行业点评报告：新房二手房价格同环比下降，京沪房价热度延续

新房价格环比再度转负，同比涨跌分化显著 国家统计局发布6月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，70城新房价格6月环比-0.1%（5月为+0.1%），其中一二三线城市环比分别0.0%、0.0%、-0.1%（5月分别为+0.1%、+0.2%、0.0%），6月新房价格环比涨幅转负。同比情况来看，70城新房价格6月同比-0.4%（5月为-0.5%），其中一二三线城市同比分别+1.3%、+0.5%、-1.4%（5月分别为+1.7%、+0.5%、-1.6%），不同城市之间价格涨跌分化明显，一线城市价格同比保持增长，二线城市基本持平，三线城市价格自2022年2月以来同比持续下行。6月70城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为31、1、38个；同比上涨、持平、下跌的城市数分别为27、1、42个。 二手房价格同环比下降，一线城市价格同比转负 从二手住宅环比情况来看，70城二手房价格6月环比-0.4%（5月为-0.2%），其中一二三线城市环比分别-0.7%、-0.4%、-0.4%（5月分别为-0.4%、-0.3%、-0.2%），整体价格继续下行。同比情况来看，70城二手房价格6月同比-2.8%（4月为-2.5%），其中一二三线城市同比分别-0.4%、-2.4%、-3.4%（5月分别为+0.4%、-2.1%、-3.3%），不同城市之间价格涨跌分化明显，一线城市价格同比微降，二线三线城市价格连续16个月同比下跌。6月70城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为7、0、63个；同比上涨、持平、下跌的城市数分别为6、0、64个。 京沪商品房价格稳中有升，成都杭州新房价格持续攀升 从一二线重点35城表现来看，6月新房同环比总体保持上涨态势，二手房同环比整体下跌。从1-6月平均数据来看，成都和杭州新房同比分别增长8.3%和5.5%，价格涨幅远高于其他重点城市；北京、上海新房同比增幅超过4%，二手同比增幅超过2%，商品房价格保持稳中有升态势。下跌城市中，大连、长春、哈尔滨等城市新房和二手房1-6月平均跌幅较大，整体市场表现欠佳。 投资建议 整体来看，6月购房政策持续宽松，商品房销售成交数据回落明显，新房二手房价格同环比涨幅均回落，二三线城市房价数据下降明显，一线城市房价相对稳定，京沪房价延续高热度，成都杭州新房价格持续攀升。下半年随着政策预期加强以及整体宏观经济复苏改善需求端，居民购房购买力和信心有望提振，政策窗口期值得关注。2023年我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、新房价格环比再度转负，同比涨跌分化显著 国家统计局发布6月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，70城新房价格6月环比-0.1%（5月为+0.1%），其中一二三线城市环比分别0.0%、0.0%、-0.1%（5月分别为+0.1%、+0.2%、0.0%），6月新房价格环比涨幅转负。同比情况来看，70城新房价格6月同比-0.4%（5月为-0.5%），其中一二三线城市同比分别+1.3%、+0.5%、-1.4%（5月分别为+1.7%、+0.5%、-1.6%），不同城市之间价格涨跌分化明显，一线城市价格同比保持增长，二线城市基本持平，三线城市价格自2022年2月以来同比持续下行。 图1：6月70大中城市新房价格环比下降0.1% 图2：6月70大中城市新房价格同比下跌0.4% 从70城新房价格涨跌个数来看，6月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为31、1、38个（5月分别为46、0、24个），价格环比上涨城市较2-4月有所减少。6月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为27、1、42个（5月分别为26、1、43个），自2022年4月以来，价格同比下跌城市数持续超过上涨城市数。 图3：6月70大中城市新房价格环比上涨城市数31个 图4：6月70大中城市新房价格同比上涨城市数27个 2、二手房价格同环比下降，一线同比转负 从二手住宅环比情况来看，70城二手房价格6月环比-0.4%（5月为-0.2%），其中一二三线城市环比分别-0.7%、-0.4%、-0.4%（5月分别为-0.4%、-0.3%、-0.2%），整体价格继续下行。同比情况来看，70城二手房价格6月同比-2.8%（4月为-2.5%），其中一二三线城市同比分别-0.4%、-2.4%、-3.4%（5月分别为+0.4%、-2.1%、-3.3%），不同城市之间价格涨跌分化明显，一线城市价格同比微降，二线三线城市价格连续16个月同比下跌。 图5：6月70大中城市二手房价格环比下跌0.4% 图6：6月70大中城市二手房价格同比下跌2.8% 从70城二手房价格涨跌个数来看，6月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为7、0、63个（4月分别为15、0、55个），价格环比上涨城市较2-5月有所减少。6月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为6、0、64个（4月分别为9、0、61个），自2022年7月以来，价格同比上涨城市数均低于10个。 图7：6月70大中城市二手房价格环比上涨城市数7个 图8：6月70大中城市二手房价格同比上涨城市数6个 3、京沪商品房价格稳中有升，成都杭州新房价格持续攀升 从一二线重点35城表现来看，6月新房同环比总体保持上涨态势，二手房同环比整体下跌。从1-6月平均数据来看，成都和杭州新房价格同比分别增长+8.3%和5.5%，价格涨幅远高于其他重点城市，成都二手房同比涨幅达8.7%，新房二手房均保持领涨；北京、上海新房同比增幅超过4%，二手同比增幅超过2%，商品房价格保持稳中有升态势。下跌城市中，大连、长春、哈尔滨等城市新房和二手房1-6月平均跌幅较大，整体市场表现欠佳。 表1：成都新房和二手房价格涨幅远高于其他重点城市 4、投资建议 整体来看，6月购房政策持续宽松，商品房销售成交数据回落明显，新房二手房价格同环比涨幅均回落，二三线城市房价数据下降明显，一线城市房价相对稳定，京沪房价延续高热度，成都杭州新房价格持续攀升。下半年随着政策预期加强以及整体宏观经济复苏改善需求端，居民购房购买力和信心有望提振，政策窗口期值得关注。2023年我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。 受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 5、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。