2025年地产债市场回顾与2026年展望：风险出清格局重塑，政策聚焦长效发展

核心观点

2025年房地产市场延续调整，下半年加速下滑。12月70城二手房和新房价格同比分别下跌6.1%和3.1%，全年商品房销售面积同比下降8.7%，投资端收缩态势更为严峻，全年开发投资完成额同比下降17.2%。房企融资环境无实质性改善，年末万科展期事件推升行业风险溢价，但年内房企债务重组工作取得较大进展。

2026年房地产政策将延续边际宽松基调，需求端政策核心在于引导实际房贷利率下行，供给端通过控增量、去存量，共同推动供需结构优化。2026年房地产支持政策大幅加码的可能性较低，房地产市场大概率会延续调整，但调整幅度会有所收窄。

2026年地产债信用风险将趋于平稳，但个别民营房企偿债情况仍值得关注。预计2026年房企债务重组工作将持续加速。

2025年政策回顾

1. 加快库存去化与供给结构优化：政策以“控增量、去库存、优供给”为主线，通过暂停低效区域新增用地、收购闲置土地、保障房转化、城中村改造、推动“好房子”建设等措施，实现市场供需平衡。
2. 强化保交楼融资支持落地：聚焦房地产融资协调机制的效能提升，着力解决“白名单”项目贷款“应贷尽贷、能早尽早”等核心问题，但项目资质分化加剧，审批与放款存在时滞。
3. 需求端政策边际宽松：限购政策大幅松动，首付比例调降至历史低位，公积金贷款利率再次下调，各地对公积金贷款额度作出不同程度上调。

2025年市场运行情况

1. 价格表现：二手房价格持续下跌，12月同比下跌6.1%；新房价格与二手房价格走势趋同，12月同比下跌3.0%。
2. 销售表现：全年商品房销售面积同比下降8.7%，销售额同比下降12.6%；各月销售面积、销售额同比均为下降，且降幅趋于走阔。
3. 投资端表现：全年房地产开发投资完成额同比下降17.2%；房地产开发资金来源同比下降13.4%；新开工、施工和竣工面积三项开发类指标持续走低。
4. 土地市场：各能级城市之间存在分化，一线城市及核心二线城市仍维持一定成交热度，低能级城市土地市场量价双降；土地供应呈现提质缩量趋势。

2025年地产债市场表现

1. 发行及净融资：境内外地产债合计发行7969亿元，同比大幅增长93.3%，净融资缺口较2024年显著收窄至1124.8亿元；境内债净融资缺口为629.6亿元，较上年扩大486.2亿元；境外债净融资大幅转正至253.8亿美元。
2. 信用风险演变：2025年新增违约和展期主体数量较上年进一步减少，已连续三年保持下降趋势，但年末万科展期事件再次打破市场平静。
3. 出险房企化债情况：房企化债思路逐步由“以时间换空间”的传统展期模式，转向“大额削债+结构优化”，债务重组推进效率显著提升。
4. 二级市场价格变化及利差波动：2025年地产债二级市场价格异动频次共计703次，同比减少41.4%；地产债利差整体表现为“震荡下行、年末翘尾”，全年在72-106bp区间运行。

2026年展望

1. 房地产政策展望：需求端政策核心在于引导实际购房贷款利率下行；供给端政策核心仍将是通过控增量、去存量，推动实现房地产市场供需平衡。
2. 房地产市场展望：2026年房地产市场大概率会延续调整，但调整幅度会有所收窄；若政策层面能够有效引导实际房贷利率下行，将有助于销售端止跌回稳。
3. 房企信用风险展望：2026年国有房企的债券偿还压力主要集中于境内债市场，整体压力较往年有所下降；民营房企由于近几年债券发行量大幅萎缩，导致2026年债券到期量显著下降，整体偿还压力偏低。
4. 房企化债路径展望：预计2026年房企债务重组工作将继续加速，但推进节奏和落地成交仍存在显著分化，楼市走向和房企转型发展成效，将成为影响房企债务重组进程的两大关键变量。