固收点评报告：京沪深新房库存去化知多少？

2024年11月3日 京沪深新房库存去化知多少？ 本周特色图表|京沪深新房库存、去化周期盘点 10月一线城市地产销售大幅增长，如何看待一线城市库存及去化情况？ 京沪深现房库存，从三地房管局/住建局披露的住宅可售套数来看，今年10月，北京、上海、深圳住宅可售套数分别为8.3万套、6.9万套、4.2万套，分别是年初的97%、109%、81%，北京和深圳现房库存低于年初水平，上海现房库存高于年初水平。 从年内各月来看，北京、上海和深圳三地的现房库存高点分别出现在3月、3月、10月，北京、深圳10月相比高点分别净去化了4559套、1.2万套，去化比例分别为5%、23%。深圳年内去化比例较高。据深圳住建官方微信号，“10月1-26日，全市新建商品住宅网签认购1.003万套”，若热度维持，认购转化为成交，基于10 月末深圳库存4.2万套，深圳去化周期将进一步下滑。 为观察京沪深新房库存去化速度，我们以“可售住宅套数（即取证库存）/3个月移动平均销售套数”作为去化周期，单位为月。截至今年10月，北京去化周期19个月，较年初增加3.8个月，上海去化周期8个月，较年 初增加1.1个月，深圳去化周期15个月，较年初下滑8.6个月。 总结来看，截面上，上海去化周期最短，深圳、北京依次变长。纵向对比，今年深圳去化周期下滑明显，京、沪去化周期较年初仍增长。 如以10月销售为基础计算，北京、上海和深圳的去化周期分别为17个月、7个月、10个月。 10月底，50城新房周成交环比增长19%，超过9月底，相当于年内高点的85% 10月最后一周（10月25-31日），50城新房成交面积环比增长19%，成交体量约相当于年内高点（6月底）的85%。回顾这一轮地产成交恢复情况，从9月底开始恢复，主要是受到“924”政策、9月底一线城市调整住房限购等影响。叠加月底地产成交冲量，9月最后一周成交规模达到447万方，相当于年内周成交高点的83%。进入10月，国庆节后第一、二、三周成交规模低于9月底，约为年内高点67%-73%，仍均处于年内偏高 水平。到10月最后一周，成交冲量达到457万方，环比增长19%，规模相当于9月最后一周的102%，相当于 “517政策”前一周的134%，新房热度继续延续。 注：“517政策”主要包括取消商贷利率下限，首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%等；“924”政策主要包括降低存量房贷利率，统一首、二套房最低首付比例到15%等。 相比历史同期，10月25-31日新房成交环比表现强于历史同期。10月25-31日新房成交面积环比增长19%，高于2015-2023年同期环比均值3个百分点。不过成交体量整体仍偏低，10月25-31日新房成交457万方，较2015-2023年同期均值下滑29%，较2023年同期下滑12%。 全月来看，10月新房成交明显改善，同比降幅收窄至12%，明显低于9月的30%，也低于8月的24%。今年年初至10月底新房成交同比下滑29%。其中，一线城市新房10月单月成交同比增长15%，累计同比下滑19%。 以“517”政策前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的新房日度成交面积数据进行标准化处理，以观察剔除季节性规律的成交数据，9月最后一周以来，扣除国庆假期当周后，新房成交标准化比值持续在102%-137%之间震动，五周均高于100%。10月最后一周（10月25-31日）标准化比值达到137%，与2015-2023年同期均值相比，高出历史同期均值21个百分点，新房成交持续改善。 观察京沪深新房成交，10月最后一周三地周成交环比均大幅增长，其中上海、深圳均创年内新高，北京环比改善，但距离年内高点还有差距。10月25-31日，上海新房成交62万方，环比增长95%，创年内新高，是年内次高点（6月底）的130%，是9月底（“924政策”当周）的169%，是“517政策”前一周的215%。深圳 新房成交20万方，环比增长28%，同样创年内新高，是年内次高点（10月第三周）的127%，是9月底（“924政策”当周）的253%，是“517政策”前一周的322%。北京新房成交24万方，环比增长30%，环比表现较好，但距离年内成交高点仍然有差距，也未超过9月底成交规模，具体是年内成交高点（7月初）的58%，是9月底（“924政策”当周）的82%，是“517政策”前一周的154%。 10月底，15城二手房周成交环比增长7%，创年内新高，是次高点的102% 10月最后一周，15城二手房周成交环比增长7%，规模创年内新高。回顾这一轮二手房成交的恢复，同样是从“924”政策开始，7月至9月中旬，成交持续震荡下滑，从9月底开始，二手房成交热度回升，9月底周成交面积增至205万方，环比增长14%。国庆后第一、二、三周成交面积继续攀升，在231万方-244万方之间高位震荡，10月最后一周（10月25-31日）二手房成交248万方，环比增长7%，创年内新高，是次高点（10月第二周）的102%，相当于9月底（“924政策”当周）的121%，相当于“517政策”前一周的112%。 10月25-31日二手房成交环比增长7%，低于2015-2023年同期环比均值4个百分点，表现略弱于历史同 期，主要是由于今年国庆后成交基数偏高。不过成交体量表现强于历史，10月25-31日二手房成交249万方，较2015-2023年同期均值增长43%，较2023年同期增长16%。 全月来看，10月二手房成交同比增长11%，高于9月（-3%）和8月（+2%）。今年年初至10月底二手房成交同比下滑1%。其中，一线城市二手房成交10月单月同比增长67%。累计数据仅有京深数据可比，汇总京深二手房数据，10月累计同比增长11%。 同样以“517政策”前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的二手房日度成交面积数据进行标准化处理，9月最后一周以来，扣除国庆假期当周后，二手房成交标准化比值持续在106%-128%之间震动，五周均高于100%。10月最后一周成交标准化比值达到128%，与2015-2023年同期均值相比，高出历史均值42个百分点，二手房成交持续改善，且改善幅度超过新房。 观察京沪深成交，10月最后一周，三地二手房周成交环比均增长，其中北京创年内新高，上海、深圳均达到年内高点的95%以上。北京二手房成交52万方，环比增长17%，创年内新高，是年内次高点（10月11-17日）的110%，相当于“517政策”前一周的147%。上海二手房成交52万方，环比增长1%，是年内高点（6月14-20日）的99%，相当于“517政策”前一周的141%。深圳二手房成交19万方，环比增长4%，是年内高点（10月11-17日）的95%，相当于“517政策”前一周的133%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 分析师：黄晓曦分析师：肖金川 邮箱：huangxx1@hx168.com.cn邮箱：xiaojc@hx168.com.cnSACNO：S1120524040002SACNO：S1120524030004 联系电话：02150380388联系电话：02150380388 北京住宅可售套数（套） 北京住宅去化周期（月，可售面积/3个月移动平均销售套数，右轴） 图1.1：今年10月底，北京新房住宅可售套数8.3万套，去化周期19个月 120,00045 40 100,000 35 80,00030 25 60,000 20 40,00015 10 20,000 5 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 2021-09 2022-01 2022-05 2022-09 2023-01 2023-05 2023-09 2024-01 2024-05 2024-09 00 资料来源：WIND，华西证券研究所 上海住宅可售套数（套） 上海住宅去化周期（月，可售面积/3个月移动平均销售套数，右轴） 图1.2：今年10月底，上海新房住宅可售套数6.9万套，去化周期8个月 100,00014 90,000 12 80,000 70,00010 60,0008 50,000 40,0006 30,0004 20,000 2 10,000 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 2021-09 2022-01 2022-05 2022-09 2023-01 2023-05 2023-09 2024-01 2024-05 2024-09 00 资料来源：WIND，华西证券研究所 深圳住宅可售套数（套） 深圳住宅去化周期（月，可售面积/3个月移动平均销售套数，右轴） 图1.3：今年10月底，深圳新房住宅可售套数4.2万套，去化周期15个月 60,00040 35 50,000 30 40,000 25 30,00020 15 20,000 10 10,000 5 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 2021-09 2022-01 2022-05 2022-09 2023-01 2023-05 2023-09 2024-01 2024-05 2024-09 00 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.1：50城新房成交（万方）：10月同比-12%，9月同比-30%，24年累计同比-29% 1200 50城新房周成交规模（万方） 2019 2020 2021 2022 2023 2024 1000 800 600 400 200 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 图2.2：50城新房成交：10月25-31日成交457万方，环比增长19% 50城新房周成交面积（万方） 600 500 400 300 200 100 0 2024-01-152024-03-152024-05-152024-07-152024-09-15 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.3：从50城成交面积数据来看，10月25-31日成交面积约为“政策前两月均值”的137% 50城新房销售面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 300% 2015-2023（不含2020和2022）日度2024日度2015-2023（不含2020和2022）周均2024周均 161% 157% 100 % 116% 95% 134% 105% 137% 114%115% 102% 74% 78% 70% 75% 7283%85% 98%67%% 106% 80%63% 55% 21% 21% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 04-0105-0106-0107-0108-0109-0110-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.4：北京新房成交：10月25