房地产行业周报（2024年44周）：商业住房贷款利率实行新定价机制，10月新房二手房网签双增

行业研究 证券研究报告 房地产2024年11月06日 房地产行业周报（2024年44周） 商业住房贷款利率实行新定价机制，10月新房二手房网签双增 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 联系人：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 行业基本数据 股票家数(只) 总市值(亿元)流通市值(亿元) 108 13,954.74 13,279.80 占比% 0.01 1.40 1.68 相对指数表现 %1M 绝对表现8.2% 相对表现7.5% 6M 27.3% 15.1% 12M 4.8% -8.1% 2023-11-06~2024-11-05 17% 0% -17%23/11 -34% 24/01 24/0324/0624/0824/11 房地产 沪深300 相关研究报告 《房地产行业深度研究报告：探究土地增值税》 2024-10-30 《房地产行业周报（2024年43周）：LPR降25BP 二手房成交同比持续上升》 2024-10-30 《房地产行业重大事项点评：降利率托底房价》 2024-10-30 板块行情：第44周（10月28日-11月1日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨6.0%，在31个一级行业板块中排名第1。 政策要闻：中央层面：1）国务院：鼓励有条件的地方加大对多子女家庭购房的支持力度，可结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策，多渠道增加保障性住房有效供给，对符合条件且有未成年子女的家庭，可根据其未成年 子女数量，在户型选择方面给予适当照顾。2）工农中建交邮储等银行：将从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，完善商业性个人住房贷款利率定价机制即将正式落地。3）住建部：据住房城乡建设部数据，10月份全国新建商品房网签成交量同比、同比分别增长0.9%、6.7%，全国二手房网签成交量同比、环比分别增长8.9%、4.5%，10月份商品房成交 同比、环比实现“双增长”，2007年以来首次“银十”超过“金九”。地方层面：1）江西：支持专项债券资金回收符合条件的闲置存量土地，并支持专项债券资金和保障性安居工程补助资金收购存量商品房用作保障性住房，取消普 通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。2）哈尔滨：即日起至11月5日征集存量商品房作保障房，优先整栋未售项目，收购价参考保障房重置价，即划拨土地成本和建安成本以及不超过5％的利润。3）天津：放宽在北京、河北购房提取公积金政策，不再要求职工或配偶具有所购住房城市户籍或在所购住房城市缴存住房公积金。4）宁夏：从严格控制增量、持续优化存量、提高供应质量等6个方面，制定出台20条措施“组合拳”，促进房地产市场止跌回稳。5）大连：从存量房贷利率加点幅度不低于-30BP，最低首付比例统一为15%等14个方面，促进房地产市场平稳健康发展。6）郑州：全市所有在售房地产项目均纳入房票购买范围，持有房票的群众将享有与等价货币相同的购买能力。7）北京：全面启动房地一体宅基地确权登记工作，依法依规处理"一户多宅"、宅基地上房屋属于不同权利人等问题。 公司动态：1）我爱我家：前三季度归母净利润为848.66万元，同比增长112%。2）招商蛇口：2024年第三次临时股东大会通过了以集中竞价交易方式回购公司股份方案。3）万科：获交通银行深圳分行80.3亿元融资，上海万锴、广州 万合子公司提供担保，本次担保发生后，万科对外担保总额将为1194.48亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为47.63%；万物云1.5亿向万科收购武汉新唐50%股权，资金全额应专用于向万物云及其指定主体支付偿还万科企业及其直接、间接持股主体或关联方对公司的既存债务。 销售端：新房成交同比增加9%，二手房成交同比上升33%。1）本周20城商品房成交面积338.8万方，商品房日平均成交面积48.4万方，环比上升22%，同比增加9%。2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积9381万方，累计 同比下降26%。3）第44周10城二手房成交面积203.7万方，日平均成交面积29.1万方，环比增加3%，同比上升33%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积6134万方，同比增速保持不变。 投资策略：有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、 中国海外发展、华润万象生活，A股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、房地产上涨6.0%，板块排名第1位4 二、政策要闻：商贷利率实行新定价机制，10月新房二手房网签双增5 三、销售端：新房成交同比上升9%，二手房成交同比上升33%11 （一）新房市场：44周20城成交面积同比上升9%11 （二）二手房市场：第44周10城成交面积同比上升33%12 四、融资端：本周发债企业均为国央企13 �、投资建议13 六、风险提示13 图表目录 图表1第44周申万地产板块上涨6.0%，板块排名第1位4 图表2华夏幸福周涨幅达61.9%4 图表3空港股份周跌幅达14.4%4 图表4融创中国周涨幅达20.6%5 图表5金茂服务周跌幅达3.8%5 图表6中央政策及会议5 图表7各地房地产政策回顾6 图表8公司动态10 图表9第44周20城商品房单日平均成交面积48.4万方11 图表10第44周20城新建商品房成交面积338.8万方11 图表11第44周10城合计二手房日平均成交面积29.1万方12 图表12第44周10城二手房成交面积203.7万方12 图表13本周发债企业均为央国企13 一、房地产上涨6.0%，板块排名第1位 第44周申万地产板块上涨6.0%。第44周（10月28日-11月1日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨6.0%，在31个一级行业板块中排名第1。 图表1第44周申万地产板块上涨6.0%，板块排名第1位 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为华夏幸福，累计涨幅达61.9%。从A股表现来看，涨幅前�的个股分别为华夏幸福、光大嘉宝、津投城开、北辰实业、万通发展，跌幅前�的个股分别为空港股份、电子城、福瑞达、万业企业、深物业A。 图表2华夏幸福周涨幅达61.9%图表3空港股份周跌幅达14.4% 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 港股板块内涨幅第一的为融创中国，上涨20.6%。从港股表现来看，第44周涨幅排名前 �的个股分别为融创中国、旭辉控股集团、中国金茂、远洋集团、雅居乐集团，跌幅前�的个股分别为金茂服务、恒大物业、宝龙地产、中国海外宏洋集团、中海物业。 图表4融创中国周涨幅达20.6%图表5金茂服务周跌幅达3.8% 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻：商贷利率实行新定价机制，10月新房二手房网签双增 中央层面：1）国务院：鼓励有条件的地方加大对多子女家庭购房的支持力度，可结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策，多渠道增加保障性住房有效供给，对符合条件且有未成年子女的家庭，可根据其未成年子女数量，在户型选择方面给予适当照顾。2）工农中建交邮储等银行：将从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，完善商业性个人住房贷款利率定价机制即将正式落地。3）住建部：据住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据，10月份全国新建商品房网签成交量同比、同比分别增长0.9%、6.7%，全国二手房网签成交量同比、环比分别增长8.9%、4.5%，10月份商品房成交同比、环比实现“双增长”，2007年以来首次“银十”超过“金 九”。 图表6中央政策及会议 时间 发布单位/会议 内容 2024/10/28 国务院 10月28日，国务院办公厅印发《关于加快完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会的若干措施》。措施提出，要鼓励有条件的地方加大对多子女家庭购房的支持力度，可结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策。多渠道增加保障性住房有效供给，对符合条件且有未成年子女的家庭，可根据其未成年子女数量，在户型选择方面给予适当照顾。加快发展住房租赁市场，因地制宜逐步使租购住房群体享有同等公共服务权利。 2024/10/31 工农中建交邮储等银行 工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行发布公告，将从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求，即将正式落地。根据公告，对于以浮动利率，也就是贷款市场报价利率（LPR）加减点报价的存量个人房贷，当它的利率加点值高于全国新发放个人房贷利率平均加点值30个基点时，借款人可以向银行申请调整房贷利率LPR加点值，调整后的加点为全国新发放个人房贷利率平均加点值加30个基点。全国新发放个人房贷利率平均加点值为中国人民银行最新发布的全国新发放个人房贷加权平均利率减去对应季度�年期以上lpr均值。如果所在地区有个人房贷利率政策下限，则最终加点值不能低于所在城市房贷利率加点政策下限。存量房贷客户可申请调整重定价周期，选择按3个月、按6个月、按12个月重定 价。 2024/11/1 住建部 10月份商品房成交同比、环比实现“双增长”。成交量增长从一线城市向更多城市扩大。住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自去年6月份以来连续下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。统计数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%；新建商品房和二手房成交总量环比增长5.8%。住房城乡建设部相关司局负责人表示，商品房销售面积环比“银十”超“金九”。10月份是四季度首月，一般会受9月份冲量的透支影响，今年“银十”超过“金九”十分罕见，是2007年起“银十”首次超过“金九”。此外，成交量增长从一线城市向更多城市扩大。统计数据显示，一线城市增长更为明显，新建商品房网签成交量同比增长14.1%，二手房网签成交量同比增长47.3%。广州、深圳、南京、宁波、大连、东莞等城市新房成交量同比增长超过30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增长超过50%。分地区看，11个省份新建商品房网签成交量同比增长，较上月增加6个。其中，湖南、天津、广东、江西、江苏同比增长超过10%；20个省份二手房网签成交量同比增长，较上月增加2个，其中，北京、上海、河北、辽宁、浙江、湖南、重庆、贵州、甘肃、陕西、宁夏同比增长超过10%。住房城乡建设部相关司局负责人说，从10月份的数据可以看到，在存量增量政策叠加的“组合拳”作用下，全国房地产市场呈现出止跌回稳的积极势头。随着政策效应持续释放，房地产市场有望保持向好态势。 资料来源：中国政府网，中国网，华创证券整理 地方层面：1）江西：支持专项债券资金回收符合条件的闲置存量土地，并支持专项债券资金和保障性安居工程补助资金收购存量商品房用作保障性住房，取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。2）沈阳：公积金贷款最低首付比例降至 15%，多子女家庭公积金贷款限额调为1.5倍。3）哈尔滨：即日起至11月5日征集存量商品房作保障房，优先整栋未售项目，收购价参考保障房重置价，即划拨土地成本和建安成本以及不超过5％的利润。4）天津：放宽在北京、河北购房提取公积金政策，不再要求职工或配偶具有所购住房城市户籍或在所购住房城市缴存住房公积金。