行业点评报告：销售热度有所回落，西安新房环比领涨

各线新房价格环比下降，同比涨跌互现 国家统计局发布10月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，70城新房价格10月环比-0.4%（9月为-0.3%），其中一二三线城市环比分别-0.3%、-0.2%、-0.5%（9月分别为0.0%、-0.3%、-0.3%），10月新房价格环比降幅有所扩大。同比情况来看，70城新房价格10月同比-0.6%（9月为-0.6%），其中一二三线城市同比分别+0.4%、+0.3%、-1.5%（9月分别为+0.7%、+0.2%、-1.4%），不同能级城市之间价格涨跌互现，一、二线城市价格同比保持增长，三线城市价格自2022年2月以来同比持续下行。10月70城新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为23、0、47个，环比上涨、持平、下跌的城市数分别为11、3、56个，同环比下降城市略增（9月分别为45、54个）。 二手房价格同环比下降，一线城市降幅显著 从二手住宅环比情况来看，70城二手房价格10月环比-0.6%（9月为-0.5%），其中一二三线城市环比分别-0.8%、-0.5%、-0.6%（9月分别为0.2%、-0.5%、-0.5%）。 同比情况来看，70城二手房价格10月同比-3.4%（9月为-3.2%），其中一二三线城市同比分别-1.9%、-3.3%、-3.6%（9月分别为-1.4%、-3.2%、-3.5%）。国内二手房整体价格继续走低，同环比降幅继续扩大，其中一线城市降幅最为显著。10月70城二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个，环比上涨、持平、下跌的城市数分别为2、1、67个，环比下降城市略增（9月为65个），同比情况与9月持平。 西安新房环比领涨，京沪整体表现优于广深 从一二线重点35城表现来看，新房二手房销售价格多数环比下降，其中西安新房、杭州二手房价格环比分别以0.6%、0.5%涨幅领跑全国；从1-10月平均数据来看，成都新房、二手房价格分别同比增长7.4%、6.8%，涨幅远高于其他重点城市；一线城市方面，单月新房价格仅上海环比增长0.2%，其余一线城市均环比下降，二手房价格10月环比均下降。京沪1-10月住宅价格整体表现最优。 投资建议 下半年以来各地纷纷加速落地地产宽松政策，但受到宏观经济下行影响，居民购房热情并未获得较大改善，10月新房、二手房销售价格环比降幅有所扩大，放松政策效果不佳。10月中央金融工作会议以及国发【2023】14号文再次强调支持刚性和改善型住房需求，我们预计在销售持续低迷背景下，后续核心城市购房政策将持续优化，并与其他经济政策共同发力，行业基本面有望提高。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、各线新房价格环比下降，同比涨跌互现 国家统计局发布10月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，70城新房价格10月环比-0.4%（9月为-0.3%），其中一二三线城市环比分别-0.3%、-0.2%、-0.5%（9月分别为0.0%、-0.3%、-0.3%），10月新房价格环比降幅有所扩大。同比情况来看，70城新房价格10月同比-0.6%（9月为-0.6%），其中一二三线城市同比分别+0.4%、+0.3%、-1.5%（9月分别为+0.7%、+0.2%、-1.4%），不同能级城市之间价格涨跌互现，一、二线城市价格同比保持增长，三线城市价格自2022年2月以来同比持续下行。 图1：10月70大中城市新房价格环比下降0.4% 图2：10月70大中城市新房价格同比下跌0.6% 从70城新房价格涨跌个数来看，10月70城新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为23、0、47个，环比上涨、持平、下跌的城市数分别为11、3、56个，同环比下降城市略增（9月分别为45、54个）。同时自2022年4月以来，价格同比下跌城市数持续超过上涨城市数。 图3：10月70大中城市新房价格环比上涨城市数11个 图4：10月70大中城市新房价格同比上涨城市数23个 2、二手房价格同环比下降，一线城市价格同比降幅扩大 70城二手房价格10月环比-0.6%（9月为-0.5%），其中一二三线城市环比分别-0.8%、-0.5%、-0.6%（9月分别为0.2%、-0.5%、-0.5%）。同比情况来看，70城二手房价格10月同比-3.4%（9月为-3.2%），其中一二三线城市同比分别-1.9%、-3.3%、-3.6%（9月分别为-1.4%、-3.2%、-3.5%）。国内二手房整体价格继续走低，同环比降幅继续扩大。其中一线城市降幅最为显著，环比由正转负，同比降幅较9月扩大0.5个百分点。 图5：10月70大中城市二手房价格环比下跌0.6% 图6：10月70大中城市二手房价格同比下跌3.4% 从70城二手房价格涨跌个数来看，10月70城二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个，环比上涨、持平、下跌的城市数分别为2、1、67个，环比下降城市略增（9月为65个），同比情况与9月持平。从整体数据来看，自2022年7月以来，二手房价格同比上涨城市数均低于10个。从2022年2月以来，二手房价格同比下降城市多余上涨城市数量。 图7：10月70大中城市二手房价格环比上涨城市数2个 图8：10月70大中城市二手房价格同比上涨城市数3个 3、西安新房环比领涨，京沪整体表现优于广深 从一二线重点35城表现来看，新房二手房销售价格多数环比下降，其中西安新房、杭州二手房价格环比分别以0.6%、0.5%涨幅领跑全国；从1-10月平均数据来看，成都新房、二手房价格分别同比增长7.4%、6.8%，涨幅远高于其他重点城市；一线城市方面，单月新房价格仅上海环比增长0.2%，其余一线城市均环比下降，二手房价格10月环比均下降。京沪1-10月新房平均价格分别同比增长4.4%、3.8%，二手房平均价格分别同比增长0.4%、2.2%，整体表现优于广深。 表1：10月西安新房价格环比增长0.6%领涨全国 4、投资建议 下半年以来各地纷纷加速落地地产宽松政策，但受到宏观经济下行影响，居民购房热情并未获得较大改善，10月新房、二手房销售价格环比降幅有所扩大，放松政策效果不佳。10月中央金融工作会议以及国发【2023】14号文再次强调支持刚性和改善型住房需求，我们预计在销售持续低迷背景下，后续核心城市购房政策将持续优化，并与其他经济政策共同发力，行业基本面有望提高。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 5、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。