土地市场跟踪系列专题：年关过半，地卖的怎么样？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 土地市场跟踪系列专题 年关过半，地卖的怎么样？ 2023年07月12日 ➢ 2023H1，各地土地市场表现如何？ 2023H1，全国土地市场表现同比去年H1仍处于下滑趋势，土地出让金降幅达18%，仅有天津、云南、黑龙江实现较大幅度的同比正增长；全国土地市场环比Q1回暖，土地出让金环比增长45%。但同比环比会受各地土地出让节奏的影响，我们仅从目前各地土地出让的数据来侧面观察。 我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，对应观察土地市场的变化： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：浙江、福建、山东、上海土地出让金同比2022H1下滑较多，降幅在40%左右，环比Q1均有较大提升。上海首轮集中供地在第二季度开拍，环比Q1有大幅度增长。而其余地区同比上涨幅度也较低。 （2）湖北、安徽、江西、河南：四个区域土地出让金同比2022H1均有下滑；且预算完成比例较低，仅20%左右，四个地区均有小幅下滑。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：湖南、陕西、新疆2023H1土地出让金同比2022H1小幅下降；但2023Q2土地出让金环比Q1均有不同程度上涨，分别达45%、8%和24%。而四川、重庆2023H1同比实现3%和5%的逆势增长。 （4）天津、云南、广西：天津、云南两地在2023H1实现306%和88%的土地出让金同比正增长，广西较2022H1出现35%的下滑。 （5）其他区域：黑龙江、吉林、内蒙古2023H1土地出让收入相较其他地区同比大幅上涨，均超过30%，其中黑龙江达到94%。 ➢ 全年情况如何推演？ 根据上半年的政府性基金收入预算完成比例，我们可通过简单的线性外推对2023年全年的土地出让收入完成预算情况进行测算。简单测算下，江苏、北京、广东、四川、天津、云南等区域全年完成预算表现相对较好。 再观察下半年土地出让金测算数对年内城投债到期规模的覆盖倍数，福建、江西以及青海等区域压力较大。土地市场收入下滑对区域城投偿债压力的影响需区分看待，对经济财政实力较强的区域而言，尽管土地出让收入的下滑幅度亦不小，但从覆盖倍数的测算结果来看，总体压力尚可，且尚能依靠存量的经济实力；对实力较弱或债务负担重的区域而言，土地市场遇冷对地方财政的影响更大，或为城投偿付债务带来一定压力。 ➢ 风险提示：1）房地产政策不及预期。2）宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险事件超预期。 [Table_Author] 分析师 谭逸鸣 执业证书： S0100522030001 电话： 18673120168 邮箱： tanyiming@mszq.com 相关研究 1.利率专题：关于调增赤字与特别国债-2023/07/10 2.评级调整专题：2023年，评级调整有哪些新变化？-2023/07/10 3.城投、产业利差跟踪周报20230709：城投、产业利差整体下行-2023/07/09 4.交易所批文更新跟踪周报20230709：本周交易所批文“通过”规模上升-2023/07/09 5.可转债周报20230709：7月可转债多因子策略组合持仓-2023/07/09 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 2023H1，各地土地市场表现如何？ ......................................................................................................................... 3 1.1 2023H1，各省层面土地市场表现如何？ ...................................................................................................................................... 3 1.2 2023H1，各地市土地市场表现如何？ .......................................................................................................................................... 4 2 全年情况如何推演？ ............................................................................................................................................. 16 3 风险提示 .............................................................................................................................................................. 18 插图目录 .................................................................................................................................................................. 19 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 房地产和土地市场一直是市场关注的重心，2023年已经过半，地卖的怎么样了？本文聚焦：（1）2023H1全国各地市土地市场表现如何？（2）全年情况如何推演？ 1 2023H1，各地土地市场表现如何？ 1.1 2023H1，各省层面土地市场表现如何？ 2023H1，除个别省份出现大幅度增长之外，全国土地市场表现同比去年H1仍是下滑趋势，土地出让金降幅达18%： 天津（306%）、云南（88%）、黑龙江(94%)，个别省份仅表现为微小幅度上涨，其余省份仍处于下降趋势； 全国土地市场环比Q1回暖，土地出让金环比增长45%。但同比环比会受各地土地出让节奏的影响，我们仅从目前各地土地出让的数据来侧面观察。 我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，对应观察土地市场的变化： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：浙江、福建、山东、上海土地出让金同比2022H1下滑较多，降幅在40%左右，而Q2环比Q1均有较大提升。上海首轮集中供地在第二季度开拍，环比Q1有大幅度增长。而其余地区同比上涨幅度也较低。 从土地出让收入占基金收入预算数的完成比例来看，福建、山东、上海2023H1的预算完成比例不超过20%且较上年有所下降。 （2）湖北、安徽、江西、河南：四个区域土地出让金同比2022H1均有下滑，下滑幅度分别达28%、33%、43%、17%；且预算完成比例较低，仅达到20%左右，四个地区均有小幅下滑。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：湖南、陕西、新疆2023H1土地出让金同比2022H1有小幅下降；但2023Q2土地出让金环比Q1均有不同程度上涨，分别达达45%、8%和24%。四川、重庆2023H1同比实现3%和5%的逆势增长，2023Q2环比Q1两地区均有较大幅度增长，分别达128%和145%。 原因或与集中供地节奏有关，今年重庆首轮集中供地在Q2，因此较Q1有大幅度增长。预算完成比例来看，五个地域2023H1预算完成比例较低，最高仅31%，新疆、重庆仅达11%和10%。 （4）天津、云南、广西：天津、云南两地在2023H1实现306%和88%的土地出让金同比正增长，广西较2022H1出现35%的下滑。天津在今年Q1的基础 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 上实现1104%大幅上涨，与天津今年集中供地主要在第二季度有关。但三区域预算完成比例均较低，其中广西、云南上半年预算完成比例不足20%。 （5）其他区域：黑龙江、吉林、内蒙古2023H1相较其他地区有大幅度土地出让收入上涨，均超过30%，其中黑龙江达到94%。同时青海和黑龙江两地Q2环比Q1也有大幅度上涨。宁夏、河北两地土地出让金实现小幅度上涨，除此以外其他地区依然呈现不同程度的下降趋势。均实现不同程度的土地出让收入上涨下滑幅度相对较小，其它区域降幅均接近或超过全国平均水平。甘肃、青海、贵州上半年预算完成比例不足10%。 图1：2023H1各省土地市场表现一览（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 注：债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 土地出让金同比增速中，灰色表示正增长，红色表示负增长。 1.2 2023H1，各地市土地市场表现如何？ 进一步具体来看，各省内哪些地级市的土地出让表现如何？ 值得注意的是，目前关于强制集中供地不超过三轮的规定已经取消，但大部分城市仍按照轮次进行供地，故而一定程度上各地出让还是会受到节奏的影响，我们在此不探讨该因素的细项影响。 注：2021年，“两集中”供地在22城开启。“两集中”即通过将城市可供住省份2022GDP2022年H1土地出让金2022政府性基金收入预算数2023年H1土地出让金2023政府性基金收入预算数2022H1预算完成比例2023H1预算完成比例2023年H1土地出让金同比23Q2土地出让金环比Q12023年内到期规模年内到期/存量2022年债务率2022年广义债务率2018H1-2022H1土地出让金同比增速江苏1228761908111481962963617%20%3%87%528417%78%427%浙江77715378290672618886642%30%-31%30%235711%86%361%福建531109753443439271028%16%-55%195%90915%120%341%山东8743512967500996638417%16%-23%129%182512%111%328%北京41611106721981077200449%54%1%154%97219%104%401%上海4465311293014597301937%20%-47%1876%55915%65%150%广东129119133184901473535216%28%11%129%185520%93%232%湖北537354863681352320613%11%-28%285%95212%105%334%安徽4504510703654720337729%21%-33%76%70212%102%255%江西320757151875410192138%21%-43%79%94113%101%283%河南613456183633514308017%17%-17%-6%82813%103%256%湖南486705653687545311815%17%-4%45%100912%116%309%四川567507342424754240030%31%3%128%10429%96%326%重庆29129191203720018279%11%5%145%5688%128%386%陕西327738252127594265639%22%-28%8%63717%101%303%新疆177411109958484811%10%-24%24%14310%109%212%天津16311761635