房地产行业周报：新房成交面积环比增长，多部门协同推动中长期资金入市

核心观点：新房成交面积环比增长，协同推动中长期资金入市 本周我们跟踪的68城新房成交同比不变，环比增长，20城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同比下降，溢价率环比增长。本周国新办表示将推动中长期资金入市，进一步提升中长期资金的权益配置能力，稳步扩大投资规模，改善资本市场资金供给与结构，明确了稳步提高中长期资金投资A股规模和比例的具体安排、延长了考核周期、进一步巩固形成了落实增量政策的合力。 本周杭州：6宗地块4宗溢价成交，华润25.5%溢价率摘得西站地块，金地31%溢价率摘得临平老城区地块，滨江溢价71.25%竞得湖墅单元地块，绿城溢价41.46%竞得下沙单元地块。六块地总价20.13亿元。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 推动中长期资金入市，多地优化住房公积金贷款政策 中央层面：国新办：推动中长期资金入市，进一步提升中长期资金的权益配置能力，稳步扩大投资规模，改善资本市场资金供给与结构，明确了稳步提高中长期资金投资A股规模和比例的具体安排、延长了考核周期、进一步巩固形成了落实增量政策的合力。 地方层面：常州：2月5日起法拍房可以申请使用住房公积金贷款。北京：发布城市更新新政，支持企业“腾笼换鸟”盘活存量土地资源。泉州：多子女家庭最高可贷公积金120万元。 市场端：土地成交面积环比增加，杭州土拍市场火热 销售端：2025年第4周，全国68城商品住宅成交面积247万平米，同比增加0%，环比增加3%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达1113万平米，累计同比增加14%。全国20城二手房成交面积为207万平米，同比增速9%，前值+19%； 年初至今累计成交面积616万平米，同比增速20%，前值+27%。 投资端：2025年第4周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1810万平方米，成交土地规划建筑面积2143万平方米，同比下降20%，成交溢价率为10.9%。 杭州：6宗地块4宗溢价成交，华润、金地、滨江、绿城溢价竞得四个地块，6宗土地交易总价为109.51亿元。 融资端：国内信用债发行规模同比减少 2025年第4周，信用债发行99.8亿元，同比减少33%，环比减少5%，平均加权利率2.57%，环比增加10BP。信用债累计发行规模209.3亿元，同比减少27%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、多部门协同推动中长期资金入市，多地优化住房公积金贷 款政策 中央层面：（1）自然资源部、财政部、中国人民银行、国家金融监督管理总局：联合印发《土地储备管理办法》，旨在加强和规范土地储备管理，促进土地资源的合理利用和优化配置。各地应根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划编制土地储备三年滚动计划（2）国新办：推动中长期资金入市，进一步提升中长期资金的权益配置能力，稳步扩大投资规模，改善资本市场资金供给与结构，明确了稳步提高中长期资金投资A股规模和比例的具体安排、延长了考核周期、进一步巩固形成了落实增量政策的合力。（3）国税总局：房地产税收新政实施首月，新增减免税116.9亿元。（4）全国城市更新工作部署会议：有力有序有效推进城市更新重点任务。 地方层面：（1）北京：2025年度建设用地供应计划住宅用地955-1015公顷，其中商品住宅用地安排弹性指标240-300公顷，保障性住房用地475公顷（包括中央军队住房用地80公顷），住宅用地入库240公顷。土地供应向重点功能区、产业园区、轨道交通站点周边等重点区域倾斜。（2）四川：合理控制新增房地产土地供应，加快商品房去库存，以人为本的新型城镇化战略，合理控制新增房地产土地供应，加快商品房去库存。强调科学有序推进农业转移人口市民化，特别关注人口数量较多但城镇化水平较低的县区，聚焦子女教育、住房保障和社会保险等关键问题。（3）北京：发布城市更新新政，支持企业“腾笼换鸟”盘活存量土地资源，通过作价出资或入股方式，将国有建设用地使用权投入市国资委授权企业，旨在降低企业用地成本，提升资源配置效率，促进城市更新和经济发展。（4）泸州：住房公积金政策优化可直接提取支付购房首付。缴存人及配偶在本市范围内使用住房公积金贷款(含组合贷款)购买新建商品住房(期房)的，支持提取住房公积金直接支付购房首付款，完成商品房买卖合同网签后，提取资金划转至房地产开发企业预售资金监管账户。（5）钦州：发布房地产市场优化政策，措施提出，优化“工抵房”网签备案，“工抵房”可进行网签、备案，备案时不需要提供预售资金存入监管账户证明、购房发票。保交房（楼）项目的“工抵房”，因工程建设需要，网签备案后允许撤销1次。（6）泉州：多子女家庭最高可贷公积金120万元。（7）常州：2月5日起法拍房可以申请使用住房公积金贷款.（8）广西：组织开展返乡置业专题住房促消费活动，覆盖全区，提供一站式房源超市和城市会客厅服务，结合旅游资源推介优质住房项目。 表1：推动中长期资金入市，常州等多地优化住房公积金贷款政策 2、销售端：新房成交面积环比增长，二手房成交面积同比下 降 2.1、68大中城市新房成交面积同比持平，环比增加 根据房管局数据，2025年第4周，全国68城商品住宅成交面积247万平米，同比持平，环比增加3%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达1113万平米，累计同比增加14%。 图1：64大中城市新房成交面积同比持平 图2：64大中城市新房成交面积环比增加 图3：2025年第4周68大中城市成交面积同比持平，环比增长 图4：2025年第4周68大中城市中一线城市成交面积同比减少，环比减少 图5：2025年第4周68大中城市中二线城市成交面积同比增长，环比增长 图6：2025年第4周68大中城市中三四线城市成交面积同比减少，环比增长 根据房管局数据，2025年第4周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速+14%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-14%、12%、-9%，年初至今累计增速27%、15%、-74%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交面积同比减少，环比下降 2025年第4周，全国20城二手房成交面积为207万平米，同比增速9%，前值+19%；年初至今累计成交面积616万平米，同比增速20%，前值+27%。 图8：17城二手房成交同比减少 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比下降，杭州土拍市场火热 2025年第4周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1810万平方米，成交土地规划建筑面积2143万平方米，同比下降20%，成交溢价率为10.9%。一线城市成交土地规划建筑面积39万平方米，同比下降87%；二线城市成交土地规划建筑面积549万平方米，同比下降26%；三线城市成交土地规划建筑面积1555万平方米，同比下降5%。北京：招商底价34.8亿摘得北京亦庄新城地块，楼面价3.05万元/平。 杭州：3宗地块2宗溢价成交，华润25.5%溢价率摘得西站地块，楼面价2.61万元/平，金地恢复市场化取地，31%溢价率摘得临平老城区地块，成交总价1.86亿元。 南京：绿城管理联合体底价摘得江宁麒麟科创园地块，南通亚伦溢价16%摘得鼓楼滨江小体量地块，楼面价2.91万元/平。徐州：9宗地块成交超23亿元,新盛共拿下6宗,最高成交楼面地价达到7767元/平方米。苏州：姑苏、相城区3宗低密度地块均底价成交，成交总价分别为3.64亿元、2.24亿元、3.63亿元。上海：保利发展20.52亿元斩获松江宅地，溢价率27.93%。杭州：3宗地块2宗溢价成交，滨江竞得湖墅单元地块，溢价71.25%成交，总价54.56亿，博致底价竞得双桥单元地块，绿城溢价41.46%竞得下沙单元地块，总价20.13亿元，三地块共收金82.89亿元。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行规模同环比减少 2025年第4周，信用债发行99.8亿元，同比减少33%，环比减少5%，平均加权利率2.57%，环比增加10BP。信用债累计发行规模209.3亿元，同比减少27%。 图13：信用债单周发行规模环比减少 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2025年1月20日-1月24日，下同）房地产指数下跌1.29%，沪深300指数上涨0.54%，相对收益为-1.83%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：粤宏远A、万科A、新华联、深振业A、广汇物流，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为：荣丰控股、亚太实业、中交地产、荣盛发展、光明地产。 图15：房地产指数下跌1.29%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中粤宏远A、万科A、新华联涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中荣丰控股、亚太实业、中交地产跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交同比不变，环比增长，20城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同比下降，溢价率环比增长。本周国新办表示将推动中长期资金入市，进一步提升中长期资金的权益配置能力，稳步扩大投资规模，改善资本市场资金供给与结构，明确了稳步提高中长期资金投资A股规模和比例的具体安排、延长了考核周期、进一步巩固形成了落实增量政策的合力。本周杭州6宗地块4宗溢价成交，华润25.5%溢价率摘得西站地块，楼面价2.61万元/平，金地恢复市场化取地，31%溢价率摘得临平老城区地块，成交总价1.86亿元。滨江竞得湖墅单元地块，溢价71.25%成交，总价54.56亿，博致底价竞得双桥单元地块，绿城溢价41.46%竞得下沙单元地块，总价20.13亿元。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。