土地市场跟踪系列专题：2024Q1，土地市场表现如何？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 土地市场跟踪系列专题 2024Q1，土地市场表现如何？ 2024年04月22日 ➢ 2024Q1，各地土地市场表现如何？ 2024第一季度，全国土地市场表现同比去年第一季度呈下滑趋势，土地出让金同比下滑14%，但青海、上海两地土地出让金同比增幅较大，分别为1007%、709%；较去年第四季度下滑幅度较大，土地出让金环比下滑77%。 从省层面观察，我们分为五类区域： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：上海、北京、福建、山东土地出让金同比增加709%、66%、59%和35%。广东、江苏、浙江土地出让金同比下滑，均超25%。 （2）湖北、安徽、江西、河南：除湖北外，安徽、江西、河南土地出让金均同比下滑，分别达59%、51%和23%。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：重庆、陕西土地出让金同比增加46%、14%。四川、新疆、湖南土地出让金同比下滑幅度均超过30%，分别达44%、35%和33%。 （4）天津、云南、广西：广西、云南土地出让金同比下滑幅度均超过50%，分别达100%、56%；天津土地出让金同比增加137%。广西2024第一季度土地出让金为0。 （5）其他尾部区域：仅青海、黑龙江、河北土地出让金同比增加，分别达1007%、74%和20%；其余省份土地出让金均同比下滑，其中吉林、贵州土地出让金下滑幅度均超60%，分别达75%、64%。 ➢ 2024Q1，房企拿地有哪些新变化？ 2024第一季度主要房企拿地总金额为1291亿元，同比增长25.6%，除山东、湖北、重庆、陕西、青海、黑龙江和河北外，其余省市土地出让金规模对比2023第一季度均出现不同程度下滑。 从各省拿地房企的属性来看，2023年第一季度全国范围内国有企业拿地占比为67%，而2024年第一季度，全国国有企业拿地占比达到了82%，国有企业拿地的金额出现了大幅增长。 全国层面来看，2024年第一季度商品房销售明显下降，商品房销售额同比去年下降31.6%。从环比来看，2023年2月销售面积有所提升，增长1.27%，销售额环比下降6.53%。从30个大中城市商品房成交数据来看，自开年以来商品房成交持续下降，降幅在2月升到最高水平，3月略有放缓。 进一步从省层面来看，不少省份商品房销售在进入2024年后出现了进一步下滑，如：江西、广西、贵州等区域商品房销售显著下滑，同比降幅达40%以上；从销售面积来看，除北京、西藏有所回升之外，其余省份均进一步下滑；从销售额来看，福建、重庆、贵州三省有明显的回升，其余省份多数下滑. ➢ 风险提示：1）房地产政策不及预期；2）宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险事件超预期。 [Table_Author] 分析师 谭逸鸣 执业证书： S0100522030001 邮箱： tanyiming@mszq.com 研究助理 韩晨晨 执业证书： S0100123070055 邮箱： hanchenchen@mszq.com 相关研究 1.固收周度点评20240421：陡后又平，后市怎么看？-2024/04/21 2.二永债周度跟踪20240421：关注长久期二永交易机会-2024/04/21 3.可转债周报20240421：中小市值转债超跌后，何去何从？-2024/04/21 4.批文审核周度跟踪20240421：本周“通过”、“终止”批文规模均增加-2024/04/21 5.城投、产业、金融债利差跟踪周报20240421：AA-中短票持续领涨-2024/04/21 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 2024Q1，各地土地市场表现如何？ ......................................................................................................................... 3 1.1 2024Q1，各省层面土地市场表现如何？ ...................................................................................................................................... 3 1.2 2024Q1，各地市土地市场表现如何? ............................................................................................................................................ 4 2 2024Q1，房企拿地有哪些新变化？ ...................................................................................................................... 14 2.1 2024Q1，房企拿地对土地市场有何影响？................................................................................................................................ 14 2.2 2024Q1，商品房销售及去化情况如何？ .................................................................................................................................... 19 3 风险提示 ............................................................................................................................................................... 22 插图目录 .................................................................................................................................................................. 23 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 1 2024Q1，各地土地市场表现如何？ 1.1 2024Q1，各省层面土地市场表现如何？ 2024第一季度，全国土地市场表现同比2023年第一季度呈下滑趋势，土地出让金同比下滑14%，但青海、上海两地土地出让金同比增幅较大，分别为1007%、709%；较去年第四季度下滑幅度较大，土地出让金环比下滑77%。 我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，来对应重点观察土地市场的变化： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：上海、北京、福建、山东土地出让金同比增加709%、66%、59%和35%。广东、江苏、浙江土地出让金同比下滑，均超25%。且江苏、福建、山东、上海、广东土地出让金环比下滑均超70%。 （2）湖北、安徽、江西、河南：除湖北外，安徽、江西、河南土地出让金均同比下滑，分别达59%、51%和23%。且湖北、江西、安徽、河南四区域土地出让金均环比下滑，分别达91%、90%、84%、65%。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：重庆、陕西土地出让金同比增加46%、14%。四川、新疆、湖南土地出让金同比下滑幅度均超过30%，分别达44%、35%和33%。四川、湖南、重庆土地出让金环比大幅下滑，分别为89%、84%、79%；陕西地区环比降幅较小，为32%。 （4）天津、云南、广西：广西、云南土地出让金同比下滑幅度均超过50%，分别达100%、56%；天津土地出让金同比增加137%。广西2024第一季度土地出让金为0。 （5）其他区域：仅青海、黑龙江、河北土地出让金同比增加，分别达1007%、74%和20%；其余省份土地出让金均同比下滑，其中吉林、贵州土地出让金下滑幅度均超60%，分别达75%、64%。 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 图1：2024年第一季度各省土地市场表现一览（亿元，%） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 注：债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 土地出让金同比增速中，蓝色表示正增长，灰色表示负增长。 1.2 2024Q1，各地市土地市场表现如何? 进一步从地市级层面来看，各省内地级市的土地成交情况如何？ （1）江苏、浙江、福建、山东、广东区域内： 2024第一季度，土地出让金同比增加：其中江苏的淮安、泰州、扬州；浙江的舟山、丽水；福建的厦门、泉州；山东的滨州、济南；广东的潮州、梅州土地出让金同比增幅较大，均在100%以上。而江苏盐城、南通、连云港；浙江宁波；福建漳州的土地出让金同比增幅均在20%以下。 2024第一季度，土地出让金同比下滑：其他地市中，江苏：下滑最严重的为宿迁市、徐州市、南京市，同比分别达80%、66%、62%。浙江：下滑最严重的为温州市、台州市，同比分别达67%、63%。福建：下滑最严重的为南平市、龙岩市，同比分别达95%、83%。山东：日照下滑幅度最大，达46%。广东：同比下滑幅度最大的是茂名市、河源市、广州市，下跌均超过50%。 省份2023GDP2023年土地出让金2023政府性基金收入预算数2024年累计土地出让金2024政府性基金收入预算数2023预算完成比例2024预算完成比例2023年土地出让金同比2022年变动24Q1土地出让金同比23Q124Q1土地出让金环比23Q42024年到期规模2024年到期/存量2023年债务率2023年广义债务率2018-2023土地出让金同比增速江苏12822289929636417877793%5%-95%-39%-92%1148934%88%485%浙江8255358208866809746466%11%-86%-29%-52%501522%104%480%福建5435515992710177282159%6%-89%59%-78%166626%146%402%山东9206932266384408492651%8%-87%35%-75%398524%132%397%北京43761203220045072002101%25%-75%66%-3%163328%106%415%上海4721924243019233302380%8%-90%709%-80%99924%70%182%广东13567334155352271459264%6%-92%-40%-73%342333%112%279%湖北5580419113206106296760%4%-94%4%-91%211225%安徽4705117903377109275853%4%-94%-59%-84%156024%124%313%江西322001423192171192074%4%-95%-51%-90%233331%120%358%河南5913214683080204215848%9%-86%-23%-65%20132