房地产开发行业2025W18：受五一假期影响，本周二手房成交环比走弱

核心观点

• 2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%，与2024年四季度接近，相较5年期以上LPR减点约50bp。考虑到外部环境的急剧变化和冲击，降准降息或已在路上，未来全国平均新发房贷利率有望下破3%。
• 货币政策作为宏观调控关键手段，对房地产大周期影响深远，一方面减轻购房信贷负担，另一方面少部分城市贷款成本或将逐步靠拢住房租金回报率，对楼市的稳定产生一定积极效果。
• 地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。
• 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。
• “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。
• 供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。

关键数据

• 本周30个城市新房成交面积为207.4万平方米，环比提升22.9%，同比提升26.2%。
• 样本一线城市的新房成交面积为65.8万方，环比+40.5%，同比+32.6%；样本二线城市为91.9万方，环比+9.2%，同比+28.1%；样本三线城市为49.6万方，环比+31.4%，同比+15.7%。
• 受五一假期影响，本周14个样本城市二手房成交面积合计179.3万方，环比下降27.2%，同比增长58.6%。
• 样本一线城市本周二手房成交面积为76.5万方，环比-19.6%；样本二线城市为75.4万方，环比-37.0%；样本三线城市为27.5万方，环比-13.0%。
• 本周（4.28-5.4）共发行房企信用债9只，环比减少10只；发行规模共计45.31亿元，环比减少122.37亿元，总偿还量57.96亿元，环比减少166.97亿元，净融资额为-12.65亿元，环比增加44.6亿元。

研究结论

• 维持行业“增持”评级。
• 配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
• 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。