房地产行业研究周报：2月房企销售改善 民企拿地回温

2月房企销售改善民企拿地回温 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：2月房企销售改善民企拿地回温 2月房企销售排行榜出炉，房企销售数据同比增速有显著改善。中指研究院房企 权益销售额TOP100总金额累计同比增速-6.4%，较1月提高27.4pct，单月同比增速+35.9%，较1月提升69.7pct，尽管存在部分农历春节假期错位的影响，但房企销售同比增速改善幅度较高，反映了新房市场回暖的现实。 预计1-2月全国商品房销售累计同比增速将有同步的显著改善。由于统计局的 口径包括部分房企开发的保障性住房，且存在2022年房企销售排行榜挤水分，部分头部民企局部违约导致业绩大幅下滑的三重影响，2022年统计局商品房销售数据与TOP100房企销售数据同比增速存在一定差异，从累计口径来看二者差距范围在15.4-26.1pct之间；参考历史规律统计局销售数据应表现好于房企端，1-2月商品房销售数据将同步迎来显著改善。 分规模来看，大规模房企仍体现出竞争优势。TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企2月权益销售额累计同比增速分别为+3.59%、-6.61%、-23.95%，分别较上月提升31.2pct、27.7pct、21.5pct，单月同比增速分别为+57.84%、 +32.41%、+7.36%，分别较上月提升85.4pct、66.7pct、52.8pct。 除新进排行榜房企外，TOP50房企中已有28家房企实现累计同比增速转正。增速最高的10家房企分别为中国中铁（+214%）、保利置业（+192%）、中建三局（+172%）、越秀地产（+150%）、北京城建（+137%）、兴城人居 （+103%）、华润置地（+82%）、华发股份（+75%）、电建地产（+61%）、招商蛇口（+57%）。 从行业的相对站位来看，2月权益销售排行榜较1月变动不显著，但较2022年 全年销售仍保持着较大变化。TOP3中，保利发展超越万科登顶，较1月提升1 位，较22年提升2位，较22年下降1位；TOP10中值得关注，越秀（+2/+4）、建发(0/-1)、龙湖(+3/-1)、华发(0/+9)。 2月房企土拍排行榜数据公布，民企参与热度有所提升。1-2月中指研究院统计房企权益拿地金额TOP50房企中，民企比例达25%，较此前由国央企、地方国 企及城投平台占绝对多数的构成有了一定变化；具体房企来看，民企取地以地方中小民企为主，但滨江、新城、中天美好等大中型民企均有取地。 销售端持续回暖，房企拿地转为积极，行业基本面改善确定性渐强，建议积极关注板块未来表现；销售同比增长，拿地表现积极的房企，成长确定性强，较受市场青睐，同时可关注第二梯队如城建发展、保利置业等标的未来走势。 数据追踪（2月20日-2月26日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为+13pct、-7pct，一线城市-13pct，-12pct，二线城市+6pct，-9pct，三线城市+75pct，+2pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+73ct，累计同比+18pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-9pct，成交建筑面积累计同比 +27pct，成交金额累计同比+14pct，土地成交溢价率为2%。 城市行情环比：北京（-35pct），上海（-37pct），广州（-51pct），深圳（-14pct），南京（+11pct），杭州（+11pct），武汉（-9pct）。 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。关注经营状况 改善的民企，关注中小市值国企规模扩张，代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年3月5日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料股票家数 115 行业平均市盈率 12.16 市场平均市盈率 13.29 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：二手房市场热度延续土地市场局部转暖》2023-02-262、《房地产行业深度研究：张弓搭箭一触即发》2023-02-21 3、《房地产行业研究周报：地产板块中小市值投资逻辑初探》2023-02-20 内容目录 1.每周一谈：2月房企销售改善民企拿地回温3 1.12月房企销售改善民企拿地回温3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示10 图表目录 图1：近期统计局商品房销售额、中指研究院TOP100房企权益销售额累计及单月同比3 图2：中指研究院1-2月房企权益拿地额TOP50构成5 图3：中指研究院1-2月房企权益拿地额TOP50(亿)5 图4：申万一级行业涨跌幅（%）6 图5：本周涨跌幅前十位（%）6 图6：本周涨跌幅后十位（%）6 图7：房地产行业近三年PE（TTM）6 图8：房地产行业近三年PB（LF）7 图9：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图10：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图11：一二三线城市（30城）累计成交面积同比8 图12：13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图13：13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图14：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图15：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图16：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图17：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图18：一二三线城市成交土地总价累计同比9 图19：一二三线城市成交土地周度溢价率9 表1：2月中指研究院权益销售额TOP50房企销售表现4 表2：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速10 1.每周一谈：2月房企销售改善民企拿地回温 1.12月房企销售改善民企拿地回温 2月房企销售排行榜出炉，房企销售数据同比增速有显著改善。中指研究院房企权益销售额TOP100总金额累计同比增速-6.4%，较1月提高27.4pct，单月同比增速+35.9%，较1月提升69.7pct，尽管存在部分农历春节假期错位的影响，但房企销售同比增速改善幅度较高，反映了新房市场回暖的现实。 预计1-2月全国商品房销售累计同比增速将有同步的显著改善。由于统计局的口径 包括部分房企开发的保障性住房，且存在2022年房企销售排行榜挤水分，部分头部民企局部违约导致业绩大幅下滑的三重影响，2022年统计局商品房销售数据与TOP100房企销售数据同比增速存在一定差异，从累计口径来看二者差距范围在15.4-26.1pct之间；进入2023年引起二者差异的部分因素走弱，但仍然可以确定二者方向一致，参考历史规律统计局销售数据应表现好于房企端，1-2月商品房销售数据将同步迎来显著改善。 图1：近期统计局商品房销售额、中指研究院TOP100房企权益销售额累计及单月同比 0% -10% -20% -30% -40% -50% 60% 统计局全国商品房销售额累计同比 中指研究院TOP100房企权益销售额累计同比 中指研究院TOP100房企权益销售额单月同比（右轴） 40% 20% 0% -20% -40% -60% -60%-80% 资料来源：wind国家统计局中指研究院申港证券研究所 分规模来看，大规模房企仍体现出竞争优势。TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企2月权益销售额累计同比增速分别为+3.59%、-6.61%、-23.95%，分别较上月提升31.2pct、27.7pct、21.5pct，单月同比增速分别为+57.84%、+32.41%、 +7.36%，分别较上月提升85.4pct、66.7pct、52.8pct。 除新进排行榜房企外，TOP50房企中已有28家房企实现累计同比增速转正。其中6家房企增速达+100%以上，累计增速+10%以上房企22家；增速最高的10家房企分别为中国中铁（+214%）、保利置业（+192%）、中建三局（+172%）、越秀 地产（+150%）、北京城建（+137%）、兴城人居（+103%）、华润置地（+82%）、华发股份（+75%）、电建地产（+61%）、招商蛇口（+57%）。 从行业的相对站位来看，2月权益销售排行榜较1月变动不显著，但较2022年全 年销售仍保持着较大变化。TOP3中，保利发展超越万科登顶，较1月提升1位， 较22年提升2位，碧桂园（较1月变动0/较22年变动-1）较1月持平，较22年下降1位；TOP10中值得关注，越秀（+2/+4）、建发(0/-1)、龙湖(+3/-1)、华发(0/+9)；其余值得关注房企包括雅居乐（+11/+9）、象屿地产（+34/+31）、保利置业（+4/+15）、北京城建（-7/+28）等。 表1：2月中指研究院权益销售额TOP50房企销售表现 排名房企 2 月累计权益销 售额（亿） 累计同比 较1月变动 2月权益销售额（亿） 单月同比 较1月变动 环比 1 保利发展 508.4 50.41% 27.16% 261.9 89.78% 66.53% -31.00% 2 万科 458.6 -11.26% -3.25% 208.4 -14.87% -6.85% -10.00% 3 碧桂园 453.6 -41.60% 14.91% 243.0 -16.92% 39.58% -39.59% 4 中海地产 375.1 45.22% 96.57% 252.9 3461.97% 3513.33% -97.17% 5 华润置地 309.1 81.72% 65.02% 188.9 181.52% 164.82% -34.85% 6 招商蛇口 237 56.95% 77.41% 139.0 400.00% 420.45% -77.44% 7 越秀地产 214.3 149.48% 111.93% 137.0 361.28% 323.73% -47.15% 8 建发房产 185 29.37% -11.28% 103.0 21.61% -19.05% 45.28% 9 龙湖集团 179 43.66% 82.97% 114.0 551.43% 590.74% -83.66% 10 华发股份 171.2 74.87% 77.78% 97.7 340.09% 343.00% -70.67% 11 绿城中国 159.6 25.37% 14.52% 92.2 38.65% 27.79% 9.38% 12 绿地控股 157.5 -12.69% 1.47% 64.8 -10.50% 3.67% -32.96% 13 金地集团 148.6 1.16% 39.87% 91.6 69.94% 108.65% -42.04% 14 中国金茂 127.2 7.80% 31.42% 74.5 52.04% 75.66% -28.99% 15 滨江集团 115.7 11.57% 0.70% 54.5 12.37% 1.50% -12.14% 16 融创中国 102 -66.34% 14.05% 71.8 -51.81% 28.58% -3.25% 17 雅居乐 101.1 -9.89% 34.37% 74.4 15.71% 59.97% 34.24% 18 路劲集团 96.3 11.46% 35.42% 44.9 138.83% 162.79% -72.19% 19