房地产行业周报：新房成交同环比下降，多部门强调维护市场平稳发展

核心观点：新房成交同环比下降，多部门强调促进市场平稳发展 我们跟踪的64城新房成交面积同环比下降，17城二手房成交面积同比增长，第49周土地成交面积同比下降，成交溢价率环比增长。政策端财政部提出房地产市场下行给地方一般公共预算和政府性基金预算带来的影响是可控的、结构性的，多部门、多家银行发声支持房企合理融资需求，强调促进房地产市场平稳健康发展。投资端核心城市核心区域土拍热度依旧，优质房企补货意愿强。我们认为，目前房地产政策仍将保持温和积极的态势，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：房地产市场下行可控，广州金融支持民营经济发展 中央层面：中信银行、邮储银行召开房地产企业代表座谈会，强调将在房地产开发贷款、并购贷款等业务方面加大投入和支持力度，促进房地产市场的平稳健康发展；证监会、国资委：发布《关于支持中央企业发行绿色债券的通知》，支持中央企业开展基础设施REITs试点。 地方层面：南京提高使用公积金贷款购买首套、二套住房最高可贷额度，分别提高至120万元、100万元；广州加大民营企业贷款支持力度，支持民营企业直接融资；四川省将建立“民企首贷通”融资对接平台，破解民营企业融资难题。 市场端：新房成交同环比下降，二手房成交同比增长 销售端：根据房管局数据，2023年第49周，全国64城商品住宅成交面积256万平米，同比下降30%，环比下降21%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达16461万平米，累计同比下降15%。全国17城二手房成交面积为162万平米，同比增速21%，前值39%；年初至今累计成交面积8033万平米，同比增速29%，前值29%。 投资端：2023年第49周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积7520万平方米，成交土地规划建筑面积5336万平方米，同比下降12%，成交溢价率为3.4%。 一线城市成交土地规划建筑面积95万平方米，同比增加55%；二线城市成交土地规划建筑面积1836万平方米，同比增加7%；三线城市成交土地规划建筑面积3405万平方米，同比下降21%。上海四批次首拍成功收官，最终8宗地块中，3宗封顶、1宗溢价成交、4宗底价成交，共揽金148亿元。4宗溢价地块分别由金隅、越秀、中建东孚、上海城投竞得。 融资端：国内信用债发行环比下降 2023年第49周，信用债发行58.4亿元，同比减少58%，环比增加10%，平均加权利率3.69%，环比持平；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、房地产市场下行可控，广州金融支持民营经济发展 中央层面：（1）邮储银行：下一步，邮储银行将做好房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、债券承销与投资等全方位综合金融服务，进一步支持保障性住房等“三大工程”建设，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展。（2）央行：主动适应我国房地产市场重大转型，战略上，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；策略上，弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，维护房地产市场稳健运行。为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，加快构建房地产发展新模式。（3）证监会:促进债券市场高质量发展，推动不动产投资信托基金(REITs)市场扩面提质。（4）财政部:住房地产市场下行给地方一般公共预算和政府性基金预算带来的影响是可控的、结构性的。（5）证监会、国资委：发布《关于支持中央企业发行绿色债券的通知》，一是完善绿色债券融资支持机制，发展节能降碳、环境保护、资源循环利用、清洁能源等各个产业。 二是助力中央企业绿色低碳转型和高质量发展，合理安排债券融资，加快形成绿色低碳生产方式，强化绿色科技创新，发挥中央企业绿色低碳发展示范作用。三是发挥中央企业绿色投资引领作用，引领绿色发展重点领域资金供给，支持中央企业开展基础设施REITs试点。四是加强组织实施保障，证监会与国务院国资委合力推动中央企业更好运用绿色债券融资，优化资本市场服务绿色领域融资。 地方层面：（1）海南省：房地产开发企业向住房公积金直属管理局申请办理现房销售项目楼盘基础信息登记时，免存保证金。（2）苏州：我市自2023年12月1日起实施“卖旧买新”购房契税补贴，凡是2023年1月1日以来在苏州大市范围内出售自有住房，并在2023年12月1日～2024年12月31日期间购买新房的，都可以分层次享受购房契税补贴，买的越早越实惠，最高可享受100%购房契税补贴（3）内蒙古：自2023年12月5日起，借款人夫妻双方在呼和浩特市首次使用住房公积金贷款购买首套商品住宅，住房公积金贷款的可贷额度由个人公积金账户余额的20倍提高为25倍。（4）广州：房地产中介机构要合理降低住房买卖和租赁中介服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担中介服务费用。（5）德安：江西省九江德安发布21条稳楼市新政，其中提出，实施人才安家购房补贴政策，最高给予100万元；另外，实行阶段性购房契税补贴；支持1年内换购住房退税优惠；实行“既贷又提”公积金政策；二孩、三孩家庭购首套房公积金贷款最高额度分别上调10%、20%。（6）四川省：建立“民企首贷通”融资对接平台，破解民营企业融资难题。（7）广州：广州市地方金融监督管理局等五部门印发《广州市金融支持民营经济发展若干措施》提到，落实广州企业上市高质量发展“领头羊”行动计划，积极开展民营企业上市培育，支持民营企业上市和再融资；支持广东股权交易中心高质量建设“专精特新”专板；支持符合条件的民营中小微企业在债券市场融资，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs（不动产投资信托基金）；推动设立广州市上市公司高质量发展基金，积极发挥政府产业引导基金、私募股权、创业投资基金等作用，持续深化合格境外有限合伙人（QFLP）、合格境内有限合伙人（QDLP）试点。（8）余姚:符合条件的毕业生在宁波大市范围内购买家庭唯一住房可享购房总额2%的购房补贴，最高不超过8万元。根据12月6日余姚发布的购房补贴实施细则，2023年10月1日起至2024年6月30日，在余姚市购新房可申请购房补贴，最高不超过4万元。（9）贵州黔东南州:住房公积金再执行“又提又贷”政策，2024年1月1日起至2024年6月30日前，对在黔东南州行政区域内购买自住住房的缴存人，在其住房公积金账户保留6个月缴存额的前提下，可申请提取不高于20%的购房首付款后，同时还可以申请住房公积金贷款。（10）温州:温州市住建局发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展的若干政策》，其中提出，探索“房票”用于购房首付。房票记载人购买新建商品住房时，其持有的“房票”可以抵首付。房企可向属地申请将未兑付“房票”金额计入重点资金监管额度。推行企业“白名单”机制。对列入"白名单”的优质房企（含本市国企）给予支持，包括其开发项目的重点监管资金总额可适当下调，最低不少于工程预算清册总额的100%。（11）泰州:实施房票安置。统一建立房票购房房源库，对于征收搬迁、集体土地项目已搬迁未安置的住户，鼓励选用房票安置方式并给予安置奖励，有效满足群众多样化安置需求。（12）湖北省:湖北省政府办公厅发布《关于进一步保障和改善民生若干措施》的通知，支持非住宅商品房去库存，对已出让尚未建设的非住宅商品房用地，支持按“商改住”“商改公”进行规划修改，用于还建安置、养老产业、文体产业等项目用途开发建设。（13）郑州:多子女家庭在郑州市行政区域内无自有住房，因租赁住房提取住房公积金的，可按照家庭年缴存金额或租房提取最高限额提取。多子女家庭在郑州市行政区域内首次使用住房公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款金额可执行贷款最高额度的1.2倍，目前可申请120万元，购买家庭第二套改善性住房的，贷款金额按照贷款最高额度执行，目前可申请100万元。 表1：房地产市场下行可控，广州金融支持民营经济发展 ` 2、销售端：新房成交同环比下降，二手房成交同比增长 2.1、64大中城市新房成交同环比下降 根据房管局数据，2023年第49周，全国64城商品住宅成交面积256万平米，同比下降30%，环比下降21%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达16461万平米，累计同比下降15%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比下降 图3：2023年第49周64大中城市成交面积同环比下降 图4：2023年第49周64大中城市中一线城市成交面积同环比下降 图5：2023年第49周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降 图6：2023年第49周64大中城市中三四线城市成交面积环比下降 根据房管局数据，2023年第49周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-15%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-39%、-22%、-40%，年初至今累计增速-1%、-11%、-30%。 图7：2023年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比增长 2023年第49周，全国17城二手房成交面积为162万平米，同比增速21%，前值39%；年初至今累计成交面积8033万平米，同比增速29%，前值29%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比增长，上海四批次首拍成功 收官 2023年第49周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积7520万平方米，成交土地规划建筑面积5336万平方米，同比下降12%，成交溢价率为3.4%。一线城市成交土地规划建筑面积95万平方米，同比增加55%；二线城市成交土地规划建筑面积1836万平方米，同比增加7%；三线城市成交土地规划建筑面积3405万平方米，同比下降21%。中指研究院公布1-11月全国房企拿地排行榜，2023年1-11月，TOP100企业拿地总额10855亿元，拿地规模同比下降6.6%，降幅较10月收窄3.4个百分点，连续两月收窄。TOP100门槛值为32亿元，较2022年同期下降7亿元。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为52.3%；上海四批次首拍成功收官，最终8宗地块中，3宗封顶、1宗溢价成交、4宗底价成交，共揽金148亿元。4宗溢价地块分别由金隅、越秀、中建东孚、上海城投竞得；西安高新区GX3-18-15地块成功出让，由招商蛇口以总价13.89亿摇号竞得，溢价率15%；济南迎来12月的第一场土拍，参与土拍的地块有14宗，最终两宗地块提前中止和流派外，其余12宗地块均以底价成交，总成交面积约27.77万m，成交规划建面约55.22万m，揽金约16.7亿元。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行环比增长 2023年第49周，信用债发行58.4亿元，同比减少58%，环比增加10%，平均加权利率3.69%，环比持平；无新增海外债发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年12月4-8日，下同）房地产指数下跌3.7%，沪深300指数下跌2.4%，相对收益为-1.3%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第25位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：市北高新、光大嘉宝、京基智农、西藏城投、空港股份，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为泛海控股、ST世茂、张江高科、皇庭国际、新黄浦。 图15：房地产指数下跌3.7%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中市北高新、光大