数据背后的地产基建图景（五）：2023年地产基本面寒意未消，基建投资增速年底企稳

房地产：2023年除竣工外的指标表现均较弱，行情启动有待楼市真实复苏1.销售：从交易量看，2023年，商品房销售额11.7万亿元，同比-6.5%，2021-2023年复合增速为-20%，较2021年最高点18.2万亿元下降36%，已大致回到2016年的水平；商品房销售面积11.2亿㎡，同比-8.5%，2021-2023年复合增速为-21%，较2021年最高点17.9亿㎡下降38%，已大致回到2012年的水平。从价格看，2023年，商品房销售均价为10437元/㎡，同比2.2%； 70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比-0.9%，二手住宅销售价格同比-4.1%表现更弱。需求端政策持续发力，楼市真实复苏是行情出现的前提。 2.投融资：2023年，房地产开发投资为11.1万亿元，同比-9.6%，2021-2023年复合增速为-13%，较2021年最高点14.8万亿元下降25%，已大致回到2017年的水平，而施工投资比土地购置对开发投资的拖累更加明显。2023年，房企到位资金为12.7万亿元，同比-14%，2021-2023年复合增速为-20%，较2021年最高点20.1万亿元下降37%，已大致回到2015年的水平，自下半年以来，销售回款比国内贷款对到位资金的负向拉动效应更强。 3.开竣工：2023年，房屋新开工面积为9.5亿㎡，同比-20.4%，2021-2023年复合增速为-31%，连续四年下降，已大致回到2007年的水平，是基本面指标中表现最弱的一项。而竣工端由于被疫情耽误的进度回补和保交楼工作的逐步推进表现良好，2023年，房屋竣工面积10.0亿㎡，同比+17.0%，2021-2023年复合增速为-1%，仍能与2021年10.1亿㎡持平。 基建：2023年基建投资年底企稳，2024年持续关注“基建稳增长” 1.固定资产投资：2023年，全国固定资产投资（不含农户）完成额50.3万亿元，累计同比增长3.0%，增速较2022年收窄2.1pct，累计增速虽逐月承压下滑，但韧性较强。从投资主体看，2023年国有及国有控股投资累计同比增长6.4%，增速较2022年收窄3.7pct，民间投资累计同比减少0.4%，增速较2022年收窄1.3pct，民间资本投资信心不足。从资金来源看，2023年国家预算内资金同比增长9.0%，国内贷款同比增长5.1%，自筹资金同比增长1.1%，债券同比增长4.3%，其余资金来源同比减少。 2.基建投资：2023年1-12月广义基建投资同比增长8.24%，增幅较1-11月扩大0.28pct。狭义基建即基础设施投资(不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长5.9%，增幅较1-11月扩大0.1pct，主因12月公共设施管理业投资因“平急两用工程”提速。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长23.0%，增幅收窄1.4pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长10.5%，增幅收窄0.3pct，水利、环境和公共设施管理业投资同比增加0.1%，增幅扩大1.2pct。 3.项目开工与景气度：2023年开工项目投资额同比减少12.4%.考虑到中央财政增发1万亿国债（其中2023年四季度安排5000亿元，另外5000亿结转至2024年），支持灾后恢复重建和弥补防灾减灾救灾短板，在增量资金的带动下，预计2024年的开工高峰将再提前至春节前，推动基建建设在2024年形成更多实物工作量。2023年建筑业景气度于三季度筑底后回升至年初水平，全年新签合同额同比减少2.85%。 投资策略： 1.房地产：2023年除竣工以外的地产基本面指标表现均较弱，但需求端政策持续发力，如能打通居民置换链条，新房市场量价有望企稳，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善。同时，在未来一年高土储和低库存的图景下，开工势能较大，“城改+保障房建设”将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益。结合当前城投拿地比例，代建龙头企业未来也将大有可为。重申楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，个股端核心推荐绿城管理控股。 2.基建：2023年全年固定资产投资增速3%，基建投资增速5.9%，其中能源/水利/交通投资增速分别为23.0%/0.1%/10.5%，开工项目投资额累计同比减少12.4%。全年看来，受专项债发行偏慢，项目开工落地不及预期的影响，基建增速自年初开始逐月下滑，至年底方有所企稳。当前宏观经济延续弱复苏趋势，继续加强基建投资仍然是稳经济、扩内需的必要选择，2023年基建资金端运转相对良好，财政资金对基建的支撑作用持续提升，信贷资金持续向基建倾斜，2024年“中央财政加杠杆，地方财政积极稳杠杆”值得期待。考虑近期建筑板块持续回调，估值吸引力提升，重点推荐中国中铁、中国铁建、中国建筑、中国交建。 风险提示： 1、后续政策落地不及预期；2、房企信用风险事件超预期冲击；3、重大项目审批进度不及预期；4、国央企改革推进不及预期；5、地方财政压力持续增大。 房地产：基本面表现较弱 商品房销量持续下降，新房价格表现优于二手房 首先，从交易量分析。 根据统计局公布数据，2023年，商品房销售额11.7万亿元，同比-6.5%，2021-2023年复合增速为-20%，较2021年最高点18.2万亿元下降36%，已大致回到2016年的水平；商品房销售面积11.2亿㎡，同比-8.5%，2021-2023年复合增速为-21%，较2021年最高点17.9亿㎡下降38%，已大致回到2012年的水平。 2023年12月单月，商品房销售额11304亿元，环比+39%，同比-17%，降幅较11月扩大了8.5个百分点；销售面积11226万㎡，环比+42%，同比-13%，降幅较11月扩大了2.5个百分点。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售面积累计同比 图3：历年商品房销售额及同比 图4：历年商品房销售面积及同比 图5：商品房销售额单月同比 图6：商品房销售面积单月同比 从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，2023全年，百强房企全口径销售额60064亿元，同比-18%。12月单月，百强房企销售额4775亿元，环比+11%，单月同比-37%。普遍来看，国央企的累计销售额同比表现相对于混合制房企及民营房企明显较好。 图7：百强房企单月销售额及当年累计同比 图8：百强房企单月销售额同比 图9：Top20房企2023年1-12月累计销售额及累计同比 从城市维度看，30城商品房成交面积累计同比降幅扩大。2023全年，30城商品房累计成交面积为13447万㎡，同比-8.5%。12月单月，30城商品房成交面积为1254万㎡，环比+31%，单月同比-11%。 图10：30城商品房单月成交面积及当年累计同比 图11：30城商品房单月成交面积同比 从历史维度看，与疫情前相比，2023年12月，百强房企单月销售额约为2019年同期的36%，30城商品房单月成交面积约为2019年同期的64%，均处于2022年以来的较低水平。 图12：百强房企单月销售额相比2019同期 图13：30城商品房单月成交面积相比2019同期 其次，从房价分析。 根据统计局数据，2023全年，商品房销售均价为10437元/㎡，同比2.2%；2023年12月单月，商品房销售均价为10069元/㎡，环比-2%，同比-5%。但是各能级城市间的分化较大，新房与二手房市场也呈现不同趋势。 图14：商品房销售均价累计同比 图15：商品房销售均价单月同比 从新房市场看，2023全年，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-0.9%，环比-0.4%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-0.1%、+0.1%、-1.8%，环比分别为-0.4%、-0.4%、-0.5%。从月度数据看，2023下半年各能级城市新房价格环比降幅整体呈扩大趋势。 图16：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图17：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比 图18：各能级城市新建商品住宅销售价格同比 图19：各能级城市新建商品住宅销售价格环比 从二手房市场看，2023全年，70个大中城市二手住宅销售价格同比-4.1%，环比-0.8%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-3.5%、-4.0%、-4.2%，环比分别-1.1%、-0.8%、-0.8%。从月度数据看，2023下半年各能级城市新房价格同比降幅整体呈扩大趋势。 图20：70个大中城市二手住宅销售价格同比 图21：70个大中城市二手住宅销售价格环比 图22：各能级城市二手住宅销售价格同比 图23：各能级城市二手住宅销售价格环比 楼市冰冻三尺非一日之寒，等待春意需有耐心。2023年12月，北京、上海优化普宅认定标准及个人住房贷款政策，极大利好刚需客群，从底部盘活置换链条。 2024年1月，上海远郊青浦区和奉贤区又陆续针对人才放松限购。一线城市楼市政策向来具有风向标意义，需求端政策持续发力，但需重申楼市的真实复苏才是房地产板块行情出现的前提。 开发投资降幅逐月扩大，房企到位资金低位企稳 首先，从投资端分析。 根据统计局数据，2023年，房地产开发投资为11.1万亿元，同比-9.6%，2021-2023年复合增速为-13%，较2021年最高点14.8万亿元下降25%，已大致回到2017年的水平。2023年12月单月，房地产开发投资6868亿元，环比-16%，同比-13%，降幅较11月扩大了2个百分点。虽然施工投资和土地购置对开发投资均是起负向拉动作用，但施工投资的拖累作用更为明显。 图24：房地产开发投资累计同比 图25：历年房地产开发投资额及同比 图26：房地产开发投资单月同比 图27：施工投资拉动vs土地购置拉动 从房企维度看，2023全年，百强房企权益拿地额13195亿元，累计同比+1.7%，是继2021全年同比-22%、2022全年同比-49%后首次转正。国央企仍为拿地主力，拿地金额占百强比重约80%，其中，保利、中海、华润连续两年位列拿地金额前3。2023年12月单月，百强房企拿地额2340亿元，同比+73%。 图28：百强房企单月拿地金额及当年累计同比 图29：百强房企单月拿地金额同比 从城市维度看，根据中指研究院数据，2023全年，300城住宅用地成交建面49252万㎡，同比-21%。2023年12月，300城住宅用地单月成交建面为14641万㎡，环比+141%，同比-5.5%；当月300城住宅用地成交溢价率3.1%，仍处于较低水平。 图30：300城住宅用地单月成交面积及当年累计同比 图31：300城住宅用地单月成交面积同比 其次，从融资端分析。 根据统计局数据，2023年，房企到位资金为12.7万亿元，同比-14%，2021-2023年复合增速为-20%，较2021年最高点20.1万亿元下降37%，已大致回到2015年的水平。2023年12月单月，房企到位资金10415亿元，环比+7%，同比-16%，降幅较11月扩大了7个百分点。拆解房企资金来源，销售持续趋弱，导致回款的拖累效果明显；国内贷款虽小幅修复但始终未能起到正向拉动作用。 图32：房地产开发企业到位资金累计同比 图33：历年房地产开发企业到位资金及同比 图34：房地产开发企业到位资金单月同比 图35：国内贷款拉动vs销售回款拉动 此外，根据中指院跟踪数据，房企非银融资额2023年持续下行但降幅收窄。 从单月值看，房企非银融资额环比仍有提升。2023年12月，房企非银融资单月发行567亿元，环比+27%，单月同比-14%；其中，信用债、海外债、信托、ABS单月发行占总额比重分别为48%、5%、4%、42%。 从累计值看，房企非银融资额同比降幅仍为负。2023全年，房企非银融资累计发行7228亿元，累计同比-17%；其中，信用债、海外债、信托、ABS累计发行额同比分别为-9%、+9%、-