房地产开发2024W26：本周新房供销环比抬升，成交同比-20.3%，量能依然处于历年低位

自然资源部开展妥善处置闲置存量土地有关工作视频培训。6月24日视频培训中，自然资源部从“鼓励开发”、“促进转让”、“规范收购收回”等3个方面出台了18条政策措施。对于政府有偿收回的土地，须是非企业自身原因造成闲置或者土地局部未开发，且企业无力继续开发、也难以转让的土地。若是企业原因导致超期未动工两年以上的土地，政府应依法无偿收回。 资金方面通过地方政府专项债券等资金予以支持，提到要“量力而行”，整体基调延续“517”系列政策。 北京下调购房贷款最低首付比例。6月26日，北京出台地产新政。贷款购买首套商品住房的家庭，最低首付款比例调整为不低于20%；二套五环内最低35%，五环外最低30%。房贷利率同步调整。从政策放松节奏来看，目前北京、上海、深圳均已进一步优化购房政策。从空间上看，北京限购政策，以及上海、深圳限购区域方面的政策均仍有一定调整的空间。 上海二手房成交维持热度，深圳成交继续抬升。上海5月新政前二手房成交套数日均547.9套；5.27新政后至6.28，日均863.6套；6月至今日均861.1套，已经多日单日成交突破千套。北京、深圳二手房成交套数6月日均分别为478.5套、148.9套。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-4.8%，落后沪深300指数3.78个百分点，在31个申万一级行业排名第31名。 新房：临近6月底半年度节点，新房供销环比有所抬升，但量能依然处于历年低位。本周30个城市新房成交面积为376.8万平方米，环比提升64.6%，同比下降20.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为88.7万方，环比42.0%，同比-19.0%；样本二线城市为162.2万方，环比43.5%，同比-29.6%；样本三线城市为125.9万方，环比135.9%，同比-5.3%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计139.8万方，环比增长8.0%，同比增长15.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为47.4万方，环比6.6%；样本二线城市为63.9万方，环比14.0%；样本三线城市为28.4万方，环比-1.5%。 信用债：本周（6.24-6.30）共发行房企信用债10只，环比增加4只；发行规模共计72.81亿元，环比增加41.01亿元，总偿还量61.79亿元，环比减少9.34亿元，净融资额为11.02亿元，环比增加50.35亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。 2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.自然资源部开展收回闲置土地工作培训，北京限贷放松 自然资源部开展妥善处置闲置存量土地有关工作视频培训，推动各地有力有效处置闲置盘活存量土地。此前，在“517”系列新政中，自然资源部相关负责人表示准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施。在此次6月24日视频培训中，针对当前盘活房地产存量土地存在的利用难、转让难、收回难等问题，自然资源部从“鼓励开发”、“促进转让”、“规范收购收回”等3个方面出台了18条政策措施。划分了有偿/无偿收回土地的标准，对于政府有偿收回的土地，须是非企业自身原因造成闲置或者土地局部未开发，且企业无力继续开发、也难以转让的土地。若是企业原因导致超期未动工两年以上的土地，政府应依法无偿收回。资金方面通过地方政府专项债券等资金予以支持，提到要“量力而行”，整体基调延续“517”系列政策。 北京下调购房贷款最低首付比例。6月26日，北京出台地产新政。贷款购买首套商品住房的家庭，最低首付款比例调整为不低于20%；购买二套商品住房的，五环以内最低首付款比例不低于35%，五环以外最低首付款比例不低于30%。房贷利率同步调整，首套LPR-45BP，调整后为3.5%；二套五环内LPR-5BP，调整后3.9%；二套五环外LPR-25BP，调整后3.7%。此外，对本市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。从政策放松节奏来看，目前北京、上海、深圳均已进一步优化购房政策。从空间上看，北京限购政策，以及上海、深圳限购区域方面的政策均仍有一定调整的空间。 上海二手房成交维持热度，深圳成交继续抬升。上海5月新政前二手房成交套数日均547.9套；5.27新政后至6.28，日均863.6套；6月至今日均861.1套，已经多日单日成交突破千套。北京、深圳二手房成交套数6月日均分别为478.5套、148.9套。 图表1：上海二手房成交套数月度日均值（2023.10.1-2024.6.28） 图表2：北京二手房住宅成交套数月度日均值（2023.1.1-2024.6.28） 图表3：深圳二手房住宅成交套数月度日均值（2023.1.1-2024.6.28） 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-4.8%，落后沪深300指数3.78个百分点，在31个申万一级行业排名第31名。本周上涨个股共16支，较上周增长4支，下跌股数为99支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为世荣兆业、*ST新城、华联控股、深振业A、同达创业，涨幅分别为8.8%、6.6%、5.9%、4.9%、3.4%。跌幅前五为万通地产、中润资源、新湖中宝、万业企业、大名城，跌幅分别为-31.8%、-19.8%、-18.1%、-12.1%、-11.0%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨7支，较上周增长4支，涨幅位居前五的为美的置业、融信中国、龙光地产、荣盛发展、华夏幸福，涨幅分别为77.3%、14.9%、12.7%、2.8%、1.0%。跌幅前五为远洋集团、正荣地产、中国奥园、旭辉控股集团、越秀地产，跌幅分别为-19.3%、-10.7%、-9.1%、-7.4%、-7.3%。 图表4：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表5：本周各交易日指数表现 图表6：近52周地产板块表现 图表7：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表8：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表9：本周重点房企涨跌幅排名 图表10：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表11：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 临近6月底半年度节点，新房供销环比有所抬升，但量能依然处于历年低位。本周30个城市新房成交面积为376.8万平方米，环比提升64.6%，同比下降20.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为88.7万方，环比42.0%，同比-19.0%；样本二线城市为162.2万方，环比43.5%，同比-29.6%；样本三线城市为125.9万方，环比135.9%，同比-5.3%。 图表12：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表15：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 6月累计新房成交面积方面，样本30城共计968.2万方，同比-21.1%；一线城市为236.8万方，同比-14.1%；二线城市为459.9万方，同比-29.8%；三线城市为271.6万方，同比-8.4%。 从今年累计26周新房成交面积同比看，样本30城共计5262.4万方，同比-37.8%；一线城市为1196.5万方，同比-33.4%；二线城市为2584.1万方，同比-42.2%；三线城市为1481.8万方 ，同比-32.4%。其中一线城市中， 北京（-36.3%）、上海 （-34.8%）、广州（-31.3%）、深圳（-25.2%）。二三线城市中海门（-60.9%）、泰安（-51.8%）等总计24城同比为负。 图表16：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表17：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计139.8万方，环比增长8.0%，同比增长15.3%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为47.4万方，环比6.6%；样本二线城市为63.9万方，环比14.0%；样本三线城市为28.4万方，环比-1.5%。年初至今累计二手房成交面积为2879.6万方，同比变动为-8.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为872.1万方，同比-4.3%；样本二线城市为1424.1万方，同比-6.5%；样本三线城市为583.5万方，同比-16.6%。 图表18：本周13城二手房成交面积及同环比 图表19：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表20：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表21：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表22：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表23：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（6.24-6.30）共发行房企信用债10只，环比增加4只；发行规模共计72.81亿元，环比增加41.01亿元，总偿还量61.79亿元，环比减少9.34亿元，净融资额为11.02亿元，环比增加50.35亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（45.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（47.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（43.1%）的债券为主。 图表24：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表25：本周房企债券发行以债券评级划分 图表26：本周房企债券发行以债券类型划分 图表27：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中24海宁皮革MTN0012年期中期票据（-78bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表28：本周房企融资汇总（6.24-6.30） 5.本周政策回顾 图表29：中央政策及消息（6.23-6.29） 图表30：地方性政策及消息（6.23-6.29） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股