港股公司首次覆盖报告：长风万里稳行舟，多元驱动占鳌头

华润置地作为央企背景的城市建设开发运营商，销售拿地稳健，市占率持续提升，充裕土储保障未来结转业绩；不动产业务资产优质，盈利水平保持高位；生态圈要素业务规模扩张，利润修复增厚业绩。给予“买入”评级。

核心观点与关键数据

1. 销售排名稳步提升，拿地强度维持稳健

   • 2024年签约销售金额2611亿元，同比-15%，进入行业前三，市占率提升至2.7%的新高。
   • 2021-2023年权益拿地金额均超1100亿元，权益拿地强度超50%；2024H1拿地金额256亿元，一线城市占比60%，全年拿地金额排名行业第二。
   • 截至2024H1，开发销售型土储4771万方，占比84%，一二线面积占比超70%，2021年及之后新获取土储货值占比67%。

2. 不动产经营打造第二增长，多元业务协同共进

   • 不动产经营：2024H1总租金收入114.7亿元，同比增长7.0%；核心净利润45.1亿元，同比增长12.5%。
   • 轻资产管理：华润万象生活2024H1收入79.6亿元，同比增长17.1%，物业管理和商业管理收入分别增长13.8%和23.4%。
   • 生态圈要素业务：城市更新、运营、代建及长租公寓等业务进入稳健经营期，2024H1收入26.4亿元，同比增长0.8%。

3. 结转业绩稳健，负债结构持续优化

   • 2024H1营收同比+8.5%，归母净利润同比-25.4%，主要由于开发销售毛利率下降（12.4%）。净利率仍保持行业首位（15.7%）。
   • 剔预资产负债率降至56.4%，净负债率33.6%，现金短债比1.54，加权平均融资成本降至3.24%的历史低位。

4. 华润万象商管服务龙头，生态圈要素型业务协同发展

   • 华润万象生活2024H1归母净利润19.1亿元，同比增长36.0%，毛利率34.0%，净利率24.1%，在头部物企中保持前列。
   • 生态圈要素业务：城市代建、长租公寓、文体、城市运营及城市更新等业务规模扩张，毛利率改善可期。

5. 盈利预测与投资建议

   • 预计2024-2026年归母净利润分别为277.4、304.7、338.8亿元，EPS分别为3.89、4.27、4.75元，对应PE为6.2、5.7、5.1倍。
   • 给予“买入”评级，核心优势包括：央企背景资源支持、销售拿地稳健、不动产业务盈利能力强、生态圈业务协同发展、负债结构健康、分红稳定。

风险提示

1. 房地产行业加速下行
2. 消费复苏不及预期
3. 公司后续拿地不及预期