房地产开发2026W25：本周新房成交环比+22.9%，二手房成交环比+6%

核心观点与关键数据

5月新房库存环比小幅下降，去化周期仍在历史高位
截至2026年5月，70城已取证未售库存达4.3亿平方米，同比下降4%，环比下降1.2%。库存规模相当于历史高点（2015/01）的78.4%，相当于2015年去库存后低点（2018/05）的114.1%。70城新房库存去化周期为34.4个月，环比减少1.9个月、同比增加7.1个月，其中一、二、三线城市分别为22.2、34.9、39.4个月。

行情回顾
本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.8%，在31个申万一级行业中排名第18名。上涨个股15支，下跌股97支。重点40家A/H房企中，上涨个股1支，融信中国、中梁控股等跌幅居前。

重点城市成交跟踪

• 新房成交：本周30个城市新房成交面积221.6万平方米，环比提升22.9%，同比提升12.3%。一线城市环比+19.6%，二线城市环比+35.0%，三线城市环比-3.7%。6月累计成交面积同比-5.0%，一线城市同比+7.1%，二线城市同比+1.5%，三线城市同比-30.8%。
• 二手房成交：本周15个样本城市二手房成交面积212.0万平方米，环比增长6.0%，同比增长2.2%。一线城市环比-5.6%，二线城市环比+22.4%，三线城市环比+0.2%。今年25周累计成交同比增长5.3%，一线城市同比+5.7%，二线城市同比+1.0%，三线城市同比+18.3%。

信用债情况
本周发行房企信用债13只，规模97.29亿元，环比减少；偿还量101.79亿元，环比减少；净融资额-4.5亿元，环比增加。发行利率有所下降，部分债券利率较前期下降明显。

投资建议与研究结论

投资建议：维持行业“增持”评级。地产行业基本面仍处在左侧，地产股有少数个股提前走右侧。未来3年板块格局如下：

1. 多元化经营企业：华润置地、华润万象生活等商业运营派龙头企业穿越周期能力更强，建议首选华润置地。
2. 轻资产运营企业：中介（贝壳-W）、物业（华润万象生活、招商积余等）在房价下跌中表现较优。
3. 开发为主的开发商：优先选择融资顺畅、布局重点城市主城区、历史包袱轻的房企，如华润置地、建发国际、滨江集团等。
4. 类地方城投、地产转型股。

风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。