核心观点与数据
- 政策背景与目标：2024年9月26日，中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，释放积极信号。当前房地产市场处于“两高三低”（新房、二手房库存高，销售、价格、开工处于历史低位）阶段，政策旨在通过供需两端发力，提振市场预期和信心。
- 历史经验：政策刺激后，房地产市场通常表现出销量、融资、价格、投资四个传导链条，融资稳在价格稳之前。销量和资金相关指标可作为监测政策效果的先行指标。
- 内外部形势：房地产作为国民经济支柱产业，产业链长、涉及面广，对经济和民生具有重要影响。当前供求关系发生重大变化，人口红利消退、居民杠杆率高、市场预期转变等因素导致内生动力不足。拉动经济的三驾马车中，出口面临挑战，消费受房贷利率下调拉动，投资则主要受房地产拖累。
政策分析
- 政策对比：与2014-2016年政策相比，本轮政策参与部门更多、覆盖面更广、力度更大，处于明显的政策宽松时期。需求端放开限购、限贷，供给端重启货币化安置，金融端建立“城市房地产融资协调机制”。
- 一线城市“领头羊”效应：一线城市受益于政策，对各地企稳起到“领头羊”作用。存量房贷利率调降、契税优惠等政策有效降低了居民购房成本。
市场现状与监测指标
- 监测指标：选取商品住宅销售面积累计同比、70个大中城市新房价格指数当月同比、房地产开发资金来源国内贷款累计同比和房地产开发贷款完成额累计同比作为衡量指标。
- 历史数据分析：波峰期量、融、投趋于一致，波谷期呈现量、价、融、投的梯形见底趋势，从波峰到波谷的持续时间依次延长。量在四个指标中反应最为灵敏但波动幅度最大。
- 市场现状：2021年以来，量、价、融、投分别在2022年5月、10月、7月和12月跌至低位。2024年5月起，销量降幅逐月收窄，但价、融、投仍在寻底中。
市场分析
- 销量：2024年1-11月，销售面积和销售金额处于历史较低位。5·17和9·26新政后，销售跌幅逐月收窄，现房销售需求强劲，成为大势所趋。预计2025年销售同比继续边际改善，乐观估计为-5%。
- 房价：新房、二手房价格指数从高点下降16-18%左右，核心城市抗压性更强。预计2025年上半年是“价稳”的关键期。
- 融资：房地产开发贷款余额处于高位，个人按揭贷款稳步回升。
- 投资和库存：开发投资连续37个月为负，还在寻底期间。租金回报率出现拐点迹象，与国债收益率相交。新房和二手房库存均处在高位，但政策刺激下去库存速度加快。
政策展望
- 树信心：加大税收抵扣力度，做好存量房贷利率下调，减少交易环节税费，加大购房补贴，研究出台专项支持政策。
- 强组织：从预售制向限售制逐步过渡，研究组建住房平准基金或住房政策性银行，落实防范化解房地产风险举措。
- 活资金：加快收储力度，继续发挥“白名单”机制作用。
- 促更新：建立商品房和保障房双轨制，重启货币化安置，鼓励商业银行加大银团合作和并购等贷款支持力度。
- 创产品：运用金融手段盘活房地产资产，创新产品支持资本市场，出台土地并购贷款配套政策，优化房企集团融资支持。
