土地市场跟踪系列专题：年关过半，地卖的怎么样？

土地市场跟踪系列专题 年关过半，地卖的怎么样？ 2023年07月12日 2023H1，各地土地市场表现如何？ 2023H1，全国土地市场表现同比去年H1仍处于下滑趋势，土地出让金降幅达18%，仅有天津、云南、黑龙江实现较大幅度的同比正增长；全国土地市场环比Q1回暖，土地出让金环比增长45%。但同比环比会受各地土地出让节奏的影响，我们仅从目前各地土地出让的数据来侧面观察。我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，对应观察土地市场的变化：（1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：浙江、福建、山东、上海土地出让金同比2022H1下滑较多，降幅在40%左右，环比Q1均有较大提升。上海首轮集中供地在第二季度开拍，环比Q1有大幅度增长。而其余地区同比上涨幅度也较低。 分析师谭逸鸣执业证书：S0100522030001电话：18673120168邮箱：tanyiming@mszq.com相关研究1.利率专题：关于调增赤字与特别国债-2023 （2）湖北、安徽、江西、河南：四个区域土地出让金同比2022H1均有下滑；且预算完成比例较低，仅20%左右，四个地区均有小幅下滑。 /07/102.评级调整专题：2023年，评级调整有哪些新变化？-2023/07/10 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：湖南、陕西、新疆2023H1土地出让金同比2022H1小幅下降；但2023Q2土地出让金环比Q1均有不同程度上涨，分别达45%、8%和24%。而四川、重庆2023H1同比实现3%和5%的逆势增长。 3.城投、产业利差跟踪周报20230709：城投产业利差整体下行-2023/07/094.交易所批文更新跟踪周报20230709：本周交易所批文“通过”规模上升-2023/07/09 5.可转债周报20230709：7月可转债多因子 （4）天津、云南、广西：天津、云南两地在2023H1实现306%和88%的 土地出让金同比正增长，广西较2022H1出现35%的下滑。 策略组合持仓-2023/07/09 （5）其他区域：黑龙江、吉林、内蒙古2023H1土地出让收入相较其他地区同比大幅上涨，均超过30%，其中黑龙江达到94%。 全年情况如何推演？ 根据上半年的政府性基金收入预算完成比例，我们可通过简单的线性外推对2023年全年的土地出让收入完成预算情况进行测算。简单测算下，江苏、北京、广东、四川、天津、云南等区域全年完成预算表现相对较好。再观察下半年土地出让金测算数对年内城投债到期规模的覆盖倍数，福建、江西以及青海等区域压力较大。土地市场收入下滑对区域城投偿债压力的影响需区分看待，对经济财政实力较强的区域而言，尽管土地出让收入的下滑幅度亦不小，但从覆盖倍数的测算结果来看，总体压力尚可，且尚能依靠存量的经济实力；对实力较弱或债务负担重的区域而言，土地市场遇冷对地方财政的影响更大，或为城投偿付债务带来一定压力。风险提示：1）房地产政策不及预期。2）宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险事件超预期。 目录 12023H1，各地土地市场表现如何？3 1.12023H1，各省层面土地市场表现如何？3 1.22023H1，各地市土地市场表现如何？4 2全年情况如何推演？16 3风险提示18 插图目录19 房地产和土地市场一直是市场关注的重心，2023年已经过半，地卖的怎么样了？本文聚焦：（1）2023H1全国各地市土地市场表现如何？（2）全年情况如何推演？ 12023H1，各地土地市场表现如何？ 1.12023H1，各省层面土地市场表现如何？ 2023H1，除个别省份出现大幅度增长之外，全国土地市场表现同比去年H1 仍是下滑趋势，土地出让金降幅达18%： 天津（306%）、云南（88%）、黑龙江(94%)，个别省份仅表现为微小幅度上涨，其余省份仍处于下降趋势； 全国土地市场环比Q1回暖，土地出让金环比增长45%。但同比环比会受各地土地出让节奏的影响，我们仅从目前各地土地出让的数据来侧面观察。 我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，对应观察土地市场的变化： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：浙江、福建、山东、上海土地出让金同比2022H1下滑较多，降幅在40%左右，而Q2环比Q1均有较大提升。上海首轮集中供地在第二季度开拍，环比Q1有大幅度增长。而其余地区同比上涨幅度也较低。 从土地出让收入占基金收入预算数的完成比例来看，福建、山东、上海2023H1 的预算完成比例不超过20%且较上年有所下降。 （2）湖北、安徽、江西、河南：四个区域土地出让金同比2022H1均有下滑，下滑幅度分别达28%、33%、43%、17%；且预算完成比例较低，仅达到20%左右，四个地区均有小幅下滑。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：湖南、陕西、新疆2023H1土地出让金同比2022H1有小幅下降；但2023Q2土地出让金环比Q1均有不同程度上涨，分别达达45%、8%和24%。四川、重庆2023H1同比实现3%和5%的逆势增长，2023Q2环比Q1两地区均有较大幅度增长，分别达128%和145%。 原因或与集中供地节奏有关，今年重庆首轮集中供地在Q2，因此较Q1有大幅度增长。预算完成比例来看，五个地域2023H1预算完成比例较低，最高仅31%，新疆、重庆仅达11%和10%。 （4）天津、云南、广西：天津、云南两地在2023H1实现306%和88%的土地出让金同比正增长，广西较2022H1出现35%的下滑。天津在今年Q1的基础 上实现1104%大幅上涨，与天津今年集中供地主要在第二季度有关。但三区域预算完成比例均较低，其中广西、云南上半年预算完成比例不足20%。 （5）其他区域：黑龙江、吉林、内蒙古2023H1相较其他地区有大幅度土地出让收入上涨，均超过30%，其中黑龙江达到94%。同时青海和黑龙江两地Q2环比Q1也有大幅度上涨。宁夏、河北两地土地出让金实现小幅度上涨，除此以外其他地区依然呈现不同程度的下降趋势。均实现不同程度的土地出让收入上涨下滑幅度相对较小，其它区域降幅均接近或超过全国平均水平。甘肃、青海、贵州上半年预算完成比例不足10%。 图1：2023H1各省土地市场表现一览（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 注：债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出）土地出让金同比增速中，灰色表示正增长，红色表示负增长。 1.22023H1，各地市土地市场表现如何？ 进一步具体来看，各省内哪些地级市的土地出让表现如何？ 值得注意的是，目前关于强制集中供地不超过三轮的规定已经取消，但大部分城市仍按照轮次进行供地，故而一定程度上各地出让还是会受到节奏的影响，我们在此不探讨该因素的细项影响。 注：2021年，“两集中”供地在22城开启。“两集中”即通过将城市可供住 宅用地集中起来展示、出让：提高市场信息透明度，引导市场回归理性；可在社会上产生更大效应，体现出土地的充足保障。核心目的在于实现“稳房价、稳地价、稳预期”。 2022年12月自然能资源部发布文件对集中供地制度做出修改完善1：文件中显示，建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。各城市不再强制每年不得超过三次的集中供地轮次的原则，各城市可选择恢复根据自身情况按批次供地。 （1）江苏、浙江、福建、山东、广东区域内： 第二轮集中供地尚未开始的城市有福州、青岛、济南。三市均是在Q2完成的首轮集中供地（因此环比Q1增幅大），其中福州2023H1土地出让金同比去年H1下滑较多，达到78%。 第二轮集中供地已完成的城市中：宁波、厦门、杭州2023H1土地出让金同比下滑幅度仍较大，超30%；苏州同比下滑幅度较小。 其他地市中，江苏：下滑最严重的为连云港、泰州市，同比分别达53%、50%。浙江省地市普遍处于同比下滑状态。福建：除南平市同比上涨34%外其他城市均同比下跌。山东：除济宁、东营、德州市同比上涨之外其他均处于同比下跌状态，其中威海市同比下滑幅度最大达83%。广东：珠海、东莞、肇庆、汕尾、中山市同比下跌45%-80%，其他地市均同比上涨。其中同比最大上涨幅度分别为湛江市 （230%）和揭阳市（400%）。几个省份中地市Q2较Q1普遍环比上涨。 省份城市2022H12023H12023H120232019H1-2023H12021年2021年2023年内年内 土地出让金土地出让金同比Q2比Q1土地出让金规模债务率广义债务率到期规模到期/存量 江苏 连云港市 53.6 25.4 -53% 25% 33% 421% 283 24% 江苏 泰州市 57.5 28.6 -50% 50% 56% 432% 303 13% 江苏 镇江市 99.1 51.2 -48% 72% 34% 464% 265 22% 江苏 徐州市 119.9 94.3 -21% -69% 50% 240% 291 17% 江苏 宿迁市 71.3 59.7 -16% 90% 41% 214% 96 14% 江苏 淮安市 40.5 34.7 -14% 251% 41% 472% 173 14% 江苏 苏州市 600.6 524.8 -13% 108% 51% 269% 602 13% 江苏 南通市 196.8 173.6 -12% 290% 59% 360% 368 13% 江苏 常州市 154.4 155.7 1% 2% 61% 365% 456 18% 江苏 扬州市 41.8 53.0 27% 477% 51% 287% 193 15% 江苏 盐城市 114.4 163.7 43% 286% 46% 370% 364 18% 江苏 无锡市 144.0 216.9 51% 1979% 47% 319% 551 17% 江苏 南京市 214.6 380.6 77% -16% 62%394% 905 17% 图2：江苏各地市2023H1土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 注：标红城市为已完成第二轮集中供地城市；标蓝城市为尚未开始第二轮集中供地城市。债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出）土地出让金规模中，灰色表示历年H1数据，红色表示2023H1数据。(下同) 1http://www.zqrb.cn/finance/hongguanjingji/2023-02-03/A1675427801785.html 图3：浙江各地市2023H1土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图4：福建各地市2023H1土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 省份 城市 2022H12023H1 土地出让金土地出让金 2023H12023 同比Q2比Q1 2019H1-2023H1 土地出让金规模 2021年 债务率 2021年2023年内年内广义债务率到期规模到期/存量 山东 威海市 79.6 13.2 -83% 178% 51% 214% 86 15% 山东 泰安市 40.6 12.9 -68% 5% 31% 160% 19 6% 山东 淄博市 43.7 13.8 -68% -38% 37% 162% 83 13% 山东 滨州市 17.0 6.3 -63% 43% 32% 122% 6 7% 山东 烟台市 81.1 48.0 -41% 33% 31% 167% 90 13% 山东 青岛市 200.6 129.0 -36% 552% 37% 306% 539 13% 山东 菏泽市 145.6 109.5 -25%