土地市场跟踪系列专题：2022过半，土地市场有哪些变化？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Title] 土地市场跟踪系列专题 2022过半，土地市场有哪些变化？ 2022年07月13日 [Table_Summary]  2022H1，各地土地市场表现如何？ 2022H1，全国土地市场土地出让金表现同比去年H1降幅达49%；而在政策加码助力下地产市场有所改善，2022Q2环比Q1有所回暖，土地出让金环比增长85%。但同比环比会受各地土地出让节奏的影响，我们仅从目前各地土地出让的数据来侧面观察。从省层面观察，我们分为五类区域： （1）江苏、浙江、上海、广东土地出让金同比2021H1下滑较多，降幅在40%以上，而Q2则环比Q1均有较大提升。北京2022H1土地出让尚可，其在Q2已完成集中供地，环比Q1增长不多。福建和山东出让情况也不好，降幅在 35-40%之间。 （2）湖北、河南两区域土地出让金同比2021H1下滑幅度大，分别达66%、60%，且预算完成比例较低，不足 20%。而安徽、江西两区域下滑相对较少，但完成年初预算比例也并不高。 （3）陕西 2022H1土地出让金同比实现10%的逆势增长，当中有基数原因，湖南、四川、新疆 2022H1 同比降幅较大，Q2 环比则有明显上涨；重庆土地出让金2022H1同比、Q2环比均有明显下降，景气度较低。 （4）天津、云南、广西三区域土地出让收入同比2021H1均下滑较多，其中云南在今年Q1的基础上进一步下滑14%。其他尾部区域：宁夏、河北、山西2022H1同比下滑幅度相对较小，其它区域降幅均接近或超过全国平均水平。  2022年第二轮集中供地市场表现如何？ 从供地规模来看，多数城市第二批集中供地规模较首批供地上升，其中南京、青岛、无锡的上升幅度最明显。部分城市供地规模较首批供地下降，杭州、天津、广州、上海供地面积下滑较多。此外，各地推出楼面均价多数呈下滑趋势。 从成交结果来看，溢价率来看，各市溢价率在首批供地溢价率已较低的基础上，进一步下降。流拍率来看，得益于供地规则的放宽和拿地门槛的降低，多市流拍率较首批土拍有所下降，土地市场较一季度稍暖。整体而言，规则放宽、地价下降，溢价率、流拍率均走低，土地市场后续或逐渐修复。  全年情况如何推演？ 根据上半年的政府性基金收入预算完成比例，我们可通过简单的线性外推对2022年全年的土地出让收入完成预算情况进行测算。简单测算之下，浙江、北京、上海、安徽、江西、四川、陕西等区域全年完成预算表现相对较好。 再观察下半年土地出让金测算数对年内城投债到期规模的覆盖倍数，重庆、天津、广西、云南以及尾部的吉林等区域压力较大。土地市场收入下滑对区域城投偿债压力的影响需区分看待，对经济财政实力较强的区域而言，尽管土地出让收入的下滑幅度亦不小，但从覆盖倍数的测算结果来看，总体压力尚可，且尚能依靠存量的经济实力；对实力较弱或债务负担重的区域而言，土地市场遇冷对地方财政的影响更大，或为城投偿付债务带来一定压力。但市场对于城投有一种基本面脱敏的感受，毕竟土地出让是流量概念，其引发财政回款这一内部现金流弱化难以量化评估，整体接续还属通畅情形下，市场参与还会持续，但对于债务压力较高区域还是需重点观察土地财政的边际变化。  风险提示：1）房地产政策不及预期；2）疫情防控政策变化；3）宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险事件超预期。 [Table_Author] 分析师： 谭逸鸣 执业证号： S0100522030001 电话： 18673120168 邮箱： tanyiming@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.城投随笔系列：湘潭，还要担心债务风险吗？ 2.利率专题：2022下半年债市如何演绎？ 3.可转债打新系列：道通转债：汽车后市场综合诊断检测龙头企业 4.转债行业研究系列：生猪养殖产业链转债深度梳理 5.可转债打新系列：科利转债：国内精密结构件领先企业 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 固收专题研究 目 录 1 2022H1，各地土地市场表现如何？ ......................................................................................................................... 3 1.1 2022H1，各省层面土地市场表现如何？.............................................................................................................................. 3 1.2 2022H1，各地市土地市场表现如何? .................................................................................................................................... 4 2 2022Q2，第二轮集中供地市场表现如何？ .............................................................................................................. 8 3 全年情况如何推演？ ................................................................................................................................................ 9 4 风险提示 .............................................................................................................................................................. 10 插图目录 .................................................................................................................................................................. 11 gYjWcZkWaZ0VYUaQdN7NsQrRsQpNfQmMqPfQoPoN9PpOpPvPnQqPNZrRnN本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 固收专题研究 受房地产市场影响，土地市场自去年底以来表现不佳。在今年一季度土地市场进一步走弱的情况下，市场对土地财政压力的担忧进一步加深。进入二季度，随着房地产政策从总量到结构上边际放宽，土地市场有所边际回暖，但整体表现仍较弱，多重压力下，市场难免会对城投的偿债产生担忧。 由此本文聚焦：（1）2022H1全国各地市土地市场表现如何？（2）22个集中供地的城市中，第二轮集中供地表现如何？（3）全年情况如何推演？ 1 2022H1，各地土地市场表现如何？ 1.1 2022H1，各省层面土地市场表现如何？ 2022H1，全国土地市场土地出让金表现同比去年H1下滑幅度较大，降幅达49%；而在政策加码助力下地产市场有所改善，2022Q2环比Q1有所回暖，土地出让金环比增长85%。但同比环比会受各地土地出让节奏和基数的影响，我们仅从目前各地土地出让的数据来侧面观察。 首先从省层面来看，我们按照以下划分为5类区域，来对应重点观察土地市场的变化： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：江苏、浙江、上海、广东土地出让金同比2021H1下滑较多，降幅在40%以上，而Q2则环比Q1均有较大提升。北京2022H1土地出让尚可，其在Q2已完成集中供地，环比Q1增长不多。福建和山东出让情况也不好，降幅在35-40%之间。 从土地出让收入占基金收入预算数的完成比例来看，江苏、山东、广东2022H1的预算完成比例不足20%且较上年下降较多，北京和浙江相对高一些，超过了40%。 （2）湖北、安徽、江西、河南：湖北、河南两区域土地出让金同比2021H1下滑幅度大，分别达66%、60%，且预算完成比例较低，不足20%。而安徽、江西两区域下滑相对较少，但完成年初预算比例也并不高。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：陕西2022H1土地出让金同比实现10%的逆势增长，其土地出让集中在Q1，因此Q2环比有所下滑，但也要看到的是陕西去年同期土地市场表现也并不佳；湖南、四川、新疆2022H1同比降幅较大，Q2环比则有明显上涨；重庆土地出让金2022H1同比、Q2环比均有明显下降，原因或与集中供地节奏有关，今年重庆首轮集中供地在Q1。 从预算完成比例来看，湖南、重庆两区域预算完成比例相对较低，其中重庆不足10%，土地市场景气度较低。 （4）天津、云南、广西：三区域土地出让收入同比2021H1均下滑较多，其中云南在今年Q1的基础上进一步下滑14%。三区域预算完成比例均较低，其中 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 固收专题研究 天津、广西上半年预算完成比例不足10%。 （5）其他尾部区域：宁夏、河北、山西土地出让收入同比2021H1下滑幅度相对较小，其它区域降幅均接近或超过全国平均水平。黑龙江、吉林、贵州上半年预算完成比例不足10%。 图1：2022H1各省土地市场表现一览（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 注：债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 土地出让金同比增速中，灰色表示正增长，红色表示负增长。 1.2 2022H1，各地市土地市场表现如何? 进一步具体来看，各省内哪些地级市的土地出让下滑压力更大？ （1）江苏、浙江、福建、山东、广东区域内： 第二轮集中供地尚未开始的城市有南京、无锡、广州、济南、深圳，5市均是在Q2完成的首轮集中供地（因此环比Q1增幅大），其中南京、无锡、广州、济南4市2022H1土地出让金同比去年H1下滑较多，深圳同比增长达到30%。 第二轮集中供地已完成的城市中：苏州、福州、厦门2022H1土地出让金同比下滑幅度仍较大，超30%；杭州、青岛、宁波同比下滑幅度较小。 其他重点地市中，（江苏）扬州、徐州，（浙江）绍兴、金华、温州，（广东）佛山今年上半年土地市场表现下滑较多，同比2021年H1降幅超50%。 省份2021GDP2021年H1土地出让金2021政府性基金收入预算数2022年H1土地出让金2022政府性基金收入预算数2021H1预算完成比例2022H1预算完成比例2022年H1土地出让金同比22Q2土地出让金环比Q12022年内到期规模年内到期/存量2021年债务率2021年广义债务率2018H1-2022H1土地出让金同比增速江苏1163645250966419081114854%17%-64%163%459815%69%336%浙江73516643896633782906767%42%-41%218%189710%74%290%福建4881014293649975344339%28%-32%52%80816%108%231%山东83096208769151296750030%17%-38%54%132010%93%249%北京83096142020721067219869%49%-25%8%1015