房地产行业研究周报：一二手房销售环比改善、土地成交回暖

房地产行业周报-20231022 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌4.22%，沪深300指数下跌4.17%，相对收益为-0.05%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(10.13-10.19)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交37832套，同比增速-17.3%，环比增速15.1%；合计成交面积374万平方米，同比增速-19.3%，环比增速7.7%。 本周(10.13-10.19)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交20568套，同比增速24.5%，环比增速4.7%；合计成交面积201.6万平方米，同比增速26.5%，环比增速6.6%。 本周（10.13-10.19），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19650.7万平方米，环比增速-0。1%，去化周期126.1周。 本周（10.09-10.15），土地供给方面，本周供应土地2987.5万平方米，同比增速2 05.1%；供应均价1438元/平方米，同比增速-16.3%。土地成交方面，本周成交土地2756.9万平方米，同比增速163.3%；土地成交金额416.5亿元，同比增速217.6%。 本周土地成交楼面价1511元/平方米，溢价率2.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为2.5%、0.8%、2.5%。 本周（10.13-10.19）房地产企业合计发行信用债73.6亿元，同比增速-53.6%，环比增速7.9%。 投资建议： 本周，国家统计局公布房地产行业9月数据，可以看到楼市基本面整体虽然依旧在底部，但一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大，二手住宅环比转涨、同比降幅收窄；二三线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。房地产行业政策宽松期往往板块会有相对收益，在这个时间段里地产股的估值有望得到持续修复。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和万科A、金地集团、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌4.22%，沪深300指数下跌4.17%，相对收益为-0.05%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：华丽家族、顺发恒业、哈高科、万通地产、中润资源，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为华侨城A、大连友谊、金地集团、泛海控股、京汉股份。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】10月17日，据经济观察网消息，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。 【中央政策】10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》。公募REITs试点拓展至消费基础设施即日起施行。据观点新媒体查询，为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，丰富投资者选择，促进公募REITs市场健康发展，不断提升资本市场服务实体经济能力，10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。 【地方政策】杭州市住房保障和房产管理局发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》，优化住房限购政策。限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。杭州市户籍家庭在该市限购范围内限购2套住房；非杭州市户籍家庭在该市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，可在该市限购范围内限购1套住房。参与杭州市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，取消“须符合本市住房限购政策”限制。 【地方政策】10月18日，上海市住房公积金管理委员会审议通过了《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》。关于首套住房的认定，缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房。关于第二套改善型住房的认定。缴存职工家庭名下在本市已有一套住房、符合改善型认定条件,在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的,认定为第二套改善型住房。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【新鸿基地产】10月13日，新鸿基地产发展有限公司公告表示，已向香港联合交易所申请批准100亿美元发行债务工具计划自2023年10月13日起计为期十二个月仅以向专业投资者(如香港联合交易所证券上市规则第37章节所定义，如2023年10月13日发布的发售通函所述)发行债务证券的方式上市。计划上市有关批准预期将于2023年10月16日生效。 【万科】10月16日晚间，万科企业股份有限公司发布行使“20万科07”公司债券发行人赎回选择权的第二次提示性公告，计划赎回“20万科07”，规模为3.81亿元，利率3.50%。 【招商蛇口】10月16日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易之募集配套资金向特定对象发行股份的实施情况暨新增股份上市公告书。本次新增股份发行价格为11.81元/股；新增股份数量为719,729,043股。公司本次发行股份数量为719,729,043股(有限售条件的流通股)，已登记至交易对方名下 ， 本次发行后公司的股份数量为9,060,836,177股。 【金地集团】10月17日早盘，金地集团股价低开低走，盘中多次触及跌停，并刷新近5年新低。截至午间休市，金地集团下跌9.30%，报5.56元，今年以来累计跌幅达45%，公司最新市值251亿元。同时，金地集团多只境内债早盘走低。 “16金地02”盘中跌超25%触发临停，“21金地01”盘中跌超20%触发临停，“21金地03”盘中跌超18%。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(10.13-10.19)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交37832套，同比增速-17.3%，环比增速15.1%；合计成交面积374万平方米，同比增速-19.3%，环比增速7.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为1.6%、-9.2%和-41.2%，环比增速为31.3%、11.8%和3.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-13%、-5.5%和-44.5%，环比增速为22.8%、6.3%和-2.7%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（10.1-10.19），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交76457套，同比增速-68%，环比增速-49.6%；合计成交面积777万平方米，同比增速-68.2%，环比增速-50.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-60.5%、-59.9%和-79.6%，环比增速为-41.5%、-44.7%和-61.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-64.9%、-59%和-80.5%，环比增速为-43.7%、-46.4%和-61%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(10.13-10.19)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交20568套，同比增速24.5%，环比增速4.7%；合计成交面积201.6万平方米，同比增速26.5%，环比增速6.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为4.7%、30.4%和32.1%，环比增速为4%、3%和13.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为3.2%、28.9%和50.7%，环比增速为3.5%、4.7%和17.7% 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（10.1-10.19），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交40391套，同比增速-38.5%，环比增速-43.8%；合计成交面积392.1万平方米，同比增速-39%，环比增速-44.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-55.2%、-20.3%和-58.4%，环比增速为-48.2%、-40.1%和-51.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-54.9%、-27.4%和-50.4%，环比增速为-47.9%、-40%和-53.5%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（10.13-10.19），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19650.7万平方米，环比增速-0。1%，去化周期126.1周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.2%、0.1%、-0.1%，去化周期分别为112周、126.1周、186.4周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（10.09-10.15），土地供给方面，本周供应土地2987.5万平方米，同比增速205.1%；供应均价1438元/平方米，同比增速-16.3%。土地成交方面，本周成交土地2756.9万平方米，同比增速163.3%；土地成交金额416.5亿元，同比增速217.6%。 本周土地成交楼面价1511元/平方米，溢价率2.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为2.5%、0.8%、2.5%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（10.13-10.19）房地产企业合计发行信用债73.6亿元，同比增速-53.6%，环比增速7.9%。本月至今（10.01-10.19）房地产企业合计发行信用债195.13亿元，同比增速-21.9%，环比增速46.8%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 本周，国家统计局公布房地产行业9月数据，可以看到楼市基本面整体虽然依旧在底部，但一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大，二手住宅环比转涨、同比降幅收窄；二三线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降