行业研究公司研究宏观策略财报招股书会议纪要 Token 低空经济十五五 AIGC 大模型

年报点评报告：销售规模稳居前列，减值计提拖累业绩

2025-03-20 金晶,肖依依国盛证券木子学长v3.5

事件与业绩表现：招商蛇口发布2024年年报，实现营业收入1789.5亿元（YoY+2.3%），归母净利润40.4亿元（YoY-36.1%），扣非归母净利润24.5亿元（YoY-57.3%）。利润下降主要由于毛利率下降1.3pct至14.6%，资产减值和信用减值损失同比增加149.6%至60.3亿元，主要涉及盐城、徐州等城市的房地产项目。
销售与投资：2024年销售额2193亿元（YoY-25.3%），维持行业第五。销售排名前五城市为西安、长沙等，进入上海、深圳等九城销售名前五。获取26宗地块，计容建面225万平（YoY-61.9%），总地价486亿元（YoY-57.1%），权益地价335亿元（YoY-61.4%），拿地权益比68.8%。投资聚焦“核心10城”，占比90%，一线城市投资占比59%。
资产运营：主要持有物业全口径收入74.64亿元（YoY+12%），EBITDA 36.67亿元（YoY+11%）。开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.42%。各业态收入分别为：集中商业17.7亿元（+22.2%）、产业园13.8亿元（+8.4%）、写字楼13.5亿元（+7.1%）、公寓12.3亿元（+13.4%）、酒店10.2亿元（-4.1%）。物业服务领域，招商积余实现营收171.7亿元（+9.9%），归母净利润8.4亿元（+14.24%）。第三方拓展合同额36.93亿元，其中非住业态新签34亿元（占比92%）。
财务状况：净负债率55.85%，剔除预收账款资产负债率62.37%，现金短债比1.59倍，三道红线维持绿档。落地经营性物业贷款92亿元，债务结构稳固。新增公开市场融资154.6亿元，票面利率为同行业最低，综合资金成本2.99%（较年初降低48BP）。
投资建议：维持“买入”评级。公司财务稳健，融资成本优势显著，能积极参与土地市场。随着低毛利地块消化和新拿地利润率修复，预计将在行业竞争格局改善中受益。盈利预测调整：2025/2026/2027年营收分别为1734/1676/1601亿元，归母净利润分别为45/50/56亿元，对应EPS为0.49/0.55/0.62元/股。当前股价对应2025年PE19.5倍。
风险提示：政策放松不及预期、毛利率改善不及预期、结算进度不及预期。