房地产行业研究：政策成效显现，一二手房销售同环比正增

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（10.26-11.1）申万A股房地产板块涨跌幅为+6%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+2.5%，在各板块中位列第2。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.6%，沪深300指数涨跌幅为-1.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+3%和+4.1%。 本周广州5宗地块、南京江北4宗地块、苏州3宗地块、北京丰台1宗地块均底价成交。本周（10.26-11.1）全 国300城宅地成交建面1077万㎡，单周环比+42%，单周同比-35%，平均溢价率2%。2024年初至今，全国300城累计 宅地成交建面19708万㎡，累计同比-37%；年初至今，保利发展、绿城中国、建发房产、滨江集团、华润置地的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比均上升，主因政策效果叠加月末集中备案，上海、深圳、广州增幅突出。本周（10.26-11.1） 35个城市商品房成交合计437万平米，周环比+27%，周同比+3%。其中：一线城市周环比+34%，周同比+45%；二线城市周环比+31%，周同比-13%；三四线城市周环比-14%，周同比+60%。 本周二手房成交同环比均上升，主因政策效果叠加月末集中备案，北京成交创年内新高。本周（10.26-11.1）15 个城市二手房成交合计289万平米，周环比+3%，周同比+30%。其中：一线城市周环比+1%，周同比+61%；二线城市周环比+4%，周同比+20%；三四线城市周环比+5%，周同比-46%。 10月一线城市及全国一二手房成交同环比均实现增长。从一线数据来看，北上深二手房成交套数同比分别 +63%/+64%/+125%，环比分别+30%/+53%/+93%。北上广深新房成交面积同比分别+1%/+21%/+52%/+56%，环比分别 +59%/+30%/+112%/+137%。北京二手房创23年3月以来最高，上海二手房创年内第二高，深圳二手房创22年以来最高。从全国数据来看，根据住建部，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长； 新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。 百强销售额累计同比跌幅持续收窄，10月单月同比16个月以来首次转正。受益于9月末以来自上而下重磅政策 的利好，2024年1-10月百强房企全口径销售额33258亿元，累计同比-34.8%，较1-9月-38.6%的跌幅收窄3.8pct。 10月单月百强房企全口径销售额4654亿元，环比+70%，同比+5%，首次扭转了自23年6月以来单月同比连续16个月为负的情况。 投资建议 十月楼市表现火热，并且前端带看认购数据仍较高，楼市热度或有望延续一段时间。若核心城市能够持续释放市场止跌企稳积极的信号，则有望提振信心、改善预期，真正迎来地产止跌企稳的拐点，地产板块有望迎来估值及业绩 的修复。持续推荐受益于行业逐步企稳的龙头标的：房地产开发企业推荐深耕高能级城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团；中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物业企业推荐物管稳健、商管龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注受益于地方化债的城投公司，建议关注涉及并购重组的弹性标的。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 一线及全国一二手房成交同环比均实现增长4 百强房企销售额单月同比转正6 行情回顾7 地产行情回顾7 物业行情回顾8 数据跟踪8 宅地成交8 新房成交10 二手房成交11 重点城市库存与去化周期13 地产行业政策和新闻13 地产公司动态16 物管行业政策和新闻18 非开发公司动态18 行业估值18 风险提示20 图表目录 图表1：10月北京二手住宅成交套数同比+63%，环比+30%4 图表2：10月上海二手房成交套数同比+64%，环比+53%4 图表3：10月深圳二手住宅成交套数同比+125%，环比+93%5 图表4：10月北京商品住宅成交面积同比+1%，环比+59%5 图表5：10月上海商品住宅成交面积同比+21%，环比+30%5 图表6：10月深圳商品住宅成交面积同比+56%，环比+137%6 图表7：10月广州商品住宅成交面积同比+52%，环比+112%6 图表8：百强房企全口径销售额1-10月累计同比-34.8%6 图表9：百强房企全口径销售额10月同比+5%，环比+70%7 图表10：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序7 图表11：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序7 图表12：本周地产个股涨跌幅前5名7 图表13：本周地产个股涨跌幅末5名7 图表14：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅8 图表15：本周物业个股涨跌幅前5名8 图表16：本周物业个股涨跌幅末5名8 图表17：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率9 图表18：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比9 图表19：2024年初至今权益拿地金额前20房企9 图表20：35城新房成交面积及同比增速10 图表21：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比10 图表22：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比10 图表23：35城新房成交明细（万平方米）11 图表24：15城二手房成交面积及同比增速（周）12 图表25：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比12 图表26：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比12 图表27：15城二手房成交明细（万平方米）12 图表28：11城商品房的库存和去化周期13 图表29：11城各城市能级的库存去化周期13 图表30：11个重点城市商品房库存及去化周期13 图表31：地产行业政策新闻汇总13 图表32：地产公司动态16 图表33：物管行业资讯18 图表34：非开发公司动态18 图表35：A股地产PE-TTM18 图表36：港股地产PE-TTM19 图表37：港股物业PE-TTM19 图表38：覆盖公司估值情况19 一线及全国一二手房成交同环比均实现增长 10月一线城市及全国一二手房成交同环比均实现增长。从一线数据来看，北上深二手房成交套数同比分别 +63%/+64%/+125%，环比分别+30%/+53%/+93%。北上广深新房成交面积同比分别+1%/+21%/+52%/+56%，环比分别 +59%/+30%/+112%/+137%。北京二手房创23年3月以来最高，上海二手房创年内第二高，深圳二手房创22年以来最高。从全国数据来看，根据住建部，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长； 新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。 图表1：10月北京二手住宅成交套数同比+63%，环比+30% 北京二手住宅成交套数（左）同比（右）环比（右） 25000100% 2000060% 1500020% 10000-20% 5000-60% 0-100% 来源：wind，国金证券研究所 图表2：10月上海二手房成交套数同比+64%，环比+53% 上海二手房成交套数（左）同比（右）环比（右） 30000150% 25000 110% 20000 15000 10000 5000 70% 30% -10% 0 2023-06 2023-10 2024-02 2024-06 2024-10 -50% 来源：wind，国金证券研究所 图表3：10月深圳二手住宅成交套数同比+125%，环比+93% 深圳二手住宅成交套数（左）同比（右） 环比（右） 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 来源：wind，国金证券研究所 图表4：10月北京商品住宅成交面积同比+1%，环比+59% 北京商品住宅成交面积（万方，左）同比（右） 环比（右） 100120% 90 8080% 70 6040% 50 400% 30 20-40% 10 0-80% 来源：wind，国金证券研究所 图表5：10月上海商品住宅成交面积同比+21%，环比+30% 上海商品住宅成交面积（万方，左）同比（右） 环比（右） 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 来源：wind，国金证券研究所 图表6：10月深圳商品住宅成交面积同比+56%，环比+137% 深圳商品住宅成交面积（万方，左）同比（右）环比（右） 45160% 40 120% 35 3080% 25 40% 20 150% 10-40% 5 0-80% 来源：wind，国金证券研究所 图表7：10月广州商品住宅成交面积同比+52%，环比+112% 广州商品住宅成交面积（万方，左）同比（右） 环比（右） 140 120 100 80 60 40 20 0 120% 80% 40% 0% -40% -80% 来源：wind，国金证券研究所 百强房企销售额单月同比转正 百强销售额累计同比跌幅持续收窄，10月单月同比16个月以来首次转正。受益于9月末以来自上而下重磅政策 的利好，2024年1-10月百强房企全口径销售额33258亿元，累计同比-34.8%，较1-9月-38.6%的跌幅收窄3.8pct。 10月单月百强房企全口径销售额4654亿元，环比+70%，同比+5%，首次扭转了自23年6月以来单月同比连续16个月为负的情况。 图表8：百强房企全口径销售额1-10月累计同比-34.8% 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 百强累计全口径销售金额（亿元，左）同比（右） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2024-9 2024-7 2024-5 2024-3 2024-1 2023-11 2023-9 2023-7 2023-5 2023-3 2023-1 2022-11 2022-9 2022-7 2022-5 2022-3 2022-1 2021-11 2021-9 2021-7 2021-5 2021-3 2021-1 2020-11 2020-9 2020-7 2020-5 2020-3 2020-1 -80% 来源：克而瑞，国金证券研究所 图表9：百强房企全口径销售额10月同比+5%，环比+70% 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 百强单月全口径销售金额（亿元）同比（右）环比（右） 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2024-9 2024-7 2024-5 2024-3 2024-1 2023-11 2023-9 2023-7 2023-5 2023-3 2023-1 2022-11 2022-9 2022-7 2022-5 2022-3 2022-1 2021-11 2021-9 2021-7 2021-5 2021-3 2021-1 2020-11 2020-9 2020-7 2020-5 2020-3 2020-1 -100% 行情回顾 来源：克而瑞，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+6%，在各板块中位列第1；