土地市场跟踪系列专题：2023Q3，卖地及房企拿地情况如何？

土地市场跟踪系列专题 2023Q3，卖地及房企拿地情况如何？ 2023年10月07日 2023前三季度，各地土地市场表现如何？ 2023前三季度，全国土地市场表现同比去年前三季度下滑幅度较大，土地 出让金同比下滑20%，仅有天津、宁夏、江苏、北京、浙江分别实现122%、79%、10%、3%、1%的同比正增长。 从省层面观察，我们分为五类区域： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：福建、山东、上海土地出让金同比2022前三季度下滑幅度较大，下滑均超40%。从预算完成比例 分析师谭逸鸣执业证书：S0100522030001电话：18673120168 来看，相较2022前三季度，除福建、山东、上海外，各省份比重均有所提升，2023前三季度福建、山东预算完成比例不足50%。 （2）湖北、安徽、江西、河南：湖北、安徽、河南三区域土地出让金同比 邮箱：tanyiming@mszq.com研究助理韩晨晨执业证书：S0100123070055电话： 2022前三季度下滑幅度大，分别达46%、47%、27%；且预算完成比例较低， 邮箱：hanchenchen@mszq.com 均不足30%。江西地区的土地出让金下滑较少。 相关研究1.品种利差跟踪周报20230928：收益率涨跌互现，非金类信用利差普遍走阔-2023/10/072.高频数据跟踪周报20231006：本周天然气价格上涨-2023/10/063.利率债周度跟踪20231006：节后利率债发行1316亿元-2023/10/064.流动性跟踪周报20231006：R007上行至2.57%-2023/10/055.城投主体研究与分析系列：多视角再看主体：甘肃、宁夏、青海-2023/10/04 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：湖南、重庆、陕西、新疆土地出让 金同比2022前三季度均出现大幅下滑，分别为45%、40%、41%、56%，四川地区降幅较小，仅为6%。从预算完成比例来看，湖南、重庆、陕西、新疆对应的预算完成比例均低于30%，新疆仅12%。 （4）天津、云南、广西：天津土地出让收入同比2022前三季度大幅上 涨，涨幅达122%，其余两地土地出让收入同比小幅下降。天津预算完成比例同比增长至46%，广西、云南预算完成比例大体与2022前三季度持平，均不足30%。 （5）其他尾部区域：仅宁夏同比2022前三季度实现正增长，黑龙江、河 北2023前三季度下滑幅度相对较小，其它区域降幅均超过全国平均水平。这些省份的预算完成比例均未超40%，其中甘肃、青海预算完成比例仅为7%、2%。 2023前三季度，房企拿地有哪些新变化？ 2023前三季度主要房企拿地总金额为6618亿元，同比下滑33%，除江 苏、江西、陕西、天津、山西、辽宁、河北外，其余省市的房企拿地金额均同比2022前三季度出现下滑。 从各省拿地房企的属性来看，2022年前三季度全国范围内国有企业拿地占 比为75%，而2023年前三季度，全国国有企业拿地占比达到了94%，国有企业拿地的金额出现了大幅增长。 从商品房销售情况来看，2023年前三季度商品房销售略有下降，商品房销 售额同比去年下降3.3%。从30个大中城市商品房成交来看，2月-5月均保持25%以上的同比增长，但6月到9月均同比下滑25%左右。 进一步从省层面来看，不少省份商品房销售在进入2023年后出现了进一步 下滑，如：江西、广西、贵州等区域商品房销售显著下滑，同比降幅达30%以上；天津商品房销售情况明显的改善，商品房销售额和销售面积的增长幅度均超过30%。 风险提示：1）房地产政策不及预期；2）宏观经济、地方政府债务压力、 城投信用风险事件超预期。 目录 12023前三季度，各地土地市场表现如何？3 1.12023前三季度，各省层面土地市场表现如何？3 1.22023前三季度，各地市土地市场表现如何?4 22023前三季度，房企拿地有哪些新变化？14 2.12023前三季度，房企拿地对土地市场有何影响？14 2.22023前三季度，商品房销售及去化情况如何？21 3风险提示24 插图目录25 2023年以来房地产市场延续疲软，各地土地出让收入出现了不同程度的下滑，市场关注度仍较高，然三季度以来，地产政策密集出台，一定程度上体现了政策端的边际变化。 那么，2023年前三季度土地市场和房企拿地情况如何？相较2022年有何新变化？ 对此，本文从土地市场和房企拿地的角度出发，聚焦以下几点： （1）2023前三季度，各省、地市的土地市场表现如何？ （2）2023前三季度，各省、地市的房企拿地情况及拿地布局有何变化？ （3）各省商品房的销售和去化情况如何？ 12023前三季度，各地土地市场表现如何？ 1.12023前三季度，各省层面土地市场表现如何？ 2023前三季度，全国土地市场表现同比去年前三季度下滑幅度较大，土地出让金同比下滑20%，仅有天津、宁夏、江苏、北京、浙江分别实现122%、79%、10%、3%、1%的同比正增长。 我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，来对应重点观察土地市场的变化： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：福建、山东、上海土地出让金同比2022前三季度下滑幅度较大，下滑均超40%。从预算完成比例来看，相较2022前三季度，除福建、山东、上海外，各省份比重均有所提升，而 2023前三季度福建、山东预算完成比例低于（包含）30%。 （2）湖北、安徽、江西、河南：湖北、安徽、河南三区域土地出让金同比2022前三季度下滑幅度大，分别达46%、47%、27%；且预算完成比例较低，均不足30%。江西地区的土地出让金下滑较少。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：湖南、重庆、陕西、新疆土地出让金同比2022前三季度均出现大幅下滑，分别为45%、40%、41%、56%，四川地区降幅较小，仅为6%。从预算完成比例来看，湖南、重庆、陕西、新疆对应的预算完成比例均低于30%，新疆仅12%。 （4）天津、云南、广西：天津土地出让收入同比2022前三季度大幅上涨，涨幅达122%，其余两地土地出让收入同比小幅下降。天津预算完成比例同比增长至46%，广西、云南预算完成比例大体与2022前三季度持平，均不足30%。 （5）其他尾部区域：仅宁夏同比2022前三季度实现正增长，黑龙江、河北 2023前三季度下滑幅度相对较小，其它区域降幅均超过全国平均水平。这些省份的预算完成比例均未超40%，其中甘肃、青海预算完成比例仅为7%、2%。 图1：2023年前三季度各省土地市场表现一览（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 注：土地出让金规模及增速均为前三季度累计值 债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出）土地出让金同比增速中，蓝色表示正增长，灰色表示负增长。 1.22023前三季度，各地市土地市场表现如何? 进一步从地市级层面来看，各省内地级市的土地成交情况如何？ 注：目前关于强制集中供地不超过三轮的规定已经取消，但大部分城市仍按照轮次进行供地，故而一定程度上各地出让还是会受到节奏的影响，我们在此不探讨该因素的细项影响。 （1）江苏、浙江、福建、山东、广东区域内： 第三轮集中供地尚未开始的城市有福州、青岛、济宁、深圳，其中福州 2023Q3环比增幅大，高达158%，与福州从8月开始第二轮集中供地有关。 第三轮集中供地已完成的城市中：厦门、深圳、宁波2023前三季度土地出让金同比下滑幅度较大，超40%；南京、无锡、杭州、苏州同比下滑幅度相对较小，广州2023年前三季度土地出让金同比增长53%。 其他地市中，江苏：下滑最严重的为连云港、镇江市，同比分别达46%、27%。浙江省地市普遍处于同比下滑状态。福建：除南平市同比上涨50%外其他 城市均同比下跌。山东：除德州市同比上涨之外其他均处于同比下跌状态，其中威海市同比下滑幅度最大达86%。广东：东莞、汕尾、珠海、肇庆、深圳市同比下跌45%-80%，多个地市同比上涨，其中同比最大上涨幅度分别为云浮市 （170%）和湛江市、茂名市（94%）。 省份 江苏江苏江苏江苏江苏江苏江苏江苏江苏江苏江苏江苏江苏 城市 连云港市镇江市无锡市宿迁市苏州市南京市徐州市南通市常州市淮安市泰州市扬州市盐城市 2022H1+Q3 土地出让金 135.9 139.3 529.5 97.9 913.1 963.7 180.5 336.7 206.3 74.6 99.3 114.5 158.7 2023H1+Q3 土地出让金 73.3 101.1 413.8 79.1 765.0 821.3 169.2 321.7 217.1 86.1 139.6 186.6 480.3 202320232019-20232021年2021年2023年内年内 累计同比Q3比Q2土地出让金规模债务率广义债务率到期规模到期/存量 -46% -27% -22% -19% -16% -15% -6% -4% 5% 15% 41% 63% 240% 54% -5% -51% -32% 154% 234% 7% -22% 91% 549% 196% 203%144% 33% 34% 47% 41% 51% 62% 50% 59% 61% 41% 56% 51% 46% 421% 464% 319% 214% 269% 394% 240% 360% 365% 472% 432% 287% 370% 155 153 243 46 287 521 153 263 243 104 164 124 163 21% 19% 9% 12% 8% 12% 11% 12% 13% 10% 9% 12% 10% 图2：江苏各地市2023前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 注：标红城市为已完成第三轮集中供地城市；标蓝城市为尚未开始第三轮集中供地城市。债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出）土地出让金规模中，灰色表示历年前三季度数据，红色表示2023前三季度数据。(下同) 省份 浙江浙江浙江浙江浙江浙江浙江浙江浙江浙江浙江 城市 宁波市嘉兴市温州市绍兴市湖州市衢州市杭州市金华市台州市丽水市舟山市 2022H1+Q3 土地出让金 898.0 369.2 458.4 300.4 313.2 128.0 2093.1 420.1 368.4 90.4 33.1 2023H1+Q3 土地出让金 530.1 229.0 308.8 208.9 227.9 95.2 1638.8 330.0 340.3 91.6 41.5 202320232019-20232021年2021年2023年内年内 累计同比Q3比Q2土地出让金规模债务率广义债务率到期规模到期/存量 -41% -38% -33% -30% -27% -26% -22% -21% -8% 1% 29% -29% -39% -11% -30% -25% -4% -7% 8% 201% 25%-52% 45% 56% 54% 61% 52% 51% 52% 73% 47% 39% 27% 271% 327% 185% 462% 580% 134% 349% 211% 230% 103% 332% 211 88 64 147 167 37 297 128 49 14 16 8% 4% 8% 5% 7% 9% 7% 11% 7% 6% 3% 图3：浙江各地市2023前三季度土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 省份 城市 2022H1+Q3 土地出让金 2023H1+Q3 土地出让金 2023累计同比 2023 Q3比Q2 2019