新加坡写字楼市场总结
核心观点与市场动态
- 租户策略：多数租户选择续租现有办公空间，但部分租户为降低成本搬迁至面积更小的优质新办公地点，采用“成本中性”策略应对全球不确定性。
- 租金与入驻率：2025年第一季度，莱佛士坊和滨海湾区甲级写字楼月租金为S$11.36/平方英尺，同比增长1.4%，增速放缓。甲级写字楼入驻率环比上升1.4个百分点，达到95.0%。CBD写字楼整体入驻率为93.5%，环比略有下降，主要受Keppel South Central新落成影响。
- 需求驱动因素：老旧写字楼租户租约到期后寻求搬迁，对租金敏感的租户及受疫情影响的企业考虑“成本中性”方案，即搬迁至更现代化但面积更小的办公楼。人工智能技术应用优化运营，企业可缩小办公面积。
关键数据
- 租金数据：莱佛士坊/滨海湾超甲级写字楼租金为$12.20-$12.70/平方英尺，甲级写字楼为$10.30-$10.80/平方英尺；CBD区域租金范围在$7.10-$12.70/平方英尺之间。
- 供应情况：2025-2028年CBD新增供应约410百万平方英尺，主要项目包括榜鹅数码园区、邵氏大厦重建等，短期内供应将进入停滞期。
- 经济展望：2024年新加坡GDP增长4.4%，预计2025年增速放缓。大型租户因优质大面积写字楼稀缺，短期内搬迁可能性较低。
研究结论
- 租金预测：预计2025年超甲级写字楼租金浮动范围在-1%至2%之间。
- 市场趋势：新加坡作为亚太地区商业中心仍具吸引力，但全球贸易战和不确定性影响企业决策。业主重视入驻率，租金增长受抑制。
- 未来动态：部分企业将在租约到期后搬迁，小型租户需求将通过共享办公空间满足，如The Great Room在邵氏大厦的新办公空间。
供应时间表
- 2025年：主要供应总量158,057平方英尺（榜鹅数码园区）。
- 2026年：主要供应总量693,088平方英尺（邵氏大厦、宝瑞大厦）。
- 2027年：主要供应总量257,494平方英尺（铂海中心）。
- 2028年：主要供应总量2,522,286平方英尺（天澜尊等项目）。
