土地市场跟踪系列专题：2023年，土地市场表现如何？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 土地市场跟踪系列专题 2023年，土地市场表现如何？ 2024年01月12日 ➢ 2023年，各地土地市场表现如何？ 2023年，全国土地市场表现同比去年下滑幅度较大，土地出让金同比下滑24%，仅有上海、陕西、内蒙古分别实现20%、5%、8%的同比正增长。 从省层面观察，我们分为五类区域： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：除上海外，各省份土地出让金同比2022年下滑，其中广东、浙江、山东下滑幅度较大，超25%。 （2）湖北、安徽、江西、河南：湖北、河南土地出让金同比2022年下滑幅度大，均达31%；且预算完成比例较低，分别为64%、63%。各省份预算完成比例相比2022年均有所下降。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：重庆、新疆土地出让金同比2022年均出现大幅下滑，分别为55%、41%，四川地区降幅较小，仅为1%，而陕西实现了正向5%的增长。 （4）天津、云南、广西：天津土地出让收入同比2022年大幅下跌，跌幅达65%。广西、云南土地出让收入同比小幅下降，降幅在10%左右。 （5）其他尾部区域：仅内蒙古同比2022年实现正增长，宁夏、河北2023年土地出让金下滑幅度相对较小，其它区域降幅均超过全国平均水平。 ➢ 2023年，集中供地有哪些新变化？ 2023年以来，22城供地呈现出“多频少量”特征，而2022年就有多个城市土地出让频率超过三次，如无锡、北京、苏州、南京、杭州共举行了五轮土拍，武汉举行了六轮土拍。而实行拟出让地块清单公布制度后，土地出让更加常态化，频次更高，如杭州举行了13轮土拍。 部分城市取消土地现价。22个实行集中供地、集中公告的城市已有18个取消土地限价，恢复“价高者得”模式，其余4地为尚未调整的北京、上海和深圳，以及将溢价率上限由15％上调至30％的宁波。 ➢ 2023年，房企拿地有哪些新变化？ 2023年主要房企拿地总金额为11986亿元，与2022年数据基本持平，出现小幅增长，除北京、江苏、河南、湖北、江西、四川、陕西、天津、山西、辽宁、河北外，其余省市的房企拿地金额均同比2022年出现下滑。 从各省拿地房企的属性来看，2022年全国范围内国有企业拿地占比为75%，2023年全国国有企业拿地占比上升到80%，国有企业拿地金额占比出现较大幅增长，相比非国有企业而言，国有企业拿地更多。 从商品房销售情况来看，2023年商品房销售有所下降，商品房销售额同比去年下降11.2%。从30个大中城市商品房成交来看，2月-5月均保持25%以上的同比增长，但6月到12月均出现了同比下滑，其中6月到9月同比下降25%左右，而后10月到12月降速放缓。 进一步从省层面来看，不少省份商品房销售在2023年出现了下滑，如：河南、江西、广西、贵州等区域商品房销售显著下滑，同比降幅超30%；新疆、天津商品房销售出现明显的改善，商品房销售额和销售面积的增幅均超25%。 ➢ 风险提示：房地产政策不及预期；宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险事件超预期。 [Table_Author] 分析师 谭逸鸣 执业证书： S0100522030001 电话： 18673120168 邮箱： tanyiming@mszq.com 研究助理 韩晨晨 执业证书： S0100123070055 电话： 18800328350 邮箱： hanchenchen@mszq.com 相关研究 1.利率专题：降息与否？-2024/01/11 2.城投随笔系列：哪些城投发债不止于还债券本金？-2024/01/10 3.城投随笔系列：2024年，还有特殊再融资债？-2024/01/09 4.城投、产业、金融债利差跟踪周报20240107：信用债护盘续涨-2024/01/07 5.批文审核周度跟踪20240107：本周交易所、协会批文“通过”、“终止”均较少-2024/01/07 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 2023年，各地土地市场表现如何？ ......................................................................................................................... 3 1.1 2023年，各省层面土地市场表现如何？ ...................................................................................................................................... 3 1.2 2023年，各地市土地市场表现如何? ............................................................................................................................................. 4 2 2023年，集中供地有哪些新变化？ ...................................................................................................................... 15 3 2023年，房企拿地有哪些新变化？ ...................................................................................................................... 16 3.1 2023年，房企拿地对土地市场有何影响？ ................................................................................................................................ 16 3.2 2023年，商品房销售及去化情况如何？ .................................................................................................................................... 23 4 风险提示 ............................................................................................................................................................... 26 插图目录 .................................................................................................................................................................. 27 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 2024年伊始，市场依旧较为关注土地及房地产市场的变化，尤其是在化债政策逐步落实的背景下，基本面因素是否也在修复的趋势当中。 对此，我们来梳理回顾，2023年土地市场和房企拿地情况如何？相较2022年有何新变化？ 对此，本文从土地市场和房企拿地的角度出发，聚焦以下几点： （1）2023，各省、地市的土地市场表现如何？ （2）2023，集中供地有何变化？ （3）2023，各省、地市的房企拿地情况及拿地布局有何变化？ （4）各省商品房的销售和去化情况如何？ 1 2023年，各地土地市场表现如何？ 1.1 2023年，各省层面土地市场表现如何？ 2023年，全国土地市场表现同比去年下滑幅度较大，土地出让金同比下滑24%，仅有上海、陕西、内蒙古分别实现20%、5%、8%的同比正增长。 我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，来对应重点观察土地市场的变化： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：除上海外，各省份土地出让金同比2022年下滑，其中广东、浙江、山东下滑幅度较大，超25%。从预算完成比例来看，相较2022年，除福建、上海外，各省份比重均有所下降，2023年福建、山东预算完成比例不足80%。 （2）湖北、安徽、江西、河南：湖北、河南土地出让金同比2022年下滑幅度大，均达31%；且预算完成比例较低，分别为64%、63%。各省份预算完成比例相比2022年均有所下降。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：重庆、新疆土地出让金同比2022年均出现大幅下滑，分别为55%、41%，四川地区降幅较小，仅为1%，而陕西实现了正向5%的增长。从预算完成比例来看，重庆、陕西、新疆对应的预算完成比例均低于60%，新疆仅31%。 （4）天津、云南、广西：天津土地出让收入同比2022年大幅下跌，跌幅达65%，且预算完成比例相比2022年下降，仅40%。广西、云南土地出让收入同比小幅下降，降幅在10%左右，预算完成比例均在50%上下。 （5）其他尾部区域：仅内蒙古同比2022年实现正增长，宁夏、河北2023 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 年土地出让金下滑幅度相对较小，其它区域降幅均超过全国平均水平。这些省份的预算完成比例均未超65%，其中甘肃、黑龙江、吉林、青海2023年预算完成比例均低于40%。 图1：2023年各省土地市场表现一览（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 注：土地出让金规模及增速均为年度累计值 债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 土地出让金同比增速中，蓝色表示正增长，灰色表示负增长。 1.2 2023年，各地市土地市场表现如何? 进一步从地市级层面来看，各省内地级市的土地成交情况如何？ （1）江苏、浙江、福建、山东、广东区域内： 2023土地出让金同比增加：其中江苏盐城、山东德州、广东的揭阳、茂名、云浮土地出让金同比增幅较大，均在20%以上，但广东同比增加的三个城市土地出让金规模较低。而江苏扬州、镇江、南通、常州、泰州；福建的南平、龙岩、莆田；山东德州；广东清远、惠州、中山、佛山、湛江的土地出让金同比增幅均在20%以下。 2023土地出让金同比下滑：其他地市中，江苏：苏州土地出让金全省第一，但2023年土地出让同比也有所下降，位列第二的南京也同比下降12%，包括无锡、连云港、徐州、宿迁同比下降均超过10%。浙江：全省各地市土地出让金均同比下降，其中宁波、温州、嘉兴、丽水的同比降幅超过25%。福建：仅福州、泉州、漳州、厦门的土地出让在百亿以上，而四市土地出让同比均下降，福州同 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 比下降14%，而其余三市同比降幅均在25%以上。广东：广州土地出让和去年不相上下，而深圳、东莞、珠海土地出让出现了大幅下滑，同比下降均超过50%。 图2：江苏各地市2023年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 注： 债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方