数据背后的地产行业图景（三）：房价初现修复迹象，开发投资仍在低位

核心观点

• 销售同比大幅改善，二手依旧好于新房。2024年1-10月，商品房销售额同比-20.9%，降幅收窄；10月单月同比-1.0%，降幅大幅收窄。百强房企全口径销售额1-10月同比-35%，10月单月同比+5%，首次转正。30城新建商品房成交面积1-10月同比-29%，10月单月同比-5%；18城二手住宅成交套数1-10月同比+1%，10月单月同比+28%。
• 房价初现修复迹象，需求端政策效果显现。2024年1-10月，商品房销售均价同比-6.1%，降幅收窄。10月，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格均出现修复迹象，二手修复情况好于新房，一线城市二手住宅销售价格环比为13个月来首次转正。
• 开发投资降幅重新扩大，房企拿地意愿依旧不足。2024年1-10月，房地产开发投资额同比-10.3%，降幅扩大；10月单月同比-12.3%，降幅扩大。百强房企权益拿地额1-10月同比-39%，10月单月同比-42%。300城住宅用地成交建面1-10月同比-26%，10月单月同比-24%，单月成交溢价率1.7%。
• 房企融资降幅持续收窄，销售回款拖累逐步减轻。2024年1-10月，房企到位资金同比-19.2%，降幅收窄；10月单月同比-10.8%，降幅收窄。定金及预收款、个人按揭贷款同比降幅均持续收窄。房企非银融资持续改善，10月单月同比+1%。
• 开竣工单月波动较大，但趋势明确。新开工降幅扩大，规模仍在低位。2024年1-10月，新开工面积同比-22.6%，10月单月同比-26.7%。竣工降幅收窄，但下行趋势明确。2024年1-10月，竣工面积同比-23.9%，10月单月同比-20.1%。

研究结论

• 9月末出台的需求端利好政策效果较为明显，销售量价指标均边际改善。
• 开发投资尚未好转，房企拿地意愿依旧不足。
• 房企融资持续改善，销售回款拖累逐步减轻。
• 后续地产板块的行情演绎将取决于楼市量价修复的持续性以及存量土地回收和城中村改造扩围等政策的落地进度。

投资建议

• 持续推荐保利发展、中国海外发展、华润置地、越秀地产、贝壳-W。

风险提示

• 政策落地效果及后续推出强度不及预期。
• 外部环境变化等导致行业基本面超预期下行。
• 房企信用风险事件超预期冲击。