土地市场跟踪系列专题：2022，土地市场和房企拿地情况如何？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 土地市场跟踪系列专题 2022，土地市场和房企拿地情况如何？ 2023年01月24日 ➢ 2022，全国各地市土地市场表现如何？ 2022年，全国土地市场同比2021年出现较大幅度下滑，土地出让金同比下滑24%，仅有上海、陕西、内蒙古分别实现20%、5%、8%的同比正增长。 我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，对应观察土地市场的变化： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：广东、浙江、山东土地出让金同比2021年下滑幅度较大，下滑均超25%。从预算完成比例来看，相较2021年，除上海外，各省份比重均有所降低，2022年山东、广东预算完成比例不足60%。 （2）湖北、安徽、江西、河南：湖北、河南两地土地出让金同比2021年下滑较多，均超30%，且预算完成比例均较低，不足60%；安徽、江西两地土地出让金下滑较少。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：重庆、新疆土地出让金同比2021年出现大幅下滑，分别为55%、41%，陕西2022年土地出让金实现逆势增长，同比2021年增长5%。从预算完成比例来看，湖南、重庆对应的预算完成比例较低，重庆仅40%。 （4）天津、云南、广西：天津土地出让金同比2021年下滑幅度较大，达65%，对应的预算完成比例也较低，仅24%；云南、广西土地出让金同比2021年下滑幅度较小，云南2022年预算完成比例较2021年有小幅增加。 （5）其他尾部区域：仅内蒙古同比2021年实现正增长，河北、辽宁2022年下滑幅度较小，未超10%，山西、贵州2022年下滑幅度较高，达30%及以上，其余省份2022年土地出让金下滑幅度均超55%，下滑幅度较大，且这些省份的预算完成比例均未超40%。 ➢ 2022，房企拿地有哪些新变化？ 2022年主要房企拿地总金额为10180亿元，同比下滑66%，除北京、宁夏外，其余省市的房企拿地金额均同比2021年出现下滑。 从各省拿地房企的属性来看，2021年全国范围内国有企业拿地占比为49%，而2022年，全国国有企业拿地占比达到了73%，国有企业拿地的金额在一年里出现了大幅增长。 从商品房销售情况来看，受多重因素影响冲击，2022年商品房销售大幅下滑，商品房销售额同比2021年下降27%。从30个大中城市商品房成交来看，进入2022年下半年，商品房成交面积在经历了6月份的上涨后出现回落，但从单月来看，同比2021年的降幅较上半年有所收窄。12月，商品房成交面积有所回升。 进一步从省层面来看，不少省份商品房销售在2022年出现了下滑，如：江苏、浙江、安徽、重庆、广西、天津、云南等区域商品房销售额下滑较为明显，同比降幅在30%-40%及以上；上海的商品房销售情况在7-8月出现了明显的改善，2022年全年来看，商品房销售额出现了正增长，销售面积下滑幅度也较小。 ➢ 风险提示：政策不及预期；部分数据缺失所导致的偏差；基本面变化超预期 [Table_Author] 分析师 谭逸鸣 执业证书： S0100522030001 电话： 18673120168 邮箱： tanyiming@mszq.com 相关研究 1.利率专题：2月能否交易降息？-2023/01/21 2.城投随笔系列：又要开启隐性债务置换了？-2023/01/19 3.利率专题：地方两会说了些什么？-2023/01/18 4.城投主体研究与分析系列：多视角再看主体：安徽-2023/01/16 5.城投随笔系列：算一算，天津的债务再平衡-2023/01/16 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 2022，全国各地市土地市场表现如何？ ................................................................................................................... 3 1.1 2022，各省土地市场表现如何？ .................................................................................................................................................... 3 1.2 2022，各重点地市土地市场表现如何？ ....................................................................................................................................... 4 1.3 2022，集中供地市场表现如何？ .................................................................................................................................................... 8 2 2022，房企拿地有哪些新变化？ .............................................................................................................................. 9 2.1 2022，房企拿地对土地市场有何影响？ ....................................................................................................................................... 9 2.2 2022，商品房销售及去化情况如何？.......................................................................................................................................... 16 3 风险提示 .............................................................................................................................................................. 19 插图目录 .................................................................................................................................................................. 20 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 2022年以来房地产市场延续疲软，各地土地出让收入出现了不同程度的大幅下滑，受到市场高度关注，那么，全年土地和地产市场的表现如何，相较2021年有何新变化？ 对此，本文从土地和地产市场的角度出发，聚焦以下几点： （1）2022年，各省、地市的土地市场表现如何？ （2）2022年，各省、地市的房企拿地情况及拿地布局有何变化？ （3）各省商品房的销售和去化情况如何？ 1 2022，全国各地市土地市场表现如何？ 1.1 2022，各省土地市场表现如何？ 2022年，全国土地市场同比2021年出现较大幅度下滑，土地出让金同比下滑24%，仅有上海、陕西、内蒙古分别实现20%、5%、8%的同比正增长。 我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，对应观察土地市场的变化： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：广东、浙江、山东土地出让金同比2021年下滑幅度较大，下滑均超25%。从预算完成比例来看，相较2021年，除上海外，各省份比重均有所降低，2022年山东、广东预算完成比例不足60%。 （2）湖北、安徽、江西、河南：湖北、河南两地土地出让金同比2021年下滑较多，均超30%，且预算完成比例均较低，不足60%；安徽、江西两地土地出让金下滑较少。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：重庆、新疆土地出让金同比2021年出现大幅下滑，分别为55%、41%，陕西2022年土地出让金实现逆势增长，同比2021年增长5%。从预算完成比例来看，湖南、重庆对应的预算完成比例较低，重庆仅40%。 （4）天津、云南、广西：天津土地出让金同比2021年下滑幅度较大，达65%，对应的预算完成比例也较低，仅24%；云南、广西土地出让金同比2021年下滑幅度较小，云南2022年预算完成比例较2021年有小幅增加。 （5）其他尾部区域：仅内蒙古同比2021年实现正增长，河北、辽宁2022年下滑幅度较小，未超10%，山西、贵州2022年下滑幅度较高，达30%及以上，其余省份2022年土地出让金下滑幅度均超55%，下滑幅度较大，且这些省份的预算完成比例均未超40%。 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 图1：2022年各省土地市场表现一览（亿元，%） 资料来源：wind，民生证券研究院 注：预算完成比例=土地出让金/政府性基金收入预算数 债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 土地出让金同比增速中，灰色表示正增长，红色表示负增长 1.2 2022，各重点地市土地市场表现如何？ 进一步从地级市层面来看，各省内地级市的土地成交情况如何？ （1）江苏、浙江、福建、山东、广东区域内： 区域内“两集中”供地城市已基本在2022年完成第四轮集中供地，其中，南京、无锡、苏州等城市已完成第五轮集中供地，杭州已推出第五轮集中供地公告。 在完成第四轮集中供地的城市中：济南、广州、南京、杭州2022年土地出让金同比下滑幅度较大，均在30%及以上。 其他重点城市中，佛山、绍兴、温州、金华、东莞2022年土地出让金同比2021年下滑较多。 省份2021GDP2021土地出让金2021政府性基金收入预算数2022年土地出让金2022政府性基金收入预算数2021预算完成比例2022预算完成比例2022土地出让金同比2021变动2023到期规模2023到期/存量2021债务率2021广义债务率2018-2022土地出让金同比增速江苏116364117219664930311148121%83%-21%791425%69%336%浙江735169823966371299067102%79%-27%319616%74%290%福建48810258836492107344371%61%-19%126423%108%231%山东83096585969154254750085%57%-27%261019%93%249%北京830962345207217762198113%81%-24%149029%85%367%上海43215274130033287301491%109%20%85623%61%139%广东124370699886424340849081%51%-38%285530%73%182%湖北50013296932742036368191%55%-