数据背后的地产基建图景（十）：地产基本面指标同比改善，基建投资增长支撑较弱

房地产：基本面指标同比改善 1.销售：6月销售额降幅连续两月收窄，城市维度房价持续承压。首先，从交易量分析。2024年1-6月，商品房销售额47133亿元，同比-25.0%，降幅较1-5月收窄了2.9个百分点，6月单月同比-14.3%。2024年1-6月，商品房销售面积47916万㎡，同比-19.0%，降幅较1-5月收窄了1.3个百分点，6月单月同比-14.5%。2024年1-6月，百强房企全口径销售额累计同比-42%，6月单月同比-22%；30城新建商品房成交面积累计同比-36%，6月单月同比-17%；18城二手住宅成交套数累计同比-10%，6月单月同比+17%，二手房销售情况始终好于新房。其次，从房价分析。2024年1-6月，商品房销售均价为9837元/㎡，同比-7.4%，降幅较1-5月收窄了2.1个百分点，6月单月同比+0.2%。2024年6月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-4.9%，降幅较5月扩大了0.6个百分点；70个大中城市二手住宅销售价格同比-7.9%，降幅较5月扩大了0.4个百分点。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。 2.投融资：地产开发投资和房企到位资金单月降幅均收窄。首先，从投资端分析。2024年1-6月，房地产开发投资额为52529亿元，同比-10.1%，降幅与1-5月持平，6月单月同比-10.1%。2024年1-6月，百强房企权益拿地额累计同比-36%，6月单月同比-60%；300城住宅用地成交建面累计同比-32%，6月单月同比-59%；300城住宅用地当月成交溢价率5.1%，环比改善。其次，从融资端分析。2024年1-6月，房企到位资金53538亿元，同比-22.6%，降幅较1-5月收窄了1.7个百分点，6月单月同比-15.2%；房企非银融资累计同比-32%，6月单月同比-44%，但环比+92%季末常态改善。 3.开竣工：开工面积累计降幅连续四个月收窄，竣工面积降幅重新扩大。 根据统计局数据，2024年1-6月，房屋新开工面积38023万㎡，同比-23.7%，降幅较1-5月收窄了0.5个百分点；6月单月，房屋新开工面积7933万㎡，同比-21.7%，降幅较5月收窄了1.0个百分点。2024年1-6月，房屋竣工面积26519万㎡，同比-21.8%，降幅较1-5月扩大了1.7个百分点；6月单月，房屋竣工面积4274万㎡，同比-29.6%，降幅较5月扩大了11.2个百分点。 基建：基建投资增长支撑较弱 1.固定资产投资：2024年1-6月，全国固定资产投资（不含农户）完成额24.5万亿元，同比增长3.9%，增速同比上升0.1pct，环比下降0.1pct。从投资主体看，2024年1-6月国有及国有控股投资累计同比增长6.8%，增速同比下降1.3pct，环比下降0.3pct，民间投资累计同比增长0.1%，增速同比上升0.3pct，环比持平，民间投资信心略有好转。 2.基建投资：2024年1-6月广义基建投资同比增长7.7%，增速同比下降2.45pct，环比提升1.02pct。狭义基建即基础设施投资(不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长5.4%，增速同比下降1.8pct，环比下降0.3pct。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长24.2%，增速同比下降2.8pct，环比提升0.5pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长6.6%，增速同比下降4.4pct，环比下降0.5pct，水利、环境和公共设施管理业投资同比增长0.7%，增速同比下降2.3pct，环比提升2.2pct。 3.项目开工与景气度：6月新开工项目投资额持续减少。2024年4/5/6月全国开工项目总投资额分别为40284/8403/6870亿元，累计同比增速-26.1%/-33.5%/-36.1%，单月同比增速43.4%/-79.6%/-69.9%。新签合同方面，2024年上半年建筑业新签合同额累累计14.9万亿元，同比减少3.41%。 专项债方面，5月单月发行专项债6600亿元，同比增长58.9%，1-5月专项债累计新增发行11608亿元，同比减少38.8%，全年发行节奏仍然偏慢。 投资策略： 1.房地产：基本面指标同比改善，板块回调后再现博弈机会。6月除竣工数据外，地产销售、投融资、新开工等其余指标单月降幅均收窄，但基数效用影响较大，基本面并未出现以“房价止跌”为标志的“真复苏”，甚至以“跌幅收窄”为代表的“准复苏”也有减弱趋势。目前仍无法判断房价何时能止跌，难以给出房企资产的真实价值。但地产板块经历大幅回调后，已挤出了之前的过高预期，地产股处于箱体震荡的底部，仍具备博弈机会。个股端推荐华润置地、滨江集团、中国海外发展。 2.基建：全年基建投资增长压力较大。6月固定资产投资增速持续放缓，其中房地产投资降幅持稳，制造业与基建投资略有下滑，广义基建投资略有回升，整体投资增长略显压力；细分领域中，水利管理业投资提速延续。目前来看，开工项目投资额不及预期，专项债发行仍偏慢，支撑全年基建投资增长的信号仍未出现。随着海外订单持续回暖，建议关注国际工程龙头企业业绩兑现；半导体行业资本开支有望维持高位，部分重大晶圆厂项目有望年内落地，建议关注洁净厂房建设机会。重点推荐中国中铁、中国铁建、中材国际、太极实业、亚翔集成。 风险提示： 1、后续政策落地不及预期；2、房企信用风险事件超预期冲击；3、重大项目审批进度不及预期；4、国央企改革推进不及预期；5、地方财政压力持续增大。 房地产：基本面指标同比改善 6月销售额降幅连续两月收窄，城市维度房价持续承压 首先，从交易量分析。 根据统计局公布数据，2024年1-6月，商品房销售额47133亿元，同比-25.0%，降幅较1-5月收窄了2.9个百分点；6月单月，商品房销售额11468亿元，同比-14.3%，降幅较5月大幅收窄了12.1个百分点。2024年1-6月，商品房销售面积47916万㎡，同比-19.0%，降幅较1-5月收窄了1.3个百分点；6月单月，商品房销售面积11274万㎡，同比-14.5%，降幅较5月收窄了6.2个百分点。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售额单月同比 图3：商品房销售面积累计同比 图4：商品房销售面积单月同比 从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，2024年1-6月，百强房企全口径销售额20116亿元，累计同比-42%，降幅较1-5月收窄了4.2个百分点。6月单月，百强房企销售额为4702亿元，同比-22%，约为2019年同期的37%。Top20房企2024年1-6月累计销售额同比仍均为负数。 图5：百强房企单月销售额及同比 图6：百强房企当年销售额累计同比 图7：百强房企历年单月销售额（单位：亿元） 图8：百强房企单月销售额相比2019同期 图9：Top20房企2024年1-6月累计销售额及累计同比 图10：Top20房企2024年6月单月销售额及单月同比 从城市维度看，新房市场，2024年1-6月，30城新建商品房成交面积为4488万㎡，累计同比-36%，降幅较1-5月收窄4个百分点；6月单月，30城新建商品房成交面积为984万㎡，环比+27%，同比-17%。二手房市场，2024年1-6月，18城二手住宅成交套数为35.6万套，累计同比-10%，降幅较1-5月收窄5个百分点；6月单月，18城二手住宅成交套数为6.8万套，环比+3%，同比+17%。与历史同期相比，2024年6月，30城新建商品房的单月成交面积约为2019年同期的61%，而18城二手住宅单月成交套数约为2019年同期的106%，显然二手房销售情况始终好于新房。 图11：30城新建商品房单月成交面积及同比 图12：30城新建商品房当年累计成交面积同比 图13：18城二手住宅单月成交套数及同比 图14：18城二手住宅当年累计成交套数同比 图15：30城新建商品房单月成交面积相比2019同期 图16：18城二手住宅单月成交套数相比2019同期 其次，从房价分析。 根据统计局数据，2024年1-6月，商品房销售均价为9837元/㎡，同比-7.4%，降幅较1-5月收窄了2.1个百分点；6月单月，商品房销售均价10172元/㎡，同比+0.2%，较5月提升了7.4个百分点。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。 图17：商品房销售均价累计同比 图18：商品房销售均价单月同比 从新房市场看，2024年6月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-4.9%，降幅较5月扩大了0.6个百分点，环比-0.7%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-3.7%、-4.5%、-5.4%，环比分别为-0.5%、-0.7%、-0.6%。从月度数据看，各能级城市新房价格同比降幅均呈扩大趋势。 图19：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图20：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比 图21：各能级城市新建商品住宅销售价格同比 图22：各能级城市新建商品住宅销售价格环比 从二手房市场看，2024年6月，70个大中城市二手住宅销售价格同比-7.9%，降幅较5月扩大了0.4个百分点，环比-0.9%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-9.0%、-7.9%、-7.7%，环比分别-0.4%、-0.9%、-0.9%。从月度数据看，各能级城市二手房价格同比降幅明显大于新房，房价难言企稳。 图23：70个大中城市二手住宅销售价格同比 图24：70个大中城市二手住宅销售价格环比 图25：各能级城市二手住宅销售价格同比 图26：各能级城市二手住宅销售价格环比 地产开发投资和房企到位资金单月降幅均收窄 首先，从投资端分析。 根据统计局数据，2024年6月，房地产开发景气指数为92.11，虽环比略有回升，但自2022年1月以来连续30个月低于100。2024年1-6月，房地产开发投资额为52529亿元，同比-10.1%，降幅与1-5月持平。6月单月，房地产开发投资额11897亿元，同比-10.1%，降幅较5月收窄了0.9个百分点。 图27：房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”） 图28：房地产开发投资累计同比 图29：房地产开发投资单月同比 从房企维度看，根据中指研究院数据，2024年1-6月，百强房企权益拿地额3801亿元，累计同比-36%，降幅较1-5月扩大了9个百分比。6月单月，百强房企权益拿地额655亿元，同比-60%。 图30：百强房企单月拿地金额及同比 图31：百强房企当年累计拿地金额同比 从城市维度看，根据中指研究院数据，2024年1-6月，300城住宅用地成交建面5980万㎡，累计同比-32%，降幅较1-5月扩大2个百分点。6月单月，300城住宅用地成交建面1326万㎡，同比-59%，仍处于近年来历史同期最低水平； 300城住宅用地成交楼面均价为5564元/㎡，同比-30%；300城住宅用地当月成交溢价率5.1%，环比改善。 图32：300城住宅用地单月成交面积及同比 图33：300城住宅用地当年累计成交面积同比 图34：300城住宅用地单月成交面积（单位：万㎡） 图35：300城住宅用地单月成交面积相比2019同期 图36：300城住宅用地单月成交楼面均价及同比 图37：300城住宅用地当月成交溢价率 其次，从融资端分析。 根据统计局数据，2024年1-6月，房企到位资金53538亿元，同比-22.6%，降幅较1-5月收窄了1.7个百分点；其中，国内贷款8207亿元，同比-6.6%；定金及预收款15999亿元，同比-34.1%；个人按揭贷款7749亿元，同比-37.7%；房企资金压力仍主要受销售拖累，但已边际改善。6月单月，房企到位资金10967亿元，同比-15.2%，降幅较5月收窄了6.6个百分点。 图38：房地产开发企业到位