房地产行业研究：明年地产首要工作止跌回稳，房企拿地量缩质增

4 行业点评 本周A股地产下跌，港股地产、港股物业均上涨。本周（12.21-12.27）申万A股房地产板块涨跌幅为-3.5%，在各板块中位列第24；WIND港股房地产板块涨跌幅为+2.4%，在各板块中位列第9。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.3%，沪深300指数涨跌幅为+1.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为-0.4%和+0.5%。 本周武汉土拍收官，22宗宅地均成功出让。本周（12.21-12.27）全国300城宅地成交建面2448万㎡，单周环比 -39%，单周同比-42%，平均溢价率2%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面37411万㎡，累计同比-26%；年初至今，中海地产、保利发展、绿城中国、华润置地、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房年末冲刺，销售同环比均持续上升。本周（12.21-12.27）35个城市商品房成交合计512万平米，周环比+15%，周同比+6%。其中：一线城市周环比+13%，周同比+15%；二线城市周环比+16%，周同比+6%；三四线城市周环比+4%，周同比-13%。 本周二手房成交环比反弹，同比维持高增。本周（12.21-12.27）15个城市二手房成交合计317万平米，周环比 +8%，周同比+55%。其中：一线城市周环比+1%，周同比+74%；二线城市周环比+13%，周同比+43%；三四线城市周环比 +13%，周同比+73%。 明年楼市首要工作即持续用力推动止跌回稳。12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会 议指出，2025年，要重点抓好以下工作：①持续用力推动房地产市场止跌回稳；②推动构建房地产发展新模式；③大力实施城市更新；④打造“中国建造”升级版；⑤建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。明年房地产工作的首位即是持续用力推动房地产市场止跌回稳，对此住建部给出的方向是供需两端齐发力，在需求端应放尽放，持续降低购房成本及门槛，并通过城中村改造货币化安置释放增量需求；在供给端控制供给规模，优化供给结构，并通过加大保障房供给来加速构建双轨制新模式。 今年房企拿地金额大幅收缩，更聚焦核心城市核心地块。2024年土拍收官在即，根据中指院，一方面典型房企的 权益拿地金额普遍大幅下降20%以上，仅滨江集团同比上升37.4%，主因土地供给下降、房企面对销售下滑普遍采取以销定投量入为出的投资策略，主动收缩拿地量。另一方面，典型房企的拿地楼面价普遍有所上升，主因在销售下滑的背景下，核心城市的核心地块安全边际更高，因此房企均聚焦核心少量的优质地块，这些地块自身价格高且报价竞争激烈更一步造成溢价率上升。展望后市，尽管新政后销售有所修复，但传导至拿地、开工仍相对弱势，短期拿地端表现或仍弱于销售端。 投资建议 在当前时点，地产需关注后续潜在降准降息、更大力度政策催化、城中村改造及收储的持续落地。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房 企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心 竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收 款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 明年楼市首要工作即持续用力推动止跌回稳4 房企拿地量缩质增4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态13 物管行业政策和新闻14 非开发公司动态14 行业估值15 风险提示16 图表目录 图表1：住建部定调明年五大重点工作4 图表2：重点房企的权益拿地金额普遍大幅收缩5 图表3：重点房企的拿地楼面价普遍上升5 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比8 图表13：2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表14：35城新房成交面积及同比增速9 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表17：35城新房成交明细（万平方米）9 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）11 图表22：11城商品房的库存和去化周期11 图表23：11城各城市能级的库存去化周期11 图表24：11个重点城市商品房库存及去化周期12 图表25：地产行业政策新闻汇总12 图表26：地产公司动态13 图表27：物管行业资讯14 图表28：非开发公司动态14 图表29：A股地产PE-TTM15 图表30：港股地产PE-TTM15 图表31：港股物业PE-TTM16 图表32：覆盖公司估值情况16 明年楼市首要工作即持续用力推动止跌回稳 明年楼市首要工作即持续用力推动止跌回稳。12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议指出，2025年，要重点抓好以下工作：①持续用力推动房地产市场止跌回稳；②推动构建房地产发展新模式；③大力实施城市更新；④打造“中国建造”升级版；⑤建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。明年房地产工作的首位即是持续用力推动房地产市场止跌回稳，对此住建部给出的方向是供需两端齐发力，在需求端应放尽放，持续降低购房成本及门槛，并通过城中村改造货币化安置释放增量需求；在供给端控制供给规模，优化供给结构，并通过加大保障房供给来加速构建双轨制新模式。 图表1：住建部定调明年五大重点工作 来源：住建部，国金证券研究所 房企拿地量缩质增 今年房企拿地金额大幅收缩，更聚焦核心城市核心地块。2024年土拍收官在即，根据中指院，一方面典型房企的权益拿地金额普遍大幅下降20%以上，仅滨江集团同比上升37.4%，主因土地供给下降、房企面对销售下滑普遍采取以销定投量入为出的投资策略，主动收缩拿地量。另一方面，典型房企的拿地楼面价普遍有所上升，主因在销售下滑的背景下，核心城市的核心地块安全边际更高，因此房企均聚焦核心少量的优质地块，这些地块自身价格高且报价竞争激烈更一步造成溢价率上升。展望后市，尽管新政后销售有所修复，但传导至拿地、开工仍相对弱势，短期拿地端表现或仍弱于销售端。 图表2：重点房企的权益拿地金额普遍大幅收缩 2024权益拿地额（亿元，左）2023权益拿地额（亿元，左）同比（右） 140060% 1200 40% 1000 800 600 400 200 20% 0% -20% -40% -60% -80% 0 中海地产保利发展绿城中国华润置地建发房产滨江集团越秀地产招商蛇口龙湖集团 -100% 来源：中指研究院，国金证券研究所注：2024年截至12/27 图表3：重点房企的拿地楼面价普遍上升 2024拿地楼面价（元/平，左）2023拿地楼面价（元/平，左）同比（右） 4500090% 4000080% 3500070% 3000060% 2500050% 2000040% 1500030% 1000020% 500010% 00% 越秀地产滨江集团中海地产华润置地绿城中国建发房产保利发展招商蛇口龙湖集团 行情回顾 来源：中指研究院，国金证券研究所注：2024年截至12/27 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-3.5%，在各板块中位列第24；WIND港股房地产板块涨跌幅为+2.4%，在各板块中位列第9。本周地产涨跌幅前5名为卡森国际、*ST中润、华音国际控股、亚通股份、福瑞达，涨跌幅分别为+13.1%、 +11.7%、+11.1%、+9.9%、+8.8%；末5名为易居企业控股、荣丰控股、南国置业、亚太实业、山子高科，涨跌幅分别为-27.9%、-18.3%、-16.9%、-16.6%、-14.3%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 技半银能资材运商房汽多公零电食医制保食家软消媒耐术导行源本料输业地车元用售信品疗药险品庭件费体用 -8% 硬体货 和产与金事业服与保、 、与与者消 银公交家非汽通国综采食农电建电有钢化机建医商轻房纺计休传行用通用银车信防合掘品林气筑子色铁工械筑药业工地织算闲媒 件与物 与半 专汽融业 Ⅱ Ⅱ 业车 务主健生要设物 饮个服服费 Ⅱ 料人务务品 事运电金 业输器融 军饮牧设材金 工料渔备料属 设装生贸制产服机服 备饰物易造装务 设导服零 备…务… 用备科与用与 …………品… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% *ST 0% 卡华亚福 森音通瑞国中国股达际润际份 控 股 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 易荣南亚山居丰国太子企控置实高业股业业科控 股 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.3%，沪深300指数涨跌幅为+1.4%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.4%和+0.5%。本周物业涨跌幅前5名为佳源服务、领悦 服务集团、浦江中国、星悦康旅、朗诗绿色生活，涨跌幅分别为+30.3%、+13.9%、+12.8%、+11.8%、+10.5%；末5名为德信服务集团、中天服务、佳兆业美好、南都物业、珠江股份，涨跌幅分别为-16.8%、-7%、-6.3%、-5.9%、-5.3%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 3% 2% 2% 1% 1% 0% 2024/12/232024/12/242024/12/252024/12/262024/12/27 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 佳领 源悦 服服 务务 集团 浦星朗 江悦诗 中康绿 国旅色生活 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% 德中 信天 服服 务务 集团 佳南珠 兆都江 业物股 美业份 好 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2024年第52周，全国300城宅地成交建面2448万㎡，单周环比-39%，单周同比-42%，平均溢价率2%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面37411万㎡，累计同比-26%；年初至今，中海地产、保利发展、绿城中国、华润置地、建发房产的权益拿地金额位居行业前五，分别为623、512、506、458、371亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 7000