2024年4季度上海办公租赁市场分析报告

2024年第四季度，上海办公租赁市场新增供应大量入市，整体低迷，竞争加剧，业主普遍采取“以价换量”策略。平均租金环比下降1%，至4.2元/㎡·日，全年呈缓慢下跌趋势。

各环线租金普遍下跌，中外环区域跌幅最大（环比下跌1.1个百分点），主要因该区域项目品质欠佳、配套不足，且交通配套不突出。其余环线跌幅收窄，内环内区域下跌1个百分点至5.75元/㎡·日，内中环区域下跌0.8个百分点至3.9元/㎡·日，外郊环区域下跌0.6个百分点至2.37元/㎡·日。

各区办公租金继续下跌，但多数区域跌幅收窄，中心区域（黄浦区、静安区）跌幅控制在0.4个百分点以内。外围区域（如嘉定区、青浦区）租金保持相对稳定，青浦新城的红隅迷你城项目提供灵活定价（1.7-2.4元/㎡·日）。

各小市场租金延续下滑，超高端甲+级市场跌幅扩大（环比下跌2.1个百分点），八佰伴区块跌幅近4个百分点，世纪汇广场租金下调并给予4个月装免期优惠。甲级办公整体下跌1.1个百分点，其中大陆家嘴、虹口沿江区域跌幅超6个百分点，主要因资源分散、竞争力不足；部分老旧甲级办公楼因设计功能落后、改造困难，难以维持租金稳定。乙+级办公整体下跌1.1个百分点，四川路武进路、徐汇滨江等区域跌幅超2.5个百分点，受配套设施欠缺及新兴区域低价项目冲击。乙级及以下办公平均下跌1.6个百分点，部分与高校合作的园区出租率稳定，但多数项目应对市场下行能力不足。

市场情绪低迷，全市聚集区平均空置率升至23.5%，连续七个月上升。供需关系失衡，新增供应增加而企业需求减少，竞争力弱的企业退出，强企业倾向选择高品质空间，经济结构调整减少传统产业需求。部分开发商通过改造升级适应需求，城市规划建设通过完善新兴区域配套吸引企业，但缓解空置压力需时。

总结，上海办公租赁市场整体供过于求，租金下行，核心区域跌幅较小（客户黏性高），新兴商务区压力较大。展望2025年，市场将持续面临供应挑战，但政策引导与市场机制有望促进供需平衡，实现健康发展。