房地产行业研究周报：房企销售拿地观察——边际改善与强者恒强

房企销售拿地观察——边际改善与强者 恒强 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：房企销售拿地观察——边际改善与强者恒强销售：销售延续小幅改善头部房企优势持续 TOP50房企销售整体保持小幅改善趋势，10月权益销售额累计同比增速-45.7%，较9月跌幅收窄1.3pct，10月单月权益销售额同比增速-31.1%，较9月提升1.4pct,环比增速为6.8%。 分规模来看，头部房企销售表现仍明显好于腰部房企。TOP10、TOP11-30、 TOP30-50房企10月当月权益销售额同比增速分别为-15.9%、-39.9%、- 45.9%，分别较上月减少0.5pct、提升3pct、提升4.5pct。 TOP50房企中已实现累计同比增速转正的房企包括越秀地产（+14.7%）、滨江集团（+4.3%）、万达集团（+92%）、仁恒置地（+31%）、武汉城建（+4.2%）， 多为聚焦核心区的改善房企；此外规模靠前的央国企、保利发展、万科、中海、华润、招商、建发等表现持续好于民营企业。 从克而瑞销售数据来观察，10月份销售整体维持了边际小幅改善，强者恒强的格局,从单月口径边际来看，在头部房企之外，TOP11-50的房企单月销售跌幅同样有所收窄，购房者对头部以外的房企信心略有改善。 拿地：央国房企仍占据规模头部腰部房企拿地积极 10月房企拿地排行头部仍以央国企为绝对主力。排名1-10位房企分别为华润、中海、保利发展、建发、招商、绿城、滨江、中国铁建、万科、越秀，除滨江、绿城、万科外均为央国企。 同比口径观察，头部房企拿地力度保持相对平稳，部分腰部房企拿地积极。 同比提升较高的房企包括中国中铁（+151.5%）、华发股份（+103.9%）、广州 地铁（+80.5%）、伟星地产（+58.1%）、象屿地产（+35.4%），多为腰部房企，头部房企整体拿地同比增速保持在行业中游位置，拿地节奏整体平稳，并未出现大幅跳涨。 分规模来看，2022年1-10月TOP10房企拿地金额占比进一步提升。TOP10房 企在拿地规模前50房企中占比达53.9%，TOP11-20、TOP21-30、TOP31-40、 TOP41-50分别为19.5%、12.1%、7.8%、6.7%，除TOP10比例提升外，其他梯队占比均减少，拿地能力持续向头部聚焦。拿地能力的提升反映了房企销 售、融资以及信心的多重优势，强者恒强仍是行业主基调。 从边际来看，房企销售有进一步小幅改善，拿地仍以央国企为主，整体来看，强者恒强的格局依旧延续，资信良好的公司赢得了客户、市场资金的认可，从而实现相对良好的销售及融资，同时在手资金相对充裕之下，维持了稳定的拿地规模。 数据追踪（10月24日-10月30日）： 新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-17pct、-29pct，一线城市-21pct，-24pct，二线城市-18pct，-27pct，三线城市-11pct，- 39pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+43pct，累计同比-11pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-11pct，成交建筑面积累计同比 -16pct，成交金额累计同比-35pct，土地成交溢价率为0.94%。 城市行情环比：北京（-19pct），上海（+1pct），广州（+15pct），深圳（-3pct），南京（-17pct），杭州（+64pct），武汉（-6pct）。 投资策略：关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A。关注产品逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2022年11月6日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料股票家数 115 行业平均市盈率 11.65 市场平均市盈率 10.92 行业表现走势图 50%房地产(申万) 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 沪深300 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：9月销售弱复苏竣工保持修复趋势》2022-10-30 2、《房地产：多城房贷利率下调二手房市场持续复苏》2022-10-23 3、《房地产行业研究周报：集中供地回顾土地市场热度仍显不足》2022-10-17 内容目录 1.每周一谈：房企销售拿地观察——边际改善与强者恒强3 1.1销售：销售延续小幅改善头部房企优势持续3 1.2拿地：央国房企仍占据规模头部腰部房企拿地积极4 1.3投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据8 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据9 5.风险提示10 图表目录 图1：房企10月权益拿地金额TOP504 图2：近三年1-10月TOP50房企累计权益拿地金额结构5 图3：申万一级行业涨跌幅（%）5 图4：本周涨跌幅前十位（%）6 图5：本周涨跌幅后十位（%）6 图6：房地产行业近三年PE（TTM）6 图7：房地产行业近三年PB（LF）6 图8：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图9：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图10：一二三线城市（30城）累计成交面积同比8 图11：13城二手房周度成交面积及同比环比增速8 图12：13城二手房周度成交面积累计同比增速8 图13：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图14：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图15：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图16：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图17：一二三线城市成交土地总价累计同比9 图18：一二三线城市成交土地周度溢价率9 表1：房企10月权益销售情况TOP503 表2：部分重点城市周度销售面积（万平方米）9 1.每周一谈：房企销售拿地观察——边际改善与强者恒强 1.1销售：销售延续小幅改善头部房企优势持续 TOP50房企销售整体保持小幅改善趋势，10月权益销售额累计同比增速-45.7%，较9月跌幅收窄1.3pct，10月单月权益销售额同比增速-31.1%，较9月提升1.4pct,环比增速为6.8%。 分规模来看，头部房企销售表现仍明显好于腰部房企。TOP10、TOP11-30、TOP30-50房企10月当月权益销售额同比增速分别为-15.9%、-39.9%、-45.9%，分别较上月减少0.5pct、提升3pct、提升4.5pct。 TOP50房企中已实现累计同比增速转正的房企包括越秀地产（+14.7%）、滨江集团 （+4.3%）、万达集团（+92%）、仁恒置地（+31%）、武汉城建（+4.2%），多为聚焦核心区的改善房企；此外规模靠前的央国企、保利发展、万科、中海、华润、招商、建发等表现持续好于民营企业。 从克而瑞销售数据来观察，10月份销售整体维持了边际小幅改善，强者恒强的格局,从单月口径边际来看，在头部房企之外，TOP11-50的房企单月销售跌幅同样有所收窄，购房者对头部以外的房企信心略有改善。 表1：房企10月权益销售情况TOP50 排名 房企 10 月累计权益销售额 （亿） 累计同比 较 9月变动 10月权益销售单月同比 额（亿） 较9月变动 环比 1 碧桂园 3088.6 -37.0% 0.7% 331.2 -30.2% -6.7% 0.2% 2 保利发展 2433 -26.5% 0.5% 287.8 -22.2% -3.8% 42.3% 3 万科地产 2250.1 -33.2% 1.8% 216 -10.4% -4.6% -2.1% 4 中海地产 2186.5 -22.7% 4.1% 294.3 21.7% 10.8% 41.9% 5 华润置地 1557.6 -7.0% 3.0% 175.2 26.2% 36.9% -6.7% 6 招商蛇口 1386 -15.3% 4.2% 156 43.1% -0.1% -32.8% 7 金地集团 1136.2 -25.2% 3.6% 126.8 25.2% 18.1% -9.9% 8 龙湖集团 1057.5 -33.7% -1.0% 107 -41.2% -27.5% -12.2% 9 绿地控股 968.5 -57.2% -0.7% 65.8 -65.2% -30.0% -47.8% 10 绿城中国 911.2 -24.4% 4.4% 122.2 26.5% 71.3% 26.0% 11 越秀地产 903.7 14.7% 0.9% 111.3 21.4% -160.8% -32.3% 12 融创中国 885 -71.5% -1.1% 52 -82.1% -0.6% 10.6% 13 建发房产 883.5 -20.9% 5.6% 150.2 26.3% 36.4% 105.5% 14 中国金茂 849.9 -37.1% 0.3% 91 -34.4% -29.1% 0.9% 15 滨江集团 708.7 4.3% 2.8% 78.2 34.1% 62.0% 27.8% 16 新城控股 707.3 -50.9% -2.6% 60.3 -67.9% -9.6% 0.7% 17 旭辉集团 668.9 -45.8% 0.1% 53.4 -44.1% -6.7% -9.6% 18 中国铁建 600.1 -18.5% 6.0% 90.4 47.2% 17.8% 23.0% 19 华发股份 536.7 -7.9% 0.3% 57.9 -5.4% -48.5% 14.7% 20 远洋集团 511.6 -25.3% -2.9% 62.4 -41.1% 9.5% 20.0% 21 世茂集团 510.9 -69.8% 0.9% 57.4 -59.7% 4.9% 2.5% 22 金科集团 438.2 -61.9% -1.6% 23.7 -77.8% 2.3% 2.6% 23 路劲集团 432.6 -28.8% 2.3% 46 -0.2% -0.2% 0.0% 24 首开股份 420.5 -29.8% -1.3% 29 -43.7% -51.0% -36.1% 25 万达集团 403.8 92.0% -3.6% 30.2 56.5% -107.2% -36.0% 26 中骏集团 403.1 -38.7% 1.4% 43.8 -24.4% 18.7% 39.5% 27 美的置业 401.7 -49.5% 0.1% 34.5 -48.2% -6.1% 15.8% 28 中梁控股 396.3 -60.5% -0.2% 31.7 -62.8% 0.2% 1.3% 29 中国恒大 385.2 -90.9% 1.3% 55 -604.6% -577.1% 12.5% 30 雅居乐 380.3 -51.6% -1.4% 23.7 -65.8% -20.1% -31.9% 31 卓越集团 350.6 -51.7% 2.9% 37.7 2.2% 14.6% -22.1% 32 龙光集团 349.7 -69.9% -0.7% 28.1 -76.2% 20.5% 778.1% 33 华侨城 339.2 -36.9% 0.5% 44.9 -33.1% -11.2% 17.8% 34 中南置地 330.3 -68.8% 0.3% 33.1 -66.3% 5.8% 26.8% 排名 房企 10 月累计权益销售额 （亿） 累计同比 较 9月变动 10 月权益销售 额（亿） 单月同比 较9月变动 环比 35 仁恒置地 330.1 31.0% 9.3% 27 800.0% 334.9% -24.2