数据背后的地产行业图景：关注非热门城市的新房供需新格局

核心观点

• 楼市持续筑底，高基数下同比承压：2025年下半年以来，地产销售量价明显回落，叠加高基数影响，四季度地产销售同比压力增大。2025年1-10月，全国商品房销售额同比-9.6%，销售面积同比-6.8%。10月单月销售额同比-24.3%，销售面积同比-18.8%。
• 开发投资加速下跌，土拍热度冲高回落：2025年1-10月，房地产开发投资完成额同比-15%，其中施工投资和土地购置均拖累整体。2025年1-10月，国有土地使用权出让收入同比-7%，房屋新开工面积同比-20%，房屋竣工面积同比-17%。
• 百强销售较弱但拿地修复，国央企继续发力：百强房企全口径销售额1-10月累计同比-17%，10月单月同比-41%。百强房企权益拿地额1-10月累计同比+26%，10月单月同比-36%。头部房企纷纷收缩布局至核心城市，土拍竞争加剧。

关键数据

• 全国商品房销售额：2025年1-10月同比-9.6%，10月同比-24.3%
• 全国商品房销售面积：2025年1-10月同比-6.8%，10月同比-18.8%
• 全国商品房广义库存面积：2025年9月末同比+4%
• 全国商品房待售面积：2025年9月末同比+4%
• 全国商品住宅销售面积：2025年前三季度同比-5.6%
• 全国商品住宅现房销售面积：2025年前三季度同比+8%
• 全国商品住宅期房销售面积：2025年前三季度同比-17%
• 全国房地产开发投资完成额：2025年1-10月同比-15%
• 全国住宅用地成交溢价率：2025年初以来冲高回落
• 全国国有土地使用权出让收入：2025年1-10月同比-7%
• 全国房屋新开工面积：2025年1-10月同比-20%
• 全国房屋竣工面积：2025年1-10月同比-17%
• 30城新建商品房成交面积：2025年1-11月同比-9%，11月同比-33%
• 18城二手住宅成交套数：2025年1-11月同比-26%，11月同比-26%

研究结论

• 非热门城市人口流出，新房市场迎来需求转变：三四线城市人口流出，但本地居民改善置业需求仍在。一二线城市仍有新流入人口补充刚需购买力，三四线城市则以本地居民的改善置换购房需求为主。
• 非热门城市土拍冷清，央企优势足但参与度低：三四线城市土拍竞争弱，留足房企利润空间。央企由于资金优势和议价能力，能够获取三四线城市最核心的地块开发终极改善产品，有更高的可能性兑现利润率。

投资建议

关注深耕下沉市场的中国海外宏洋集团，兼具资金优势、央企背书和产品力，能够获取当地核心地块开发改善产品，实现较理想的开发速度和去化率。