土地市场跟踪系列专题：2024Q1，土地市场表现如何？

土地市场跟踪系列专题 2024Q1，土地市场表现如何？ 2024年04月22日 2024Q1，各地土地市场表现如何？ 分析师谭逸鸣执业证书：S0100522030001邮箱：tanyiming@mszq.com研究助理韩晨晨执业证书：S0100123070055邮箱：hanchenchen@mszq.com 2024第一季度，全国土地市场表现同比去年第一季度呈下滑趋势，土地出 让金同比下滑14%，但青海、上海两地土地出让金同比增幅较大，分别为1007%、709%；较去年第四季度下滑幅度较大，土地出让金环比下滑77%。 从省层面观察，我们分为五类区域： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：上海、北京、福建、 山东土地出让金同比增加709%、66%、59%和35%。广东、江苏、浙江土地出让金同比下滑，均超25%。 （2）湖北、安徽、江西、河南：除湖北外，安徽、江西、河南土地出让金 均同比下滑，分别达59%、51%和23%。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：重庆、陕西土地出让金同比增加 相关研究 46%、14%。四川、新疆、湖南土地出让金同比下滑幅度均超过30%，分别达 1.固收周度点评20240421：陡后又平，后 44%、35%和33%。 市怎么看？-2024/04/21 （4）天津、云南、广西：广西、云南土地出让金同比下滑幅度均超过50%，分别达100%、56%；天津土地出让金同比增加137%。广西2024第一季度土地出让金为0。 2.二永债周度跟踪20240421：关注长久期 二永交易机会-2024/04/21 3.可转债周报20240421：中小市值转债超 跌后，何去何从？-2024/04/21 （5）其他尾部区域：仅青海、黑龙江、河北土地出让金同比增加，分别达1007%、74%和20%；其余省份土地出让金均同比下滑，其中吉林、贵州土地出让金下滑幅度均超60%，分别达75%、64%。 4.批文审核周度跟踪20240421：本周“通过”、“终止”批文规模均增加-2024/04/215.城投、产业、金融债利差跟踪周报20240421：AA-中短票持续领涨-2024/04/21 2024Q1，房企拿地有哪些新变化？ 2024第一季度主要房企拿地总金额为1291亿元，同比增长25.6%，除山 东、湖北、重庆、陕西、青海、黑龙江和河北外，其余省市土地出让金规模对比2023第一季度均出现不同程度下滑。 从各省拿地房企的属性来看，2023年第一季度全国范围内国有企业拿地占 比为67%，而2024年第一季度，全国国有企业拿地占比达到了82%，国有企业拿地的金额出现了大幅增长。 全国层面来看，2024年第一季度商品房销售明显下降，商品房销售额同比 去年下降31.6%。从环比来看，2023年2月销售面积有所提升，增长1.27%，销售额环比下降6.53%。从30个大中城市商品房成交数据来看，自开年以来商品房成交持续下降，降幅在2月升到最高水平，3月略有放缓。 进一步从省层面来看，不少省份商品房销售在进入2024年后出现了进一步 下滑，如：江西、广西、贵州等区域商品房销售显著下滑，同比降幅达40%以上；从销售面积来看，除北京、西藏有所回升之外，其余省份均进一步下滑；从销售额来看，福建、重庆、贵州三省有明显的回升，其余省份多数下滑. 风险提示：1）房地产政策不及预期；2）宏观经济、地方政府债务压力、 城投信用风险事件超预期。 目录 12024Q1，各地土地市场表现如何？3 1.12024Q1，各省层面土地市场表现如何？3 1.22024Q1，各地市土地市场表现如何?4 22024Q1，房企拿地有哪些新变化？14 2.12024Q1，房企拿地对土地市场有何影响？14 2.22024Q1，商品房销售及去化情况如何？19 3风险提示22 插图目录23 12024Q1，各地土地市场表现如何？ 1.12024Q1，各省层面土地市场表现如何？ 2024第一季度，全国土地市场表现同比2023年第一季度呈下滑趋势，土地出让金同比下滑14%，但青海、上海两地土地出让金同比增幅较大，分别为1007%、709%；较去年第四季度下滑幅度较大，土地出让金环比下滑77%。 我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，来对应重点观察土地市场的变化： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：上海、北京、福建、山东土地出让金同比增加709%、66%、59%和35%。广东、江苏、浙江土地出让金同比下滑，均超25%。且江苏、福建、山东、上海、广东土地出让金环比下滑均超70%。 （2）湖北、安徽、江西、河南：除湖北外，安徽、江西、河南土地出让金均同比下滑，分别达59%、51%和23%。且湖北、江西、安徽、河南四区域土地出让金均环比下滑，分别达91%、90%、84%、65%。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：重庆、陕西土地出让金同比增加 46%、14%。四川、新疆、湖南土地出让金同比下滑幅度均超过30%，分别达 44%、35%和33%。四川、湖南、重庆土地出让金环比大幅下滑，分别为89%、 84%、79%；陕西地区环比降幅较小，为32%。 （4）天津、云南、广西：广西、云南土地出让金同比下滑幅度均超过50%，分别达100%、56%；天津土地出让金同比增加137%。广西2024第一季度土地出让金为0。 （5））其他区域：仅青海、黑龙江、河北土地出让金同比增加，分别达1007%、74%和20%；其余省份土地出让金均同比下滑，其中吉林、贵州土地出让金下滑幅度均超60%，分别达75%、64%。 图1：2024年第一季度各省土地市场表现一览（亿元，%） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 注：债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出）土地出让金同比增速中，蓝色表示正增长，灰色表示负增长。 1.22024Q1，各地市土地市场表现如何? 进一步从地市级层面来看，各省内地级市的土地成交情况如何？ （1）江苏、浙江、福建、山东、广东区域内： 2024第一季度，土地出让金同比增加：其中江苏的淮安、泰州、扬州；浙江的舟山、丽水；福建的厦门、泉州；山东的滨州、济南；广东的潮州、梅州土地出让金同比增幅较大，均在100%以上。而江苏盐城、南通、连云港；浙江宁波；福建漳州的土地出让金同比增幅均在20%以下。 2024第一季度，土地出让金同比下滑：其他地市中，江苏：下滑最严重的为宿迁市、徐州市、南京市，同比分别达80%、66%、62%。浙江：下滑最严重的为温州市、台州市，同比分别达67%、63%。福建：下滑最严重的为南平市、龙岩市，同比分别达95%、83%。山东：日照下滑幅度最大，达46%。广东：同比下滑幅度最大的是茂名市、河源市、广州市，下跌均超过50%。 图2：江苏各地市2024Q1土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 注：债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出）土地出让金规模中，灰色表示历年Q1数据，红色表示2024Q1数据。(下同) 省份 城市 2023Q1土地出让金 2024Q1土地出让金 2024Q1比 2023Q4 2024Q1比 2023Q1 2020-2024土地出让金规模 2023年 债务率 2023年 广义债务率 2024年 到期规模 2024到期/存量 浙江 湖州市 78.6 50.1 -77.83% -36.25% 34% 1074% 615 20% 浙江 衢州市 12.4 15.8 -80.72% 27.01% 48% 460% 135 28% 浙江 杭州市 458.6 314.8 -3.83% -31.35% 19% 429% 1081 21% 浙江 台州市 109.4 40.6 -50.06% -62.85% 29% 510% 184 21% 浙江 舟山市 1.7 26.6 358.29% 1461.53% 30% 867% 135 22% 浙江 绍兴市 85.9 56.7 -61.18% -34.05% 24% 925% 779 23% 浙江 金华市 48.9 63.0 -79.20% 28.76% 28% 405% 342 25% 浙江 宁波市 124.9 137.0 -44.84% 9.62% 20% 456% 670 22% 浙江 温州市 143.0 47.1 -65.15% -67.09% 35% 417% 250 23% 浙江 嘉兴市 67.2 46.0 -49.96% -31.58% 28% 650% 454 17% 浙江 丽水市 6.0 11.3 -70.04% 86.81% 61% 439% 33 11% 图3：浙江各地市2024Q1土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 省份 城市 2023Q1土地出让金 2024Q1土地出让金 2024Q1比 2023Q4 2024Q1比 2023Q1 2020-2024土地出让金规模 2023年 债务率 2023年广义债务率 2024年 到期规模 2024到期/存量 福建 南平市 13.8 0.7 -97.92% -95.17% 41% 815% 79 24% 福建 龙岩市 11.1 1.8 -94.76% -83.37% 32% 1152% 106 35% 福建 莆田市 5.2 9.3 -58.03% 78.96% 39% 675% 14 7% 福建 福州市 16.1 39.8 -87.43% 147.39% 17% 355% 180 24% 福建 泉州市 9.2 27.3 -75.15% 197.08% 19% 597% 354 27% 福建 漳州市 36.9 40.4 -21.58% 9.53% 25% 767% 296 34% 福建 厦门市 9.5 52.0 -76.14% 446.81% 26% 503% 430 30% 福建 三明市 1.6 0.7 -95.15% -57.81% 28% 754% 45 33% 福建 宁德市 7.7 5.1 -49.23% -33.54% 24% 427% 11 8% 图4：福建各地市2024Q1土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图5：山东各地市2024Q1土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 省份 城市 2023Q12024Q1土地2024Q1比2024Q1比 2020-2024 2023年 2023年2024年2024 图6：广东各地市2024Q1土地市场表现（亿元） 土地出让金 出让金 2023Q4 2023Q1 土地出让金规模 债务率 广义债务率 到期规模 到期/存量 广东 揭阳市 5.7 3.3 -74.32% -41.47% 21% 广东 茂名市 10.7 1.4 -96.12% -86.57% 20% 369% 广东 云浮市 1.7 2.2 -55.66% 28.20% 43% 453% 1 20% 广东 清远市 8.2 4.1 -84.68% -49.98% 43% 440% 广东 惠州市 36.0 18.4 -67.90% -48.78% 22% 235% 5 5% 广东 中山市 11.8 6.0 -61.08% -49.22% 23% 240% 31 43% 广东 佛山市 66.9 46.1 -62.78% -31.13% 21% 299% 95 29% 广东 湛江市 6.2 3.0 -75.21% -51.83% 29% 549% 31 22% 广东 广州市 150.2 60.9 -87.31% -59.43% 18% 492% 1077 3