房地产开发2025W14：新房二手房成交量能环比小幅走弱

3月核心城市二手房成交活跃，本周样本城市新房二手房成交小幅回落。3月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为29369套、19234套、6229套，环比分别+75.4%、+62.0%、+65.5%，相较于2024年12月阶段高点分别-1.2%、-10.8%、-26.9%。核心城市3月二手房交易表现活跃，主要仍是二手房供给相对不受限、在传统“小阳春”节点挤压新房部分需求等因素影响。这也影响了3月整体新房市场网签数据量能。4月以来，我们跟踪的样本城市新房、二手房网签本周均有一定回落，但仍建议投资者在更长时间周期观察市场成交情况。我们预计，在当前现有地产政策框架下，二手房成交或持续强于新房；新房受供货结构影响，总量弹性不大，或维持近年同期低位量能，结构性的城市和区域表现尚可。

本周30个城市新房成交面积为234.1万平方米，环比下降26.0%，同比提升21.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为63.6万方，环比-9.8%，同比+16.9%；样本二线城市为107.6万方，环比-21.2%，同比+26.8%；样本三线城市为62.9万方，环比-42.3%，同比+16.9%。本周14个样本城市二手房成交面积合计213.0万方，环比下降20.4%，同比增长60.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为95.1万方，环比-13.1%；样本二线城市为93.2万方，环比-25.6%；样本三线城市为24.7万方，环比-25.1%。

本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.9%，领先沪深300指数0.47个百分点，在31个申万一级行业排名第19名。本周（3.31-4.6）共发行房企信用债9只，环比增加1只；发行规模共计55.20亿元，环比增加11.2亿元，总偿还量102.52亿元，环比减少108.34亿元，净融资额为-47.32亿元，环比增加119.54亿元。

维持行业“增持”评级。重点关注房地产相关股票：1、政策受基本面倒逼进入深水区；2、地产作为早周期指标，具备指向性作用；3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用；4、“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效；5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化。配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）中介：贝壳；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（5）转型概念系：张江高科、中华企业等等。

风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。