地产篇：房地产市场止跌回稳效果显现
- 政策端：中央多次会议强调“稳楼市”，通过城市更新、城中村改造、收储等方式释放刚性和改善性住房需求，并防范房企债务风险。政策重点包括优化公积金贷款、加大购房补贴、推动城中村改造房票安置等。
- 需求端：因城施策释放刚性及改善性需求，多地取消限售、优化交易税费、放松公积金贷款、提供购房补贴和特色化金融产品。
- 投资端：收储专项债加速落地，截至2025年4月，全国17个省市拟使用2097亿元收购7582万方闲置土地。城中村改造实现突破，广州、南京、西安、深圳、厦门、武汉等城市陆续落地或探索房票相关安置政策。
- 供给端：“好房子”标准逐渐清晰，3月31日住建部发布《住宅项目规范》，超30个省市出台新的“好房子”建设标准，推动住宅品质升级。
新房二手房销售
- 新房销售：2025年1-4月全国商品房销售金额、面积同比降幅分别为-16.2%、-12.9%，预计全年销售金额同比下降5%左右，销售面积同比下降10%左右。
- 开发商销售：强者恒强，保利发展、华润置地、中海地产位居前三甲。核心城市销售套数同比微降。
- 二手房市场：主要城市去化效果有所显现，两极分化现象显著。二手房挂牌价差再次回升，以价换量仍较明显。一线城市二手房实时成交回升，去化周期下降；二三线城市实时成交下降，去化周期上行。
土地市场
- 土地出让：核心城市土地出让逐渐集中化，土地热度有望延续。北京、上海、广州、深圳、成都、西安等城市土地出让情况良好。
- 开发商拿地：头部开发商拿地意愿增强，中海地产、中国金茂、保利发展拿地金额同比激增。TOP10企业中，中国金茂、滨江集团等拿地销售比居前，显示对土地储备的投入力度加大。
物业篇：行业筑底，静待花开
- 基础物业服务：管理规模增速放缓，物业费变化较为稳定。除中骏商管与雅生活服务外，其余物管公司物业费同比变动均在0.3元/平/月以内。
- 增值服务：非业主增值回归理性，仍为母公司支持物企的重要手段。社区增值服务受经济影响，增速有所放缓，但长期来看重要性未减。
- 财务表现：增收不增利现象突出，业务毛利率趋同，对母公司依赖持续降低。样本物企总体贸易应收款占营业收入比重减少，账龄结构持续改善，减值拨备比率稳中有降。
- 业务毛利率：基础物管毛利率趋同趋势明显，非业主增值服务差异缩小，社区增值服务波动收窄。
REITs篇：行业扩容提速，消费、保障房类业绩稳定
- 常态化发行：REITs常态化发行提速，底层资产范围扩大，类型趋向多样化。
- 收益率：2025年以来REITs收益率优于股债市场，波动性相对稳定。
- 板块分化：保障房、消费REITs相对稳定，出租率和租金水平保持稳定增长。
风险提示
- 调控政策收紧风险、预售模式变化风险、房价大幅下跌风险、土地价格上升风险、境外融资收紧风险。
