房地产行业研究：深圳进一步优化地产政策，头部房企拿地积极性凸显

行业点评

本周A股、港股地产及港股物业板块均下跌。申万A股房地产板块涨跌幅为-1.5%，位列各板块第24；恒生港股房地产板块涨跌幅为+0.1%，位列第8。地产板块相对收益分别为-1.9%（恒生中国企业指数）和+0.1%（沪深300指数）。

土地市场

溢价率有所回升。本周全国300城宅地成交建面812万㎡，环比-1%，同比-11%，平均溢价率6%。年初至今，全国300城累计宅地成交建面25586万㎡，累计同比-6.8%。绿城中国、中海地产、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。

商品房销售

47个城市商品房成交332万方，成交量环比持平，同比+1%，月度累计同比+29%，年度累计同比-2%。一线城市周环比+16%，周同比-17%；二线城市周环比-12%，周同比+10%；三四线城市周环比+5%，周同比+4%。

二手房成交

22个城市二手房成交207万方，成交量环比-11%，同比+11%，月度累计同比+27%，年度累计同比+15%。一线城市周环比+0%，周同比+8%；二线城市周环比-16%，周同比+5%；三四线城市周环比-17%，周同比+36%。

深圳政策

进一步优化地产政策，限购、房贷利率、公积金提取、企事业单位购房条件等均做调整。符合条件的居民家庭在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内不限购；商贷不再区分首套二套统一利率；企事业单位购房条件再放松；优化多项公积金提取政策。

头部房企拿地

积极性凸显。截至2025年8月末，新增土储货值百强门槛值为31.9亿元，同比下降6%，降幅持续收窄；新增总价百强门槛值为15.4亿元，同比提升12%；新增建面百强门槛值为30.4万平方米，同比回升8%。总价门槛同比增速好于建面，反映出企业拿地更集中在核心城市高总价、高货值地块。截至2025年前8月，销售百强房企拿地集中度保持高位，TOP10房企新增货值占百强的70%。

投资建议

建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展；中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约。