土地市场跟踪系列专题：2023年，土地市场表现如何？

土地市场跟踪系列专题 2023年，土地市场表现如何？ 2024年01月12日 2023年，各地土地市场表现如何？ 2023年，全国土地市场表现同比去年下滑幅度较大，土地出让金同比下滑 24%，仅有上海、陕西、内蒙古分别实现20%、5%、8%的同比正增长。 从省层面观察，我们分为五类区域： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：除上海外，各省份土地出让金同比2022年下滑，其中广东、浙江、山东下滑幅度较大，超25%。 分析师谭逸鸣执业证书：S0100522030001 （2）湖北、安徽、江西、河南：湖北、河南土地出让金同比2022年下滑 电话：18673120168 幅度大，均达31%；且预算完成比例较低，分别为64%、63%。各省份预算完成比例相比2022年均有所下降。 邮箱：tanyiming@mszq.com研究助理韩晨晨执业证书：S0100123070055 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：重庆、新疆土地出让金同比2022 电话：18800328350 年均出现大幅下滑，分别为55%、41%，四川地区降幅较小，仅为1%，而陕 邮箱：hanchenchen@mszq.com 西实现了正向5%的增长。（4）天津、云南、广西：天津土地出让收入同比2022年大幅下跌，跌幅达65%。广西、云南土地出让收入同比小幅下降，降幅在10%左右。 相关研究1.利率专题：降息与否？-2024/01/112.城投随笔系列：哪些城投发债不止于还债 （5）其他尾部区域：仅内蒙古同比2022年实现正增长，宁夏、河北2023 券本金？-2024/01/10 年土地出让金下滑幅度相对较小，其它区域降幅均超过全国平均水平。 2023年，集中供地有哪些新变化？ 3.城投随笔系列：2024年，还有特殊再融资 债？-2024/01/09 4.城投、产业、金融债利差跟踪周报202401 2023年以来，22城供地呈现出“多频少量”特征，而2022年就有多个城 07：信用债护盘续涨-2024/01/07 市土地出让频率超过三次，如无锡、北京、苏州、南京、杭州共举行了五轮土 5.批文审核周度跟踪20240107：本周交易 拍，武汉举行了六轮土拍。而实行拟出让地块清单公布制度后，土地出让更加常态化，频次更高，如杭州举行了13轮土拍。 所、协会批文“通过”、“终止”均较少-2024/01/07 部分城市取消土地现价。22个实行集中供地、集中公告的城市已有18个 取消土地限价，恢复“价高者得”模式，其余4地为尚未调整的北京、上海和深圳，以及将溢价率上限由15％上调至30％的宁波。 2023年，房企拿地有哪些新变化？ 2023年主要房企拿地总金额为11986亿元，与2022年数据基本持平， 出现小幅增长，除北京、江苏、河南、湖北、江西、四川、陕西、天津、山西、辽宁、河北外，其余省市的房企拿地金额均同比2022年出现下滑。 从各省拿地房企的属性来看，2022年全国范围内国有企业拿地占比为 75%，2023年全国国有企业拿地占比上升到80%，国有企业拿地金额占比出现较大幅增长，相比非国有企业而言，国有企业拿地更多。 从商品房销售情况来看，2023年商品房销售有所下降，商品房销售额同比 去年下降11.2%。从30个大中城市商品房成交来看，2月-5月均保持25%以上的同比增长，但6月到12月均出现了同比下滑，其中6月到9月同比下降25%左右，而后10月到12月降速放缓。 进一步从省层面来看，不少省份商品房销售在2023年出现了下滑，如：河 南、江西、广西、贵州等区域商品房销售显著下滑，同比降幅超30%；新疆、天津商品房销售出现明显的改善，商品房销售额和销售面积的增幅均超25%。 风险提示：房地产政策不及预期；宏观经济、地方政府债务压力、城投信 用风险事件超预期。 目录 12023年，各地土地市场表现如何？3 1.12023年，各省层面土地市场表现如何？3 1.22023年，各地市土地市场表现如何?4 22023年，集中供地有哪些新变化？15 32023年，房企拿地有哪些新变化？16 3.12023年，房企拿地对土地市场有何影响？16 3.22023年，商品房销售及去化情况如何？23 4风险提示26 插图目录27 2024年伊始，市场依旧较为关注土地及房地产市场的变化，尤其是在化债政策逐步落实的背景下，基本面因素是否也在修复的趋势当中。 对此，我们来梳理回顾，2023年土地市场和房企拿地情况如何？相较2022 年有何新变化？ 对此，本文从土地市场和房企拿地的角度出发，聚焦以下几点： （1）2023，各省、地市的土地市场表现如何？ （2）2023，集中供地有何变化？ （3）2023，各省、地市的房企拿地情况及拿地布局有何变化？ （4）各省商品房的销售和去化情况如何？ 12023年，各地土地市场表现如何？ 1.12023年，各省层面土地市场表现如何？ 2023年，全国土地市场表现同比去年下滑幅度较大，土地出让金同比下滑 24%，仅有上海、陕西、内蒙古分别实现20%、5%、8%的同比正增长。 我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，来对应重点观察土地市场的变化： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：除上海外，各省份土地出让金同比2022年下滑，其中广东、浙江、山东下滑幅度较大，超25%。从预算完成比例来看，相较2022年，除福建、上海外，各省份比重均有所下降， 2023年福建、山东预算完成比例不足80%。 （2）湖北、安徽、江西、河南：湖北、河南土地出让金同比2022年下滑幅度大，均达31%；且预算完成比例较低，分别为64%、63%。各省份预算完成比例相比2022年均有所下降。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：重庆、新疆土地出让金同比2022年均出现大幅下滑，分别为55%、41%，四川地区降幅较小，仅为1%，而陕西实现了正向5%的增长。从预算完成比例来看，重庆、陕西、新疆对应的预算完成比例均低于60%，新疆仅31%。 （4）天津、云南、广西：天津土地出让收入同比2022年大幅下跌，跌幅达65%，且预算完成比例相比2022年下降，仅40%。广西、云南土地出让收入同比小幅下降，降幅在10%左右，预算完成比例均在50%上下。 （5）其他尾部区域：仅内蒙古同比2022年实现正增长，宁夏、河北2023 年土地出让金下滑幅度相对较小，其它区域降幅均超过全国平均水平。这些省份的预算完成比例均未超65%，其中甘肃、黑龙江、吉林、青海2023年预算完成比例均低于40%。 图1：2023年各省土地市场表现一览（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院注：土地出让金规模及增速均为年度累计值 债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出）土地出让金同比增速中，蓝色表示正增长，灰色表示负增长。 1.22023年，各地市土地市场表现如何? 进一步从地市级层面来看，各省内地级市的土地成交情况如何？ （1）江苏、浙江、福建、山东、广东区域内： 2023土地出让金同比增加：其中江苏盐城、山东德州、广东的揭阳、茂名、云浮土地出让金同比增幅较大，均在20%以上，但广东同比增加的三个城市土地出让金规模较低。而江苏扬州、镇江、南通、常州、泰州；福建的南平、龙岩、莆田；山东德州；广东清远、惠州、中山、佛山、湛江的土地出让金同比增幅均在20%以下。 2023土地出让金同比下滑：其他地市中，江苏：苏州土地出让金全省第一，但2023年土地出让同比也有所下降，位列第二的南京也同比下降12%，包括无锡、连云港、徐州、宿迁同比下降均超过10%。浙江：全省各地市土地出让金均同比下降，其中宁波、温州、嘉兴、丽水的同比降幅超过25%。福建：仅福州、泉州、漳州、厦门的土地出让在百亿以上，而四市土地出让同比均下降，福州同 比下降14%，而其余三市同比降幅均在25%以上。广东：广州土地出让和去年不相上下，而深圳、东莞、珠海土地出让出现了大幅下滑，同比下降均超过50%。 省份 城市 2022土地出让金 2023土地出让金 土地出让金2023同比2022 2023 Q4比Q3 2019-2023土地出让金规模 2021年 债务率 2021年广义债务率 2024年 到期规模 2024到期/存量 江苏 盐城市 466.9 687.6 47% -35% 46% 370% 596 27% 江苏 扬州市 524.0 625.6 19% 228% 51% 287% 495 35% 江苏 镇江市 256.3 295.1 15% 287% 34% 464% 424 35% 江苏 南通市 877.6 955.6 9% 326% 59% 360% 925 33% 江苏 常州市 1072.1 1138.9 6% 1363% 61% 365% 824 32% 江苏 泰州市 440.9 447.5 2% 161% 56% 432% 880 36% 江苏 苏州市 1497.2 1406.4 -6% 162% 51% 269% 1815 36% 江苏 淮安市 402.6 360.6 -10% 425% 41% 472% 583 39% 江苏 南京市 1373.7 1205.6 -12% -13% 62% 394% 2023 37% 江苏 无锡市 1060.7 882.5 -17% 138% 47% 319% 992 28% 江苏 连云港市 307.1 248.7 -19% 247% 33% 421% 372 32% 江苏 徐州市 727.2 532.2 -27% 374% 50% 240% 594 31% 江苏 宿迁市 297.0 205.8 -31% 510% 41% 214% 214 32% 图2：江苏各地市2023年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 注：债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出）土地出让金规模中，灰色表示历年数据，红色表示2023年数据。(下同) 省份 城市 2022土地出让金 2023土地出让金 土地出让金2023同比2022 2023 Q4比Q3 2019-2023土地出让金规模 2021年 债务率 2021年 广义债务率 2024年 到期规模 2024到期/存量 浙江 湖州市 476.4 453.9 -5% 267% 52% 580% 615 20% 浙江 衢州市 188.4 177.0 -6% 131% 51% 134% 135 28% 浙江 杭州市 2237.9 2044.1 -9% -50% 52% 349% 1081 21% 浙江 台州市 508.0 429.8 -15% -32% 47% 230% 184 21% 浙江 舟山市 64.3 52.1 -19% -55% 27% 332% 135 22% 浙江 绍兴市 442.5 355.1 -20% 152% 61% 462% 779 23% 浙江 金华市 832.0 634.0 -24% 123% 73% 211% 342 25% 浙江 宁波市 1083.6 778.7 -28% 9% 45% 271% 670 22% 浙江 温州市 620.6 444.3 -28% 113% 54% 185% 250 23% 浙江 嘉兴市 476.0 321.0 -33% 36% 56% 327% 454 17% 浙江 丽水市 198.8 129.7 -35% -42% 39% 103% 33 11% 图3：浙江各地市2023年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 省份 城市 2022土地出让金 2023土地出让金 土地出让金2023同比2022 2023 Q4比Q3