房地产行业跟踪周报：新房二手房销售环比正增，持续推动房地产止跌回稳

房地产行业跟踪周报 证券研究报告行业跟踪周报房地产 新房二手房销售环比正增，持续推动房地产止跌回稳 增持（维持） 2025年04月01日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcqdwzqcomcn 投资要点 行业走势 房地产沪深300 上周（20253242025328）：上周房地产板块（中信）涨跌幅15同期 沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为00、13，超额收益分别为 15、02。29个中信行业板块中房地产位列第15。 （1）新房市场：上周36城新房成交面积3248万方，环比308，同比93。2025年3月1日至3月28日累计成交9424万方，同比 46。今年截至3月28日累计成交23468万方，同比24。 （2）二手房市场：上周15城二手房成交面积2039万方，环比27，同比241。2025年3月1日至3月28日累计成交776万方，同比 353。今年截至3月28日累计成交18825万方，同比297。 （3）库存及去化：13城新房累计库存77193万方，环比03，同比134；13城新房去化周期为159个月，环比变动05个月，同比变动 56个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为109个月、91个月、128个月、484个月，环比分别变动02个月、03个月、02个月、40个月。 （4）土地市场：2025年3月24日2025年3月28日百城土地成交建筑面积14091万方，环比306，同比634；成交楼面价1054元平，环比456、同比385；土地溢价率139环比29，同比67。截至3月30日2025年累计成交土地建筑面积为248438万方，同比159。 周观点：3月第4周新房成交环比上升、同比下降，二手房成交环比上升、同比上升。3月24日，财政部发布2024年中国财政政策执行情况报告，报告提出，2025年财政政策要更加积极，支持全方位扩大国内需求。大力提振消费。加大民生保障力度，多渠道增加居民收入。积极扩大有效投资，统筹用好各类政府投资资金，聚焦关键领域和薄弱环节加大投资力度。合理安排政府债券发行，加快政府债券资金预算下达，叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，推动房地产市场止跌回稳。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等；2）物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；3）房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延流动性恶化超预期。 31 26 21 16 11 6 1 4 9 14 19 2024412024731202411292025330 相关研究 《二手房成交持续改善，推进存量商品房收购》 20250324 《成交持续改善，进一步推进专项债土地收储》 20250317 118 东吴证券研究所 内容目录 1板块观点4 2房地产基本面与高频数据6 21房产市场情况6 22土地市场情况11 23房地产行业融资情况12 3行情回顾14 4行业政策跟踪16 5投资建议17 6风险提示17 218 东吴证券研究所 图表目录 图1：全国36城商品住宅成交面积及同环比6 图2：4座一线城市新房成交面积及同环比（北京、上海、广州、深圳）6 图3：5座新一线城市新房成交面积及同环比（杭州、武汉、成都、青岛、苏州）6 图4：6座二线城市新房成交面积及同环比（福州、厦门、无锡、宁波、济南、南宁）7 图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比（惠州、扬州、温州等）7 图6：全国15城二手房成交面积及同环比7 图7：2座一线城市二手房成交面积及同环比（北京、深圳）8 图8：4座新一线城市二手房成交面积及同环比（杭州、苏州、青岛、成都）8 图9：2座二线城市二手房成交面积及同环比（厦门、东莞）8 图10：7座三四线城市二手房成交面积及同环比（扬州、资阳等）8 图11：各能级城市去化周期9 图12：一线城市商品房库存及去化周期（北京、上海、广州、深圳）9 图13：新一线城市商品房库存及去化周期（苏州、杭州）9 图14：二线城市商品房库存及去化周期（宁波、福州、厦门）10 图15：三四线城市商品房库存及去化周期（莆田、温州等）10 图16：主要城市成交信息汇总10 图17：百城土地供应数量11 图18：百城土地供应规划建筑面积11 图19：百城土地成交建筑面积11 图20：百城土地成交楼面均价11 图21：百城土地成交溢价率12 图22：房企信用债发行额（周度）12 图23：房企信用债净融资额（周度）12 图24：REITs周涨跌幅（）13 图25：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（近1年以来涨跌幅）14 图26：29个中信行业板块上周涨跌幅14 图27：上周（20253242025328）重点房企涨跌幅排名15 表1：上市公司盈利预测与估值（2025328）5 表2：上周涨跌幅前15 表3：上周涨跌幅后15 表4：上周重点政策汇总（2025331）16 318 东吴证券研究所 1板块观点 （1）房地产开发：我们认为当前政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展转型的必要条件，新旧动能并非完全对立，“止跌回稳”的提出可以视作本轮周期的政策拐点，现阶段已无需过度质疑政策效果和目标达成情况。推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团。建议关注绿城中国等。 （2）物业管理：房地产行业正在经历较大边际变化，弹性最大的标的为市场对于大股东关联方开发商是否能稳健经营分歧最大的公司，业绩并非影响短期走势的核心因素。中长期投资有一技傍身的公司：市场化外拓能力和服务边界的拓宽能力两大核心能力将逐渐主导公司间的分化差异，拥有这两大核心能力的公司方有长期投资价值。综合考虑短 期因素（大股东关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）。推荐：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。 （3）房地产经纪：2022年8月以来，二手房市场率先复苏，复苏程度持续好于新房，20城二手房成交面积同比增速持续正增长。短期看，购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向“看得见摸得着”的二手房。随着供需结构变化，二手房市场预计承接更多刚需、改善型刚需，在行业有转暖迹象的背景下，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，推荐贝壳，建议关注我爱我家。 418 东吴证券研究所 表1：上市公司盈利预测与估值（2025328） 公司代码 公司名称 总市值 （亿元） 归母净利润（亿元） PE（倍） 2023A 2024AE2025E 2026E 2023A 2024AE 2025E 2026E 001979SZ 招商蛇口 863 6319 4039 4173 4350 1366 2138 2069 1985 600048SH 保利发展 1012 12067 5020 5520 6550 838 2015 1832 1544 000002SZ 万科A 849 12163 45000 6717 595 698 189 1265 14284 600383SH 金地集团 210 888 6120 983 331 2364 343 2135 6351 601155SH 新城控股 295 737 752 772 813 3997 3917 3816 3623 002244SZ 滨江集团 327 2529 5358 6197 6817 1292 610 527 479 0688HK 中国海外发展 1424 25610 23209 24911 27972 556 614 572 509 1109HK 华润置地 1681 31365 25577 28431 31388 536 657 591 536 0960HK 龙湖集团 657 12850 10401 6762 7123 511 632 972 923 1755HK 新城悦服务 24 445 492 540 591 533 482 439 401 2869HK 绿城服务 128 605 785 898 1001 2107 1625 1421 1274 1209HK 华润万象生活 739 2929 3619 4414 5314 2524 2043 1675 1391 数据来源：Wind，东吴证券研究所 备注：（1）港股总市值原始单位为亿港元，已转换为人民币，2025328港元兑人民币中间价为1港元092273元人民币；（2）标上市公司为已覆盖公司，其余上市公司归母净利润市盈率为Wind一致预期；（3）已披露2024年业绩快报、业绩公告及年报的公司，2024年归母净利润为对应公告数据。 518 2房地产基本面与高频数据 21房产市场情况 上周新房销售环比308同比93。北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为31、25、7、7。 从新房成交看，上周36城新房成交面积3248万方，环比308，同比93。2025 年3月1日至3月28日累计成交9424万方，同比46。今年截至3月28日累计成交 23468万方，同比24。 图1：全国36城商品住宅成交面积及同环比 600 500 400 300 200 100 0 100 200 300 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200 150 100 50 0 50 20250328 20250321 20250314 20250307 20250228 20250221 20250214 20250207 20250131 20250124 20250117 20250110 20250103 20241227 20241220 20241213 100 数据来源：Wind，东吴证券研究所 图2：4座一线城市新房成交面积及同环比（北京、上海、广州、深圳） 图3：5座新一线城市新房成交面积及同环比（杭州、武汉、成都、青岛、苏州） 90 70 50 30 10 10 30 50 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200 150 100 50 0 50 20250328 20250321 20250314 20250307 20250228 20250221 20250214 20250207 20250131 20250124 20250117 20250110 20250103 20241227 20241220 20241213 100 250 200 150 100 50 0 50 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200 150 100 50 0 50 20250328 20250321 20250314 20250307 20250228 20250221 20250214 20250207 20250131 20250124 20250117 20250110 20250103 20241227 20241220 20241213 100 数据来源：Wind，东吴证券研究所数据来源：Wind，东吴证券研究所 618 东吴证券研究所 图4：6座二线城市新房成交面积及同环比（福州、厦门、无锡、宁波、济南、南宁） 图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比（惠州、扬州、温州等） 90 70 50 30 10 10 30 50 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200 150 100 50 0 50 20250328 20250321 20250314 20250307 20250228 20250221 20250214 20250207 20250131 20250124 20250117 20250110 20250103 20241227 20241220 20241213 100 200 150 100 50 0 50 100 面积（万方，左轴