核心观点
- 市场回顾：2024年房地产市场整体表现为前低后高，前三季度楼市呈现量价齐跌，四季度在“止跌回稳”政策推动下楼市出现积极变化，但截至年底，销售端的好转尚未传导至投资端，年内房地产投资表现并不乐观，开工情况和土地市场均处持续下行阶段。受行业整体走势影响，2024年境内外债券发行规模持续收缩，净融资缺口维持高位。信用风险方面，在前期信用风险大量出清的情况下，年内新增违约和展期房企数量进一步减少，二级市场利差呈现震荡下行趋势，行业信用风险趋于平稳。
- 政策展望：2025年房地产相关政策都将在前期政策目标基础上进一步加大调节力度，继续大幅下调名义房贷利率，并实施强有力的逆周期调节以推动物价水平回升；同时，收储、以旧换新等政策将持续加码，去库存工作进展有望进一步加快。
- 行业展望：在稳楼市政策全面发力推动下，2025年楼市有望延续2024年四季度以来的积极变化，预计2025年全国商品房销售面积和房地产投资同比降幅有望分别收窄至5%-6%和6%-7%。长期看，房地产行业面临向存量时代的过渡，市场将经历提质降速的根本性转变，在止跌回稳的政策目标下，楼市亦不会出现大起大落，行业整体将趋于平稳发展。
- 房企信用风险：行业整体信用风险趋于平稳，但部分房企仍处风口浪尖，信用风险如何演化仍是市场关注热点。2025年境内外地产债合计到期规模为5426.9亿元，较2024年下降18.9%。其中，境外到期债券约90%来自于民企，民企境外债偿债压力仍然较大，2025年民企偿债能力仍然值得关注，部分尚未出险房企的偿债情况有待观察。
- 出险房企化债之路：房企化债道路仍然艰难，成功与否不仅在于房企与债权人之间的利益博弈，更在于房企的经营实力、未来的发展潜力等因素的综合影响。最大限度削减债务压力将是出险房企化债方案的重心，预计其推进过程仍将漫长而复杂。
关键数据
- 2024年全国商品房销售面积、销售额分别为97385.0万平方米和96750.0亿元，同比下降12.9%、17.1%。
- 2024年，全国房地产开发投资完成额为100280.0亿元，同比下降10.6%。
- 2024年，全国房地产开发资金来源总额为107661.0亿元，同比下降17.0%。
- 2024年，全国房屋新开工、施工、竣工面积累计值分别为73893.0万平方米、733247.0万平方米和73743.0万平方米，同比分别下降23.0%、12.7%和27.7%。
- 2024年，全年100大中城市住宅类用地成交土地规划建筑面积为37135.6万平方米，同比下降14.1%。
- 2024年境内外地产债合计发行规模为4122.8亿元，同比下降13.3%。
- 2024年境内外地产债到期规模为6691.0亿元，同比下降23.4%。
- 2025年境内外地产债合计到期规模为5426.9亿元，较2024年下降18.9%。
研究结论
2025年，在政策力度持续加码的情况下，楼市有望逐步实现止跌回稳，销售端、投资端降幅将出现不同程度收窄。房企信用风险趋于平稳，但部分房企仍处风口浪尖，需关注其偿债能力。出险房企化债道路仍然艰难，成功与否不仅在于房企与债权人之间的利益博弈，更在于房企的经营实力、未来的发展潜力等因素的综合影响。
