房地产开发2023W16：新房成交面积环比+4.2%，单周量能略低于3月周均水平

LPR连续9个月保持不变，目前房贷利率已处于历史低位。4月20日，央行公布最新一期5年期以上LPR为4.3%，连续第9个月保持不变。央行数据显示，自2022年建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，截至2023年3月末，在96个符合放宽首套房贷利率下限条件的城市中，有83个城市下调了首套房贷利率下限，有12个城市取消了首套房贷利率下限。据贝壳数据，4月百城首套房贷利率平均为4.01%，较上月降低1BP；二套房贷利率为4.91%，环比持平。分城市看，一线、二线、三四线首套房贷利率分别为4.6%、3.98%、3.99%。百城银行放款周期为21天，环比持平保持2019年以来最快的放款速度。 目前多数城市尚不符合房贷利率下限上调的条件。首套住房贷款利率动态调整的最新一期评估期内，符合“连续3个月同比环比均上涨”的仅有7城，这些城市多是基本面较强且前期并未下调贷款利率下限的城市。而在目前已经下调利率下限的城市中，由于多数城市价格同比仍下跌，在目前弱复苏的背景下，我们认为未来仅有少部分城市将触发重新上调利率的机制。从量能看，本周新房销售较上周环比微增，但量能已低于3月周均水平（环比3月周均下降23%），4月进入调整也符合我们此前的判断，我们认为全年销售的可持续的回暖仍需政策的继续呵护。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.7%，落后大盘3.21个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第26名。本周上涨个股共11支，较上周减少34支，下跌股数为123支。 新房：本周30个城市新房成交面积为313.9万平方米，环比提升4.2%，同比提升31.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为83.4万方，环比24.1%，同比108.3%；样本二线城市为168.7万方，环比-1.0%，同比14.8%；样本三线城市为61.8万方，环比-2.8%，同比17.4%。从今年累计16周新房成交面积同比看，样本30城共计4922.8万方，同比15.0%；一线城市为1068.8万方，同比21.3%；二线城市为2744.7万方，同比8.7%；三线城市为1109.3万方，同比26.9%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计152.7万方，环比增长1.2%，同比增长65.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为40.9万方，环比9.5%；样本二线城市为77.0万方，环比-3.5%；样本三线城市为34.8万方，环比3.3%。 信用债：根据wind统计数据，本周（4.17-4.23）共发行房企信用债12只，环比增加1只；发行规模共计116.20亿元，环比增加27.19亿元，总偿还量103.24亿元，环比增加7.36亿元，净融资额为12.96亿元，环比增加19.83亿元。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 1.LPR连续9个月保持不变，目前房贷利率接近历史低位 LPR连续9个月保持不变，目前房贷利率接近历史低位。4月20日，央行公布最新一期5年期以上LPR为4.3%，连续第9个月保持不变。央行数据显示，自2022年建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，截至2023年3月末，在96个符合放宽首套房贷利率下限条件的城市中，有83个城市下调了首套房贷利率下限，有12个城市取消了首套房贷利率下限。据贝壳数据，4月百城首套房贷利率平均为4.01%，较上月降低1BP；二套房贷利率为4.91%，环比持平。分城市看，一线、二线、三四线首套房贷利率分别为4.6%、3.98%、3.99%。百城银行放款周期为21天，环比持平保持2019年以来最快的放款速度。 目前多数城市尚不符合房贷利率下限上调的条件。首套住房贷款利率动态调整的最新一期评估期内，符合“连续3个月同比环比均上涨”的仅有7城，这些城市多是基本面较强且前期并未下调贷款利率下限的城市。而在目前已经下调利率下限的城市中，由于多数城市价格同比仍下跌，在目前弱复苏的背景下，我们认为未来仅有少部分城市将触发重新上调利率的机制。从量能看，本周新房销售较上周环比微增，但量能已低于3月周均水平（环比3月周均下降23%），4月进入调整也符合我们此前的判断，我们认为全年销售的可持续的回暖仍需政策的继续呵护。 图表1：5年期LPR 图表2：百城主流房贷利率指数及平均放款周期（天） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.7%，落后大盘3.21个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第26名。本周上涨个股共11支，较上周减少34支，下跌股数为123支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为*ST新城、中国国贸、云南城投、华联控股、万业企业，涨幅分别为7.3%、6.3%、4.2%、4.0%、3.1%。跌幅前五为新华联、嘉凯城、京蓝科技、中天金融、ST慧球，跌幅分别为-27.5%、-23.4%、-21.0%、-16.0%、-16.0%。 本周48家重点房企中共计上涨2支，较上周减少23支，上涨的房企为中国铁建、禹洲集团，涨幅分别为9.6%、1.2%。跌幅前五为正荣地产、越秀地产、泰禾集团、时代中国控股、蓝光发展，跌幅分别为-17.1%、-17.0%、-13.4%、-13.2%、-13.1%。 图表3：本周各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为313.9万平方米，环比提升4.2%，同比提升31.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为83.4万方，环比24.1%，同比108.3%；样本二线城市为168.7万方，环比-1.0%，同比14.8%；样本三线城市为61.8万方，环比-2.8%，同比17.4%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计16周新房成交面积同比看，样本30城共计4922.8万方，同比15.0%；一线城市为1068.8万方，同比21.3%；二线城市为2744.7万方，同比8.7%；三线城市为1109.3万方，同比26.9%。其中一线城市中，北京（15.4%）、上海（29.4%）、广州（38.3%）、深圳（-20.2%）。二三线城市中温州（134.0%）、惠州（121.5%）、海门（111.3%）等总计13城同比均为正，泉州（-85.5%）、南平（-73.3%）、衢州（-58.5%）等总计13城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计152.7万方，环比增长1.2%，同比增长65.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为40.9万方，环比9.5%； 样本二线城市为77.0万方，环比-3.5%；样本三线城市为34.8万方，环比3.3%。年初至今累计二手房成交面积为1940.7万方，同比变动为66.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为587.4万方，同比28.3%；样本二线城市为933.1万方，同比90.4%；样本三线城市为420.2万方，同比90.4%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（4.17-4.23）共发行房企信用债12只，环比增加1只；发行规模共计116.20亿元，环比增加27.19亿元，总偿还量103.24亿元，环比增加7.36亿元，净融资额为12.96亿元，环比增加19.83亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（68.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（78.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（48.8%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周整体发行利率下降。其中，格力地产公司债（-53bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表25：房企每周融资汇总（4.17-4.23） 5.本周政策回顾 图表26：中央政策及消息（4.16-4.22） 图表27：地方性政策及消息（4.16-4.22） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。