土地市场跟踪系列专题：年关过半，房企拿了多少地？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 土地市场跟踪系列专题 年关过半，房企拿了多少地？ 2023年07月25日 ➢ 2023H1房企拿地对土地市场影响如何？ 从全国层面来看，2023年上半年主要房企拿地总金额同比2022年下滑32%；从土地市场的情况来看，2023年上半年全国整体土地出让金同比下滑18%。 各省市的房企拿地及土地出让基本呈现如下特征： 1）从房企拿地金额及占比来看，区域间冷热分化明显，部分省份TOP100房企拿地金额同比增长，也有部分省市依然延续下滑态势。 2）对房企拿地依赖度较高（即此前房企拿地占比较高）的区域而言，土地市场表现受房地产市场的影响较大，土地出让随着房企拿地的减少大幅下滑，边际变化明显，例如，浙江、湖北、陕西。 3）对房企拿地依赖度较低的河南、贵州、云南等地而言，TOP100房企拿地金额的占比较低，因而房企拿地下滑对土地市场的影响相对较弱，土地出让金同比下滑幅度相对小一些，甚至上涨，但其基数确实也低一些，也是我们要考虑的因素。 4）此外，亦有如江苏、天津等地，房企拿地金额或是土地出让金同比增长十分显著的区域，此类区域在今年土地和房地产市场表现也相对好一些。 从拿地企业里国有企业的占比来看，2022年上半年全国范围内国有企业拿地占比为68%，而2023年上半年，全国国有企业拿地占比达到了93%，国有企业拿地的金额出现了大幅增长。从各省情况来看，各省份国企拿地的平均占比上升至96%，绝大多数区域国企拿地占比进一步大幅上升。上海、浙江、陕西、山西外，其他所有省份国企拿地占比均超过90%。 ➢ 2023H1商品房销售及去化情况如何？ 全国层面来看，2023年上半年商品房销售略有增长，商品房销售额同比去年增加0.7%。但各个月份相较于去年有一定差异，2023年3月、4月同比去年分别增加6%、13%，开年确实呈现了脉冲式恢复；但进入二季度后，5月、6月又进入弱化区间，分别同比下降5%、25%。 从商品房的库存来看，全国商品房库存今年来相比2022年有所增长，商品房待售面积同比往年出现了大幅增长，目前处于近年来的历史高位；从环比来看，进入3月以来，商品房待售面积在1%的增加和下降浮动。 从去化周期来看，自2021年下半年房地产政策收紧以来，商品房库存去化周期逐渐拉长，相比于2022年，2023年上半年商品房库存去化周期处于较高水平，在二季度初增速有所放缓，但二季度末又开始加快。 从省层面来看，不少省份商品房销售在进入2023年后出现了进一步下滑，如：河南、江西、重庆、广西、贵州等区域商品房销售显著下滑，同比降幅达35%以上；天津商品房销售情况明显的改善，商品房销售额和销售面积出现了一定幅度的正增长。 ➢ 风险提示：城投口径偏差；部分数据缺失所导致的偏差；宏观经济、地方政府债务压力、区域及平台评价的主观性。 [Table_Author] 分析师 谭逸鸣 执业证书： S0100522030001 电话： 18673120168 邮箱： tanyiming@mszq.com 相关研究 1.利率专题：关于调增赤字与特别国债-2023/07/10 2.评级调整专题：2023年，评级调整有哪些新变化？-2023/07/10 3.城投、产业利差跟踪周报20230709：城投、产业利差整体下行-2023/07/09 4.交易所批文更新跟踪周报20230709：本周交易所批文“通过”规模上升-2023/07/09 5.可转债周报20230709：7月可转债多因子策略组合持仓-2023/07/09 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 2023H1房企拿地对土地市场影响如何？ ................................................................................................................. 3 1.1 2023H1，各省市房企拿地情况如何？ .......................................................................................................................................... 3 1.2 房企拿地下滑较多的省份，拿地布局有何变化？ ....................................................................................................................... 5 1.3 各省拿地房企的属性有何变化？ .................................................................................................................................................... 9 2 2023H1商品房销售及去化情况如何？ ................................................................................................................. 11 3 小结 ..................................................................................................................................................................... 14 4 风险提示 .............................................................................................................................................................. 16 插图目录 .................................................................................................................................................................. 17 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 2023年的房地产和土地市场仍是市场关注的焦点，虽然表现上来看下滑趋势有所收敛，但未来而言仍算不得强，仍有所担忧。 对此，本文从房企拿地的角度出发，聚焦以下几点： （1）2023上半年，各地房企拿地情况以及对土地市场的影响如何？ （2）房企拿地下滑较多的省份中，拿地布局有何变化？ （3）各地商品房销售及去化情况如何？ 1 2023H1房企拿地对土地市场影响如何？ 1.1 2023H1，各省市房企拿地情况如何？ 我们以2019H1-2023H1拿地金额排名前100的企业（剔除城投平台）为样本，推演观察房企拿地的整体图景。 从全国层面来看，2023年上半年主要房企拿地总金额同比2022年下滑32%；从土地市场的情况来看，2023年上半年全国整体土地出让金同比下滑18%，福建、上海、青海均出现显著下滑，同时也有天津、云南、黑龙江表现出显著提升。 对比2023年上半年和2022年上半年土地出让金同比增速，今年下滑趋势有所放缓，但仍在下滑趋势当中。 各省市的房企拿地及土地出让基本呈现如下特征： 1）从房企拿地金额及占比来看，区域间冷热分化明显，部分省份TOP100房企拿地金额同比增长，也有部分省市依然延续下滑态势。 2）对房企拿地依赖度较高（即此前房企拿地占比较高）的区域而言，土地市场表现受房地产市场的影响较大，土地出让随着房企拿地的减少而大幅下滑，边际变化明显，例如，浙江、湖北、陕西。 3）对房企拿地依赖度较低的河南、贵州、云南等地而言，TOP100房企拿地金额的占比较低，因而房企拿地下滑对土地市场的影响相对较弱，土地出让金同比下滑幅度相对小一些，甚至上涨，但其基数确实也低一些，也是我们要考虑的因素。 4）此外，亦有如江苏、天津等地，房企拿地金额或是土地出让金同比增长十分显著的区域，此类区域在今年土地和房地产市场表现也相对好一些。 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 图1：全国各省近五年上半年房企拿地及土地出让情况（亿元） 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 注：TOP100房企指2019H1-2023H1拿地金额排名前100中的房地产企业（已排除城投平台）； TOP100房企拿地占比=TOP100房企拿地金额/当期土地出让金； 标蓝数据或为拿地金额与土地出让金统计方法的不一致而产生的溢出，溢出区域主要集中在北上等房企分布较多区域，其他区域口径误差不大。 具体到各省层面来看，我们划分为5类区域，对应重点观察： （1）上海、北京、福建、广东、浙江、江苏、山东： 从历年房企拿地占比来看，浙江、山东、江苏等地对房企拿地依赖度较低，其他省市的依赖度则在全国处于较高水平；2023年以来，除上海、江苏外，其余省份房企拿地占比均出现不同程度的下滑。 房企拿地金额来看，仅江苏房企拿地金额相较于2022年上半年有一定程度的回升；对应土地出让情况来看，仅北京、广东、江苏土地出让金同比上涨，其余各地土地出让均同比下滑，福建的下滑幅度最大。 （2）河南、安徽、湖北、江西： 从历年房企拿地占比来看，河南、安徽、湖北房企拿地依赖度延续2022年的趋势进一步下滑，2023年上半年百强房企河南未拿地。江西百强房企拿地占比同比回升，但占比较低。 房企拿地金额来看，河南、江西、湖北2023年上半年的同比下滑幅度较大；对应土地出让情况来看，河南2023上半年房企拿地同比下滑100%，而土地出让下滑幅度仅17%，江西2023上半年房企拿地同比下滑15%，而土地出让下滑幅度达43%，或与房企拿地依赖度较低有关，虽然房地产市场表现相对稳定但土地市场表现却较差。安徽、湖北在房企拿地金额同比下滑时，土地出让金同比下滑也2019H12020H12021H12022H12023H12023H1同比2022H1变动2019H1-2023H1同比增速2019H12020H12021H12022H12023H12023H1同比2022H1变动2019H1-2023H1同比增速2019H12020H12021H12022H12023H1上海6358751376911622-32%687135319671129597-47%92%65%70%81%104%北京87713721776970708-27%93411441420106710771%94%120%125%91%66%福建6478681075528197-63%115315221429975439-55%56%57%75%54%45%广东143118582505801686-14%2223330133701331147311%64%56%74%60%47%浙江2877342145521563733-53%43865189643837822618-31%66%66%71%41%28%江苏22422294354042656132%339643715250190819623%66%52%67%22%29%山东7524694259067-25%22