固收点评报告：节后北上深新房热度回落

2024年10月13日 节后北上深新房热度回落 城市观察|国庆节后，京沪深新房热度回落，广州新房仍存热度 对于一线城市来说，国庆期间新房、二手房成交整体均回暖，但节后一周，北上深新房成交热度回落，二手房仍保持热度。 国庆节后一周成交观察： 国庆期间16个城市完整披露每日销售数据，分析这16个城市国庆假期后一周地产情况，为了保持可比，将 国庆假期后一周表现与国庆假期前一周数据对比，后一周成交不满7天的，用日均值乘以7做周度处理。 新房热度下滑，国庆节后一周16城新房成交较前一周下滑21.7%。一线城市中仅广州较节前一周增长 14.4%，其他城市均下滑。北京、上海、深圳节后一周新房成交分别相较节前一周下滑36.7%、36.5%、 74.4%。 与“517政策”后周成交高点相比，广州、北京、上海新房节后成交分别相当于“517政策”后周成交高点 （7月第一周）的94%、45%、48%。深圳相当于“517政策”后周成交高点（节前一周）的26%。二线城市中武汉新房成交较节前一周增长，济南、苏州、成都、青岛、宁波成交均下滑。 国庆后一周，二手房仍存热度，6城二手房成交较节前一周增长32.3%，一线城市中北京、上海、深圳二手房成交分别较节前一周增长7.8%、38.0%、80.7%，广州无数据。 与“517政策”后周成交高点相比，北京、上海二手房节后成交分别相当于“517政策”后周成交高点（6月最后一周）的84%、90%。深圳节后一周成交创年内新高。 国庆分城市成交观察： 新房方面，国庆假期前三天新房热度较高，但4号开始热度回落。16个完整披露每日销售数据城市国庆合计成交51.2万方，较2023年同期下滑7.8%。拆分来看，假期后半段新房热度回落，10月1-3日新房成交同比增长26%，10月4-6日新房成交同比下滑38%。 分城市层级来看，国庆期间，一线城市成交实现同比正增长，而二、三线城市新房成交同比仍下滑。 四个一线城市新房成交较2023年同期增长5.9%，较2022年同期下滑30.7%，其中北京、上海今年国庆新房成交同比增幅偏高，分别为70.8%、28.9%。 六个二线城市新房成交较2023年同期下滑2.3%，较2022年同期下滑14.2%。分城市来看，苏州表现较好，今年国庆成交规模较2023年、2022年同期均增长。济南较2023年同比增长，但较2022年同期仍下滑。 武汉、成都、宁波、青岛相对偏弱，不及去年同期，也低于2022年同期。 三线城市新房成交整体表现偏弱，六个三线城市新房成交较2023年同期下滑29.4%，较2022年同期下滑 53.4%。 二手房方面，一线城市中上海、深圳、北京同比大幅回升，国庆二手房成交面积较2023同期增长293.6%、215.3%、30.9%。与2022年同期相比，北京二手房成交仍下滑33.4%，而深圳增长351.7%（上海无数据）。二三线城市样本偏少，佛山、青岛有历史可比数据，分别较去年同期增长147.9%、70.9%。东莞较去年同期下滑27.9%。 价格方面，北京、上海二手房挂牌价指数继续下滑。北京、上海二手房挂牌价指数自2023年6月以来呈现 持续下滑趋势。二手房挂牌价已披露到9月30日，9月30日北京二手房出售挂牌价周度指数环比小幅下滑 0.45%（9月23日环比下滑0.21%），上海环比下滑0.85%（9月23日环比下滑0.01%）。 国庆节后一周，50城新房成交较节前一周下滑25% 数据处理说明：（1）披露国庆每日成交明细的样本偏少，仅16城，为了更好地跟踪国庆后一周整体表现，将样本个数扩大到50城（多出来的样本也有披露国庆数据，但不足7天），继续跟踪50城表现。（2）国庆后一周成交不满7天的，用日均值乘以7做周度处理。 根据50城新房数据，今年国庆后一周（10月8-11日）新房成交面积337万方，较节前一周（9月23-29日）下滑25%，但强于今年7-9月的其他12周，成交体量相当于年内周度成交高点（6月21-27日）的61%，相当于“517政策”前一周的101%。 相比历史同期，国庆后一周（10月8-11日）新房成交环比表现弱于历史同期。与历史同期季节性规律相比，国庆后一周新房成交面积较节前一周（9月23-29日）下滑25%，低于2020-2023年同期环比均值17个百分点。从成交体量来看，国庆后一周新房成交337万方，较2023年同期下滑20%。 累计来看，今年年初至10月11日新房成交同比下滑31%，降幅略高于9月的30%，也高于8月的25%。 以“517”新政前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的新房日度成交 面积数据进行标准化处理，以观察剔除季节性规律的成交数据。与2015-2023年同期均值相比，“924”当周（9 月23-29日）新房成交标准化比值高25个百分点，国庆节后一周（10月8-11日）新房成交标准化比值低13个百分点，“924”地产新政提振效果有待观察。 国庆节后一周，15城二手房成交较节前一周增长15% 同样做7日化处理，根据15城二手房成交数据，今年国庆假期后一周（10月8-11日）二手房周成交面积 236万方，较节前一周（9月23-29日）增长15%，成交体量相当于全年周度成交高点（4月22-28日）的 97%。 国庆假期后一周（10月8-11日）二手房成交环比表现强于历史同期。与历史同期季节性规律相比，国庆后一周二手房成交面积较节前一周（9月23-29日）增长15%，高于2020-2023年同期环比均值6个百分点。从成 交体量来看，国庆后一周二手房成交236万方，较2020-2023年同期均值增长20%，较2023年同期增长1%。 累计来看，10月1-11日二手房成交同比增长5%，而9月为同比下滑3%。今年年初至10月11日二手房成交同比下滑3%。 同样以新政前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的二手房日度成交 面积数据进行标准化处理。国庆前一周标准化比值为93%，高出2015-2023年同期均值4个百分点，国庆后一周标准化比值为122%，高出2015-2023年同期均值26个百分点，二手房成交量在“924”地产新政影响下明显提升。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 分析师：黄晓曦 邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSACNO：S1120524040002 联系电话：02150380388 图1.1：9月30日京沪二手房挂牌价指数继续下滑 上海:二手房出售挂牌价指数北京:二手房出售挂牌价指数 240 210 180 150 120 90 2015-02-092017-02-092019-02-092021-02-092023-02-09 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 图1.2：50城新房成交（万方）：10月1-11日同比-31%，9月同比-30%，24年累计同比-30% 50城新房周成交规模（万方） 2019 2020 2021 2022 2023 2024 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 图1.3：50城新房成交：10月8-11日（7天化处理）成交337万方，较国庆前一周下滑25% 50城新房周成交面积（万方） 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2024/1/162024/2/162024/3/162024/4/162024/5/162024/6/162024/7/162024/8/162024/9/16 资料来源：WIND，华西证券研究所 图1.4：从50城成交面积数据来看，10月8-11日成交面积约为“政策前两月均值”的97% 50城新房销售面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 2015-2023（不含2020和2022）日度2024日度2015-2023（不含2020和2022）周均2024周均 161% 157% 100%116% 95%105% 98% 110%110% 99% 74% 78%70%75% 67% 83%85% 72% 97% 80% 63%55% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 04-0105-0106-0107-0108-0109-0110-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图1.5：北京新房成交：10月8-11日（7天化处理）成交18.7万方，较国庆前一周下滑37% 北京新房周成交面积（万方） 50 40 30 20 10 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图1.6：上海新房成交：10月8-11日（7天化处理）成交23.5万方，较国庆前一周下滑37% 上海新房周成交面积（万方） 60 50 40 30 20 10 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图1.7：深圳新房成交：10月8-11日（7天化处理）成交2.1万方，较国庆前一周下滑74% 深圳新房周成交面积（万方） 15 12 9 6 3 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.1：15城二手房成交（万方）：10月1-11日同比+5%，9月同比-3%，24年累计同比-3% 15城二手房周成交规模（万方） 2019 2020 2021 2022 2023 2024 300 250 200 150 100 50 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 图2.2：15城二手房成交：10月8-11日（7天化处理）成交236万方，较国庆前一周增长15% 15城二手房周成交面积（万方） 300 250 200 150 100 50 0 2024/1/32024/3/32024/5/32024/7/32024/9/3 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.3：从15城二手房成交面积来看，10月8-11日成交面积为“政策前两月均值”的122% 15城二手房成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 250% 2015-2023（不含2020和2022）日度 2024日度2015-2023（不含2020和2022）周均2024周均 114%111% 115% 122% 104% 108% 110% 100%101%87% 89%88%80%87% 87% 93% 85% 99% 93% 96% 63% 53% 200% 150% 100% 50% 0% 04-0105-0106-0107-0108-0109-0110-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.4：北京二手房成交：10月8-11日（7天化处理）成交42.0万方，较国庆前一周增长8% 北京二手房周成交面积（万方） 50 40 30 20 10 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.5：上海二手房成交：10月8-11日（7天化处理）成交49.8万方，较国庆前一周增长38% 上海二手房周成交面积（万方） 60 50 40 30 20 10 0 20