土地市场跟踪系列专题：2022Q3，土地市场表现如何？

土地市场跟踪系列专题 2022Q3，土地市场表现如何？ 2022年10月13日 2022前三季度，各地土地市场表现如何？ 2022前三季度，全国土地市场表现同比去年前三季度下滑幅度较大，土地出让金降幅达34%，仅有北京、上海、陕西、甘肃实现同比正增长；全国土地市场环比Q2回暖，土地出让金环比增长15%。但同比环比会受各地土地出让节奏的影响，我们仅从目前各地土地出让的数据来侧面观察。 从省层面观察，我们分为五类区域： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：江苏、浙江、福建、广东土地出让金同比2021年前三季度下滑较多，降幅在30%以上，环比Q2均有较大提升。北京在Q3已完成集中供地，环比Q2增长不多。（2）湖北、安徽、江西、河南：湖北、河南两区域土地出让金同比2021年前三季度下滑幅度大，分别达41%、44%；且预算完成比例较低，不足30%。安徽、江西两区域下滑较少。 分析师谭逸鸣执业证号：S0100522030001电话：18673120168邮箱：tanyiming@mszq.com相关研究1.可转债打新系列：麦米转2：电气控制和节能领域杰出的方案提供者-2022/10/12 2.利率专题：地产政策的暖风会吹到哪？-20 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：湖南、四川、重庆土地出让金同比 2021年前三季度降幅较大；而重庆2022Q3土地出让金环比Q2上升较多，达 225%。（4）天津、云南、广西：三区域土地出让收入同比2021前三季度均下滑较多，其中广西在Q2的基础上进一步下滑16%。 22/10/123.可转债打新系列：广大转债：服务于高端装备制造的特钢供应商-2022/10/124.城投随笔系列：不同城投口径划分下的债务率有何启示？-2022/10/11 5.可转债打新系列：永和转债：氟化工领军 （5）其他尾部区域：仅甘肃同比正增长，宁夏、内蒙古、山西2022前三季度下滑幅度相对较小，其它区域降幅均接近或超过全国平均水平。 企业-2022/10/10 全年情况如何推演？ 根据前三季度的政府性基金收入预算完成比例，我们可通过简单的线性外推对2022年全年的土地出让收入完成预算情况进行测算。简单测算下，浙江、北京、上海、江西、四川、陕西、甘肃等区域全年完成预算表现相对较好。再观察下半年土地出让金测算数对年内城投债到期规模的覆盖倍数，重庆、天津、广西、云南以及尾部的吉林等区域压力较大。土地市场收入下滑对经济财政水平差距较大的区域城投偿债压力的影响需区分看待。 更长视角下如何看待？ 2022年财政压力依然不小，关键在于房地产约束之下的土地出让收入持续走弱，当前地产微观约束仍存，明年土地市场走强的预期仍较弱，首先是财政压力如何弥合，其次是往城投偿债压力上传导如何考虑？政策应对上，预算收支差的刚性弥合一方面依靠财政“余粮”，另一方面通过进一步扩赤字，增发专项债以平衡，或是继续城投拿地，但这并非长远之计。政策目标很多，关键在于平衡与取舍；但于市场而言，央行保持流动性充裕的前提之下，财政的压力往城投偿债传导的链条或被拉长，底线风险仍为可控，但估值和分化压力或会加大。风险提示：1）房地产政策不及预期；2）疫情防控政策变化；3）宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险事件超预期。 目录 12022前三季度，各地土地市场表现如何？3 1.12022前三季度，各省层面土地市场表现如何？3 1.22022前三季度，各地市土地市场表现如何?4 22022Q3，第三批集中供地市场表现如何？8 3全年情况如何推演？9 4风险提示11 插图目录12 城投与地产，一体两面，从来就分割不开，今年以来房地产市场持续疲弱，土地出让收入持续下滑，至今前三季度土地市场表现如何，节奏上季节性表现如何，未来怎么看？本文聚焦于以下几点： （1）2022前三季度，全国各地市土地市场表现如何？ （2）22个集中供地的城市中，第三轮集中供地表现如何？ （3）全年情况如何推演？ 12022前三季度，各地土地市场表现如何？ 1.12022前三季度，各省层面土地市场表现如何？ 2022前三季度，全国土地市场表现同比去年前三季度下滑幅度较大，土地出让金降幅达34%，仅有北京、上海、陕西、甘肃分别实现12%、47%、18%、106%的同比正增长，而这当中还存在一些基数影响； 而从节奏上来看，Q3全国土地市场环比Q2回暖，土地出让金环比增长15%。但同比环比会受各地土地出让节奏的影响，我们仅从目前各地土地出让的数据来侧面观察。 首先从省层面来看，我们按照以下划分为5类区域，来对应重点观察土地市场的变化： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：江苏、浙江、福建、广东土地出让金同比2021年前三季度下滑较多，降幅在30%以上，环比Q2均有较大提升。北京在Q3已完成集中供地，环比Q2增长不多。从土地出让收入占基金收入预算数的完成比例来看，江苏、山东、广东2022前三季度的预算完成比例不足40%且较上年下降较多。 （2）湖北、安徽、江西、河南：湖北、河南两区域土地出让金同比2021年前三季度下滑幅度大，分别达41%、44%；且预算完成比例较低，不足30%。安徽、江西两区域下滑较少。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：湖南、四川、重庆土地出让金同比 2021年前三季度降幅较大；而重庆2022Q3土地出让金环比Q2上升较多，达 225%。原因或与集中供地节奏有关，今年重庆首轮集中供地在Q1，第二批集中供地在Q3。陕西2022前三季度同比实现18%的逆势增长，其土地出让集中在Q1和Q3，因此环比大幅上升。预算完成比例来看，湖南、重庆两区域2022前三季度预算完成比例较低，重庆仅20%。 （4）天津、云南、广西：三区域土地出让收入同比2021前三季度均下滑较 多，其中广西在Q2的基础上进一步下滑16%。三区域预算完成比例均较低，其中天津、云南前三季度预算完成比例不足15%。 （5）其他尾部区域：仅甘肃同比正增长，宁夏、内蒙古、山西2022前三季度下滑幅度相对较小，其它区域降幅均接近或超过全国平均水平。黑龙江、吉林、贵州上半年预算完成比例不足15%。 省份 20212021年 GDP土地出让金基金收入预土地出让金 2021政府性2022年累计2022政府性2021预算2022预算 2022年 基金收入预累计完成累计完成土地出让金累 算数 算数 比例 比例 计同比 22Q3土地 出让金2022年内 环比Q2到期规模 年内到期/存量 2021年 2021年 债务率广义债务土地出让金同比增速 2018-2022 率 图1：2022年前三季度各省土地市场表现一览（亿元） 江苏 116364 8118 9664 3959 11148 84% 36% -51% 48% 1975 6% 69% 336% 浙江 73516 7882 9663 5474 9067 82% 60% -31% -41% 849 4% 74% 290% 福建 48810 1720 3649 1388 3443 47% 40% -19% -30% 367 7% 108% 231% 山东 83096 3407 6915 2313 7500 49% 31% -32% 29% 706 5% 93% 249% 北京 83096 1433 2072 1603 2198 69% 73% 12% -3% 644 12% 85% 367% 上海 43215 2058 3003 3025 3014 69% 100% 47% 115% 273 7% 61% 139% 广东 124370 5416 8642 2584 8490 63% 30% -52% 19% 718 7% 73% 182% 湖北 50013 1609 3274 949 3681 49% 26% -41% 82% 262 4% 107% 239% 安徽 42959 1947 3064 1569 3654 64% 43% -19% -24% 334 6% 94% 211% 江西 29620 1273 1779 1019 1875 72% 54% -20% -30% 470 8% 87% 210% 河南 58887 1865 3784 1048 3633 49% 29% -44% -1% 331 6% 84% 169% 湖南 46063 1521 3226 1100 3687 47% 30% -28% 33% 502 6% 106% 256% 四川 53851 2083 2934 1457 2424 71% 60% -30% 52% 442 4% 90% 270% 重庆 27894 1367 2020 407 2037 68% 20% -70% 225% 229 3% 111% 296% 陕西 29801 945 2280 1111 2127 41% 52% 18% 115% 273 7% 98% 265% 新疆 15984 271 449 204 - 60% -24% 29% 138 8% 100% 178% 天津 15695 1029 1536 173 1635 67% 11% -83% 44% 500 12% 166% 432% 广西 24741 626 2002 351 1552 31% 23% -44% -16% 247 8% 108% 238% 云南 27147 214 1598 155 1194 13% 13% -28% 90% 299 11% 125% 164% 宁夏 4522 66 154 47 208 43% 23% -28% -45% 12 6% 124% 165% 甘肃 10243 268 595 551 679 45% 81% 106% 1195% 108 12% 93% 199% 黑龙江 14879 189 388 45 412 49% 11% -76% 57% 5 2% 112% 118% 吉林 13236 664 931 121 788 71% 15% -82% 100% 99 8% 135% 180% 青海 3347 125 138 51 158 91% 32% -60% -84% 34 17% 132% 161% 辽宁 27584 838 1243 246 1360 67% 18% -71% 14% 27 7% 142% 170% 内蒙古 20514 204 529 167 580 39% 29% -18% 88% 17 17% 149% 150% 河北 40391 1393 3281 962 3093 42% 31% -31% -18% 134 6% 105% 142% 山西 22590 444 1087 314 1068 41% 29% -29% -1% 127 8% 85% 137% 贵州 19586 713 2113 268 2224 34% 12% -62% -19% 184 7% 144% 300% 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院注：土地出让金规模及增速均为前三季度累计值 债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出）土地出让金同比增速中，灰色表示正增长，红色表示负增长。 1.22022前三季度，各地市土地市场表现如何? 进一步具体来看，各省内哪些地级市的土地出让下滑压力更大？ （1）江苏、浙江、福建、山东、广东区域内： 第三轮集中供地尚未开始的城市有南京、广州，均是在Q3完成的第二轮集中供地，在Q2完成的首轮集中供地，但南京环比Q2增幅大，高达258%，而广州2022年前三季度土地出让金同比下滑较多。 第二轮集中供地已完成的城市中：无锡、苏州、厦门、青岛2022前三季度土地出让金同比下滑幅度仍较大，超25%；宁波、杭州同比下滑幅度较小，深圳、福州同比有所增加。 其他重点地市中，扬州、徐州（江苏），绍兴、金华、温州（浙江），佛山、东莞（广东）