房地产行业研究周报：从2022年房企拿地销售看行业格局变化

从2022年房企拿地销售看行业格局变化 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：从2022年房企拿地销售看行业格局变化 销售：12月销售整体平稳TOP50房企全年权益销售额同比-42.9% 12月TOP50房企销售整体保持平稳，全年销售较2021年大幅减少,全年克而瑞TOP50房企权益销售额累计同比增速-42.9%，较11月提升1.5pct，单月同比增速-27.2%，较11月减少0.5pct，季节性影响下，环比增速为 28.2%。 2022年头部房企竞争优势显著，销售表现显著好于第二三梯队房企。2022年全年TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企权益销售额同比增速分别为-36.7%、-45.6%、-52.6%。 从克而瑞权益销售榜单表现来看，12月市场边际变动尚不显著。头部房企良 好销售表现，来源于自身强大的销售能力及品牌口碑，在其他房企销售滑坡 背景下，保持了相对好的同比增速，从而实现销售占位提升。在这一维度下，可以进一步关注排名相对靠后但保持一定增速的房企未来发展潜力。 拿地：TOP50全年金额减半民企收缩国企进击 2022年全年TOP50拿地金额减半，头部房企表现略好，2022年中指研究院拿地排行榜TOP50金额同比减少50%，分规模来看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50分别同比增速分别为-46%、-54%、-55%，头部房企表现略好。 民企拿地大幅收缩，地方国企表现突出，拿地金额TOP50中，规模国央企、 地方国企、混合制、民企拿地金额同比分别为-23%、+101%、-75%、- 87%。 市场格局：从拿地看房企格局变动 纵向同比来看，主要30家房企中，华发、伟星房产、武汉城建、滨江集团、建发房产位列同比增速前五位，多为地方国企、中型国央企；华润位列第 6、中海第8、招商第9、保利发展第11；由于大型国央企全国布局，在销售走弱这一背景下，低风险优质地块相对少，导致维持在以往高基数下的拿地金额同比增速难度较大；碧桂园等民企基本无土地获取。 横向比较拿地强度来看，万科、碧桂园、金地、金茂拿地强度不足20%，保 利发展、中海、招商、越秀、龙湖拿地强度在20%-30%区间，华润、华发、 建发、滨江、绿城、武汉城建拿地强度在30%以上。从以上数据可以给我们两点启示： 关注高拿地强度、高拿地同比增速房企未来销售规模扩张，滨江、华发、建发、伟星等企业均有较大的占位提升空间； 关注中等拿地强度、中低拿地同比增速房企未来拿地规模强度回升，这些房 企主要包括万科、保利发展、中海等，我们认为这些房企拿地强度相对弱， 一方面源于策略上的谨慎，另一方面受全国商品房市场下行影响，自身规模较大背景下，合意的土地资源相对少，难以实现中等规模房企同等水平拿地强度，但商品房市场复苏后，该部分房企拿地潜力及规模增速仍有进一步释放空间。 数据追踪（12月19日-12月25日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-41pct、-28pct，一线城市- 52pct，-24pct，二线城市-40pct，-27pct，三线城市-31pct，-36pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-33pct，累计同比-8pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-7pct，成交建筑面积累计同比- 9pct，成交金额累计同比-30pct，土地成交溢价率为2.06%。 城市行情环比：北京（+104pct），上海（-44pct），广州（-6pct），深圳（-37pct），南京（-50pct），杭州（-24pct），武汉（+31pct）。 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资 信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注民企风险化解机会，代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年1月3日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料股票家数 115 行业平均市盈率 13.05 市场平均市盈率 11.32 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：销售组成初探：影响购买力的三要素》2022-12-252、《房地产行业研究周报：11月销售投资跌幅扩大聚焦政策空间》2022-12-19 3、《房地产行业研究周报：地产行情回顾趋势向上仍明确》2022-12-12 内容目录 1.每周一谈：从2022年房企拿地销售看行业格局变化3 1.1销售：12月销售整体平稳TOP50房企全年权益销售额同比-42.9%3 1.2拿地：TOP50全年金额减半民企收缩国企进击4 1.3市场格局：从拿地看房企格局变动5 1.4投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态8 4.数据追踪9 4.1新房成交数据9 4.2二手房成交数据10 4.3土地成交数据10 4.4部分重点城市周度销售数据11 5.风险提示11 图表目录 图1：TOP50拿地企业性质分类4 图2：TOP50拿地企业规模分类4 图3：2022年TOP50房企拿地金额5 图4：2022年30家主要房企拿地金额及同比增速5 图5：2022年30家主要房企拿地强度表现6 图6：申万一级行业涨跌幅（%）7 图7：本周涨跌幅前十位（%）7 图8：本周涨跌幅后十位（%）7 图9：房地产行业近三年PE（TTM）7 图10：房地产行业近三年PB（LF）7 图11：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速9 图12：一二三线城市（30城）周度成交面积同比9 图13：一二三线城市（30城）累计成交面积同比9 图14：13城二手房周度成交面积及同比环比增速10 图15：13城二手房周度成交面积累计同比增速10 图16：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比10 图17：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率10 图18：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图19：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图20：一二三线城市成交土地总价累计同比10 图21：一二三线城市成交土地周度溢价率10 表1：2022年12月TOP50房企权益销售3 表2：部分重点城市周度销售面积（万平方米）11 1.每周一谈：从2022年房企拿地销售看行业格局变化 1.1销售：12月销售整体平稳TOP50房企全年权益销售额同比-42.9% 12月TOP50房企销售整体保持平稳，全年销售较2021年大幅减少：2022年克而瑞TOP50房企权益销售额累计同比增速-42.9%，较11月提升1.5pct，单月同比增速-27.2%，较11月减少0.5pct，季节性影响下，环比增速为28.2%。 2022年头部房企竞争优势显著，销售表现显著好于第二三梯队房企。2022年全年 TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企权益销售额同比增速分别为-36.7%、-45.6%、 -52.6%，12月当月权益销售额同比增速分别为-2.1%、-37.8%、-55.3%，分别较上月提升5.8pct、减少5.4pct、减少4.4pct。 TOP50房企中已实现累计同比增速转正的房企6家，分别为越秀地产（+8.4%）、滨江集团（+0.3%）、万达集团（+90.7%）、仁恒置地（+21%）、武汉城建 （+2.7%）、伟星房产（+18.1%）；规模靠前的龙头房企保利发展、中海、华润、招商、金地、建发、绿城等表现持续好于多数民营企业。 从克而瑞权益销售榜单表现来看，12月市场边际变动尚不显著。头部房企良好销售表现，来源于自身强大的销售能力及品牌口碑，在其他房企销售滑坡背景下，保持了相对好的同比增速，从而实现销售占位提升。在这一维度下，可以进一步关注排名相对靠后但保持一定增速的房企未来发展潜力。 表1：2022年12月TOP50房企权益销售 排名 房企 2022年累计权益销售额（亿） 累计同比 较 11月变动 12月权益销售额单月同比 （亿） 较11月变动 环比 1 碧桂园 3569.1 -35.9% 0.5% 183.8 -25.7% 3.6% -38.1% 2 保利发展 3068 -17.4% 4.4% 380 36.6% -65.7% 49.0% 3 中海地产 2761.2 -20.4% 1.4% 343.9 -9.1% 1.6% 49.0% 4 万科地产 2731.4 -32.3% 2.1% 282.4 -6.0% 29.5% 20.4% 5 华润置地 2112 -2.9% 2.0% 375.3 7.5% -11.1% 109.5% 6 招商蛇口 1785 -12.6% 2.0% 260 1.6% 9.5% 87.1% 7 金地集团 1374.3 -22.6% 0.6% 126.5 -15.7% -19.8% 13.4% 8 龙湖集团 1267 -37.6% -4.2% 100.3 -63.9% -33.4% -8.2% 9 绿地控股 1260.5 -51.8% 4.0% 199.3 -6.1% 27.5% 115.0% 10 越秀地产 1251.6 8.4% -2.2% 228.5 -0.5% 12.5% 91.4% 11 绿城中国 1224.4 -15.5% 4.3% 166.9 27.5% -3.0% 14.1% 12 建发房产 1207.3 -10.2% 2.1% 172.3 4.6% -132.5% 13.7% 13 中国金茂 1069.5 -34.2% 1.4% 120.7 -20.4% -1.2% 22.0% 14 融创中国 976 -73.0% -0.9% 47 -83.6% -3.5% 6.8% 15 中国铁建 954.2 -9.8% -1.7% 159.5 -17.4% -70.0% -18.0% 16 滨江集团 874 0.3% -2.2% 94.4 -14.6% -1.4% 33.1% 17 新城控股 798.4 -53.7% -1.4% 44.5 -68.9% -2.4% -4.5% 18 华发股份 751.1 -6.3% -0.8% 121 -10.0% -21.1% 29.6% 19 旭辉集团 729.9 -50.0% -2.0% 36.2 -71.5% 3.0% 46.0% 20 远洋集团 652.5 -26.2% -0.5% 70.7 -30.3% -2.3% 0.7% 21 世茂集团 605.6 -67.9% 1.5% 49.2 -29.7% 34.3% 8.1% 22 路劲集团 533.9 -23.7% 3.1% 55.3 19.7% 19.3% 20.2% 23 万达集团 519.2 90.7% 6.1% 68.2 144.4% 105.6% 44.5% 24 首开股份 504.1 -29.4% 1.4% 51.7 -14.5% 26.8% 62.1% 25 中骏集团 490.1 -35.9% 2.8% 52.3 3.8% 42.7% 50.7% 26 金科集团 482.8 -64.2% -1.1% 25.2 -76.5% 1.7% 29.9% 27 美的置业 465.7 -49.0% 0.6% 37.7 -40.4% 10.0% 43.3% 28 卓越集团 459.2 -44.7% 4.3% 70.9 2.2% -5.9% 88.1% 29 中梁控股 438.3 -63.6% -1.9% 21 -81.6% -6.2% 0.0% 排名 房企 2022年累