土地市场跟踪系列专题：2022，土地市场和房企拿地情况如何？

土地市场跟踪系列专题 2022，土地市场和房企拿地情况如何？ 2023年01月24日 2022，全国各地市土地市场表现如何？ 2022年，全国土地市场同比2021年出现较大幅度下滑，土地出让金同比 下滑24%，仅有上海、陕西、内蒙古分别实现20%、5%、8%的同比正增长。 我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各 省份大致分为以下几类，对应观察土地市场的变化：（1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：广东、浙江、山东土地出让金同比2021年下滑幅度较大，下滑均超25%。从预算完成比例来看，相较 分析师谭逸鸣执业证书：S0100522030001电话：18673120168 2021年，除上海外，各省份比重均有所降低，2022年山东、广东预算完成比例 邮箱：tanyiming@mszq.com 不足60%。（2）湖北、安徽、江西、河南：湖北、河南两地土地出让金同比2021年下滑较多，均超30%，且预算完成比例均较低，不足60%；安徽、江西两地土地出让金下滑较少。 相关研究1.利率专题：2月能否交易降息？-2023/01/212.城投随笔系列：又要开启隐性债务置换了？ （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：重庆、新疆土地出让金同比2021年 -2023/01/19 出现大幅下滑，分别为55%、41%，陕西2022年土地出让金实现逆势增长，同 3.利率专题：地方两会说了些什么？-2023/0 比2021年增长5%。从预算完成比例来看，湖南、重庆对应的预算完成比例较低，重庆仅40%。 1/184.城投主体研究与分析系列：多视角再看主体：安徽-2023/01/16 （4）天津、云南、广西：天津土地出让金同比2021年下滑幅度较大，达 5.城投随笔系列：算一算，天津的债务再平衡 65%，对应的预算完成比例也较低，仅24%；云南、广西土地出让金同比2021 -2023/01/16 年下滑幅度较小，云南2022年预算完成比例较2021年有小幅增加。 （5）其他尾部区域：仅内蒙古同比2021年实现正增长，河北、辽宁2022 年下滑幅度较小，未超10%，山西、贵州2022年下滑幅度较高，达30%及以上，其余省份2022年土地出让金下滑幅度均超55%，下滑幅度较大，且这些省份的预算完成比例均未超40%。 2022，房企拿地有哪些新变化？ 2022年主要房企拿地总金额为10180亿元，同比下滑66%，除北京、宁 夏外，其余省市的房企拿地金额均同比2021年出现下滑。 从各省拿地房企的属性来看，2021年全国范围内国有企业拿地占比为49%， 而2022年，全国国有企业拿地占比达到了73%，国有企业拿地的金额在一年里出现了大幅增长。 从商品房销售情况来看，受多重因素影响冲击，2022年商品房销售大幅下 滑，商品房销售额同比2021年下降27%。从30个大中城市商品房成交来看，进入2022年下半年，商品房成交面积在经历了6月份的上涨后出现回落，但从单月来看，同比2021年的降幅较上半年有所收窄。12月，商品房成交面积有所回升。 进一步从省层面来看，不少省份商品房销售在2022年出现了下滑，如：江 苏、浙江、安徽、重庆、广西、天津、云南等区域商品房销售额下滑较为明显，同比降幅在30%-40%及以上；上海的商品房销售情况在7-8月出现了明显的改善，2022年全年来看，商品房销售额出现了正增长，销售面积下滑幅度也较小。 风险提示：政策不及预期；部分数据缺失所导致的偏差；基本面变化超预期 目录 12022，全国各地市土地市场表现如何？3 1.12022，各省土地市场表现如何？3 1.22022，各重点地市土地市场表现如何？4 1.32022，集中供地市场表现如何？8 22022，房企拿地有哪些新变化？9 2.12022，房企拿地对土地市场有何影响？9 2.22022，商品房销售及去化情况如何？16 3风险提示19 插图目录20 2022年以来房地产市场延续疲软，各地土地出让收入出现了不同程度的大幅 下滑，受到市场高度关注，那么，全年土地和地产市场的表现如何，相较2021年有何新变化？ 对此，本文从土地和地产市场的角度出发，聚焦以下几点： （1）2022年，各省、地市的土地市场表现如何？ （2）2022年，各省、地市的房企拿地情况及拿地布局有何变化？ （3）各省商品房的销售和去化情况如何？ 12022，全国各地市土地市场表现如何？ 1.12022，各省土地市场表现如何？ 2022年，全国土地市场同比2021年出现较大幅度下滑，土地出让金同比下滑24%，仅有上海、陕西、内蒙古分别实现20%、5%、8%的同比正增长。 我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，对应观察土地市场的变化： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：广东、浙江、山东土地出让金同比2021年下滑幅度较大，下滑均超25%。从预算完成比例来看，相较2021年，除上海外，各省份比重均有所降低，2022年山东、广东预算完成比例不足60%。 （2）湖北、安徽、江西、河南：湖北、河南两地土地出让金同比2021年下滑较多，均超30%，且预算完成比例均较低，不足60%；安徽、江西两地土地出让金下滑较少。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：重庆、新疆土地出让金同比2021年出现大幅下滑，分别为55%、41%，陕西2022年土地出让金实现逆势增长，同比2021年增长5%。从预算完成比例来看，湖南、重庆对应的预算完成比例较低，重庆仅40%。 （4）天津、云南、广西：天津土地出让金同比2021年下滑幅度较大，达65%，对应的预算完成比例也较低，仅24%；云南、广西土地出让金同比2021年下滑幅度较小，云南2022年预算完成比例较2021年有小幅增加。 （5）其他尾部区域：仅内蒙古同比2021年实现正增长，河北、辽宁2022年下滑幅度较小，未超10%，山西、贵州2022年下滑幅度较高，达30%及以上，其余省份2022年土地出让金下滑幅度均超55%，下滑幅度较大，且这些省份的预算完成比例均未超40%。 省份20212021 GDP土地出让金 2021政府性 基金收入预算数 土地出让金金收入预算数完成比例完成比例土地出让金同比到期规模到期/存量债务率广义债务率土地出让金同比增速 2022年2022政府性基2021预算2022预算 2022 2023202320212021 2018-2022 2021变动 图1：2022年各省土地市场表现一览（亿元，%） 江苏 116364 11721 9664 9303 11148 121% 83% -21% 7914 25% 69% 336% 浙江 73516 9823 9663 7129 9067 102% 79% -27% 3196 16% 74% 290% 福建 48810 2588 3649 2107 3443 71% 61% -19% 1264 23% 108% 231% 山东 83096 5859 6915 4254 7500 85% 57% -27% 2610 19% 93% 249% 北京 83096 2345 2072 1776 2198 113% 81% -24% 1490 29% 85% 367% 上海 43215 2741 3003 3287 3014 91% 109% 20% 856 23% 61% 139% 广东 124370 6998 8642 4340 8490 81% 51% -38% 2855 30% 73% 182% 湖北 50013 2969 3274 2036 3681 91% 55% -31% 1309 18% 107% 239% 安徽 42959 2736 3064 2511 3654 89% 69% -8% 1038 18% 94% 211% 江西 29620 2033 1779 1792 1875 114% 96% -12% 1361 20% 87% 210% 河南 58887 2816 3784 1931 3633 74% 53% -31% 1384 25% 84% 169% 湖南 46063 2824 3226 2163 3687 88% 59% -23% 1417 17% 106% 256% 四川 53851 3366 2934 3336 2424 115% 138% -1% 1546 15% 90% 270% 重庆 27894 1819 2020 825 2037 90% 40% -55% 851 13% 111% 296% 陕西 29801 1443 2280 1521 2127 63% 72% 5% 912 24% 98% 265% 新疆 15984 443 449 263 - 99% -41% 317 22% 100% 178% 天津 15695 1129 1536 399 1635 74% 24% -65% 2115 54% 166% 432% 广西 24741 810 2002 674 1552 40% 43% -17% 662 22% 108% 238% 云南 27147 434 1598 389 1194 27% 33% -10% 1207 49% 125% 164% 宁夏 4522 105 154 101 208 68% 49% -4% 83 48% 124% 165% 甘肃 10243 400 595 180 679 67% 26% -55% 251 32% 93% 199% 黑龙江 14879 199 388 65 412 51% 16% -67% 61 20% 112% 118% 吉林 13236 792 931 190 788 85% 24% -76% 266 24% 135% 180% 青海 3347 136 138 61 158 98% 39% -55% 72 43% 132% 161% 辽宁 27584 1020 1243 454 1360 82% 33% -55% 113 31% 142% 170% 内蒙古 20514 248 529 267 580 47% 46% 8% 38 28% 149% 150% 河北 40391 1832 3281 1688 3093 56% 55% -8% 514 24% 105% 142% 山西 22590 730 1087 511 1068 67% 48% -30% 321 25% 85% 137% 贵州 19586 1669 2113 1044 2224 79% 47% -37% 270 11% 144% 300% 资料来源：wind，民生证券研究院 注：预算完成比例=土地出让金/政府性基金收入预算数 债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出）土地出让金同比增速中，灰色表示正增长，红色表示负增长 1.22022，各重点地市土地市场表现如何？ 进一步从地级市层面来看，各省内地级市的土地成交情况如何？ （1）江苏、浙江、福建、山东、广东区域内： 区域内“两集中”供地城市已基本在2022年完成第四轮集中供地，其中，南京、无锡、苏州等城市已完成第五轮集中供地，杭州已推出第五轮集中供地公告。 在完成第四轮集中供地的城市中：济南、广州、南京、杭州2022年土地出让金同比下滑幅度较大，均在30%及以上。 其他重点城市中，佛山、绍兴、温州、金华、东莞2022年土地出让金同比 2021年下滑较多。 省份 城市 2021 2022 土地出让金 2018-2022 2020年 2020年 2023年 2023 图2：江苏、浙江、福建、山东、广东重点地市2022年各省土地市场表现（亿元） 土地出让金 土地出让金 2022同比2021 土地出让金规模 债务率 广义债务率 到期规模 到期/存量 广东 广州市2520