土地市场跟踪系列专题：2024Q3，土地市场表现如何？

土地市场跟踪系列专题 2024Q3，土地市场表现如何？ 2024年10月14日 2024前三季度，各地土地市场表现如何？ 分析师谭逸鸣执业证书：S0100522030001邮箱：tanyiming@mszq.com研究助理韩晨晨执业证书：S0100123070055邮箱：hanchenchen@mszq.com 2024前三季度，全国土地市场表现同比2023年前三季度呈下滑趋势，土 地出让金同比下滑33%，但青海土地出让金同比增幅较大达124%。 从省层面观察，我们分为五类区域： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：所有省份第三季度的 土地出让金同比均下滑，广东、江苏、浙江土地出让金同比下滑56%、38%、39%。上海、山东、北京、福建土地出让金同比下滑32%、12%、20%、4%。而其中，仅北京2024前三季度环比下滑。 （2）湖北、安徽、江西、河南：土地出让金均同比下滑，分别达22%、 34%、42%和38%。但其中，仅湖北，江西2024前三季度环比下滑。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：除新疆外，土地出让金同比均下 相关研究 滑，但其中，仅重庆、湖南2024前三季度环比下滑，下滑37%、11%。 1.利率专题：财政增量落地，债怎么看？-20 （4）天津、云南、广西：土地出让金同比下滑幅度均超过30%，分别达59%、49%、34%。但其中，仅天津2024前三季度环比下滑27%。 24/10/142.可转债周报20241013：大涨后回调，转债后市怎么看？-2024/10/13 （5）其他区域：仅青海、内蒙古土地出让金同比增加，达124%、1%； 3.固收周度点评20241013：债市预期与政 其余省份土地出让金均同比下滑，其中宁夏、贵州土地出让金下滑幅度均超 策引导-2024/10/13 30%，分别为42%、37%。而2024前三季度环比下滑的仅黑龙江、青海、辽宁和河北。 2024前三季度，房企拿地有哪些新变化？ 4.信用策略周报20241013：化债行情又要 来了-2024/10/13 5.批文审核周度跟踪20241013：本周终止 批文占比继续增加-2024/10/13 2024前三季度主要房企拿地总金额为3586亿元，同比下降56.95%，从 土地市场的情况来看，2024前三季度整体土地出让金同比下滑33%，除青海和新疆外，其余省市土地出让金规模对比2023前三季度均出现不同程度下滑。 从各省拿地房企的属性来看，2023年前三季度全国范围内国有企业拿地占 比为76%，而2024年前三季度，全国国有企业拿地占比达到了79%，国有企业拿地的金额出现了增长。 全国层面来看，2024年前三季度商品房销售明显下降，商品房销售额同比 去年下降17.06%，2024年前三季度销售面积同比去年下降13%。从30个大中城市商品房成交数据来看，自开年以来商品房成交持续下降，降幅在2月升到最高水平，3月以来略有放缓。 进一步从省层面来看，不少省份商品房销售在进入2024年后出现了进一步 下滑，如：福建、浙江、江西、四川、云南、宁夏、安徽区域商品房销售额显著下滑，同比降幅达30%以上；从销售面积来看，除天津有所回升之外，其余省份均进一步下滑。 风险提示：1）房地产政策不及预期；2）宏观经济、地方政府债务压力、 城投信用风险情况波动超预期。 目录 12024前三季度，各地土地市场表现如何？3 1.12024前三季度，各省层面土地市场表现如何？3 1.22024前三季度，各地市土地市场表现如何?4 22024前三季度，房企拿地有哪些新变化？13 2.12024前三季度，房企拿地对土地市场有何影响？13 2.22024前三季度，商品房销售及去化情况如何？18 3风险提示21 插图目录22 2024Q3，土地市场表现如何？本文聚焦于此。 12024前三季度，各地土地市场表现如何？ 1.12024前三季度，各省层面土地市场表现如何？ 2024前三季度，全国土地市场表现同比2023年前三季度呈下滑趋势，土地出让金同比下滑33%，但青海土地出让金同比增幅较大达124%。 我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，来对应重点观察土地市场的变化： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：所有省份上半年的土地出让金同比均下滑，广东、江苏、浙江土地出让金同比下滑56%、38%、39%。上海、山东、北京、福建土地出让金同比下滑32%、12%、20%、4%。而其中，仅北京2024前三季度环比下滑。 （2）湖北、安徽、江西、河南：土地出让金均同比下滑，分别达22%、34%、42%和38%。但其中，仅湖北、江西2024前三季度环比下滑。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：除新疆外，土地出让金同比均下滑，但其中，仅重庆、湖南2024前三季度环比下滑，下滑37%、11%。 （4）天津、云南、广西：土地出让金同比下滑幅度均超过30%，分别达59%、49%、34%。但其中，仅天津2024前三季度环比下滑27%。 （5）其他区域：仅青海、内蒙古土地出让金同比增加，达124%、1%；其余省份土地出让金均同比下滑，其中宁夏、贵州土地出让金下滑幅度均超30%，分别为42%、37%。而2024前三季度环比下滑的仅黑龙江、青海、辽宁和河北。 图1：2024年前三季度各省土地市场表现一览（亿元，%） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 注：债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出）土地出让金同比增速中，蓝色表示正增长，灰色表示负增长。 1.22024前三季度，各地市土地市场表现如何? 进一步从地市级层面来看，各省内地级市的土地成交情况如何？ （1）江苏、浙江、福建、山东、广东区域内： 2024前三季度，土地出让金同比增加：其中山东滨州和泰安；广东汕尾；福建漳州；江苏镇江和淮安土地出让金同比增幅较大，均在55%以上。而山东烟台；福建泉州；广东河源的土地出让金同比增幅均在10%以下。 2024前三季度，土地出让金同比下滑：其他地市中，江苏：下滑最严重的为无锡市、泰州市、盐城市、苏州市、徐州市和南京市同比分别达64%、57%、52%、51%、51%和50%。浙江：下滑最严重的为衢州市、台州市和宁波市，同比分别达62%、50%、50%。福建：下滑最严重的为三明市，同比达49%。山东：青岛下滑幅度最大，达49%。广东：同比下滑幅度最大的是茂名市、惠州市、湛江市和深圳市，下跌均超过60%。 图2：江苏各地市2024前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 注：债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出）土地出让金规模中，灰色表示历年前三季度数据，红色表示2024前三季度数据。(下同) 图3：浙江各地市2024前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图4：福建各地市2024前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图5：山东各地市2024前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图6：广东各地市2024前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 （2）湖北、安徽、江西、河南区域内： 2024前三季度，土地出让金同比增加：湖北鄂州；江西景德镇、新余；河南焦作、三门峡土地出让金同比增加超100%。另外，湖北十堰、黄石、黄冈；安徽宣城、滁州、淮北；河南漯河、平顶山、商丘土地出让同比也有所增加。 2024前三季度，土地出让金同比下滑：其他地市中，湖北：荆州、咸宁、宜昌、襄樊土地出让金同比下滑均超过40%。安徽：芜湖、安庆、淮南同比下滑均超过50%。江西：南昌、抚州、宜春土地出让同比下滑超50%。河南：大部分地市土地出让规模均同比下滑，其中安阳、新乡、鹤壁分别同比下滑72%、63%、60%。 图7：湖北各地市2024前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图8：安徽各地市2024前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图9：江西各地市2024前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图10：河南各地市2024前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 （3）湖南、四川、陕西、新疆区域内： 2024前三季度，土地出让金同比增加：湖南郴州土地出让金同比增幅40%；四川甘孜藏族；陕西延安、宝鸡、榆林、渭南；新疆乌鲁木齐、喀什、阿勒泰、博尔塔拉蒙古自治州土地出让金同比增幅超80%。 2024前三季度，土地出让金同比下滑：湖南：娄底、邵阳、常德、益阳、永州土地出让金同比下滑均超过60%。四川：眉山、广安、自贡、阿坝藏族羌族自治州土地出让金同比下跌幅度均超过65%。陕西：汉中、铜川，土地出让金同比下跌幅度均超过90%。新疆：阿克苏、克孜勒、克拉玛依、巴音郭楞蒙古自治州地区土地出让金同比下跌幅度均超过30%。 图11：湖南各地市2024前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图12：四川各地市2024前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图13：陕西各地市2024前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图14：新疆各地市2024前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 （4）广西、云南区域内： 柳州市2024年前三季度土地出让金同比上升192%；红河哈尼族彝族自治区2024年前三季度土地出让金同比下滑84%。 图15：广西各地市2024前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图16：云南各地市2024前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 （5）其他区域 其他地市中，黑龙江的伊春市和黑河市、吉林白城市、青海西宁和海南、辽宁抚顺、内蒙古呼伦贝尔市2024年前三季度土地出让金同比大幅上涨，涨幅均超过100%。而青海的玉树、辽宁的营口土地出让金收入同比大幅下滑，均超85%。 图17：宁夏、甘肃、黑龙江各地市2024前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图18：吉林、青海、辽宁各地市2024前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图19：内蒙古、河北各地市2024前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图20：山西、贵州各地市2024前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 22024前三季度，房企拿地有哪些新变化？ 2.12024前三季度，房企拿地对土地市场有何影响？ 2.1.1各省市房企拿地情况如何？ 我们以2024前三季度中指数据库中的百强房企（剔除城投平台）为样本，推演观察房企拿地的整体图景边际变化。 从全国层面来看，2024前三季度主要房企拿地总金额同比2023年前三季度下降57%；从土地市场的情况来看，2024前三季度整体土地出让金同比下滑33%，除新疆和青海外，其余省市土地出让金规模对比2023前三季度均出现不同程度下滑。 对比2023前三季度和2024前三季度土地出让金同比增速，今年下滑趋势有所放缓。 各省市的房企拿地及土地出让基本呈现如下特征： 1）从房企拿地金额及占比来看