土地市场跟踪系列专题：2024年关过半，土地市场表现如何？

土地市场跟踪系列专题 2024年关过半，土地市场表现如何？ 2024年07月06日 2024H1，各地土地市场表现如何？ 分析师谭逸鸣执业证书：S0100522030001邮箱：tanyiming@mszq.com研究助理韩晨晨执业证书：S0100123070055邮箱：hanchenchen@mszq.com 2024H1，全国土地市场表现同比2023年H1呈下滑趋势，土地出让金同 比下滑35%，但青海土地出让金同比增幅较大达161%；2024年第二季度较H1土地出让金上涨13%。 从省层面观察，我们分为五类区域： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：所有省份上半年的土 地出让金同比均下滑，广东、江苏、浙江土地出让金同比下滑64%、52%、37%。上海、山东、北京、福建土地出让金同比下滑19%、18%、16%、1%。而其中，仅北京、广东2024Q2环比下滑。 （2）湖北、安徽、江西、河南：土地出让金均同比下滑，分别达25%、 54%、43%和32%。但其中，仅河南2024Q2环比下滑。 相关研究 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：除新疆外，土地出让金同比均下 1.利率专题：7月债市关注什么？-2024/07/ 滑，但其中，仅陕西2024Q2环比下滑，下滑46%。 05 （4）天津、云南、广西：土地出让金同比下滑幅度均超过40%，分别达60%、40%、49%。但其中，仅广西2024Q2环比下滑13%。 2.可转债打新系列：欧通转债：服务器电源 国产领先企业-2024/07/04 3.利率专题：历史上的YCC政策——海外借 （5）其他区域：仅青海土地出让金同比增加，达161%；其余省份土地出 鉴-2024/07/03 让金均同比下滑，其中宁夏、贵州、吉林土地出让金下滑幅度均超30%，分别为62%、46%和38%。而2024Q2环比下滑的仅宁夏、青海和河北。 2024H1，房企拿地有哪些新变化？ 4.地产高频跟踪20240702：新房成交面积 环周增长77%-2024/07/02 5.可转债季度策略：24Q3，定价重构后的转 债市场如何配置？-2024/07/02 2024H1主要房企拿地总金额为2480亿元，同比下降53.68%，从土地市 场的情况来看，2024H1整体土地出让金同比下滑35%，除青海外，其余省市土地出让金规模对比2023H1均出现不同程度下滑。 从各省拿地房企的属性来看，2023年H1全国范围内国有企业拿地占比为 76%，而2024年H1，全国国有企业拿地占比达到了80%，国有企业拿地的金额出现了大幅增长。 全国层面来看，2024年H1商品房销售明显下降，商品房销售额同比去年 下降29.42%，2024年H1销售面积同比去年下降22.63%。从30个大中城市商品房成交数据来看，自开年以来商品房成交持续下降，降幅在2月升到最高水平，3月以来略有放缓。 进一步从省层面来看，不少省份商品房销售在进入2024年后出现了进一步 下滑，如：江西、安徽区域商品房销售额显著下滑，同比降幅达40%以上；从销售面积来看，除上海有所回升之外，其余省份均进一步下滑。 风险提示：1）房地产政策不及预期；2）宏观经济、地方政府债务压力、 城投信用风险情况波动超预期。 目录 12024H1，各地土地市场表现如何？3 1.12024H1，各省层面土地市场表现如何？3 1.22024H1，各地市土地市场表现如何?4 22024H1，房企拿地有哪些新变化？14 2.12024H1，房企拿地对土地市场有何影响？14 2.22024H1，商品房销售及去化情况如何？19 3风险提示22 插图目录23 2024年关过半，土地市场表现如何？本文聚焦于此。 12024H1，各地土地市场表现如何？ 1.12024H1，各省层面土地市场表现如何？ 2024H1，全国土地市场表现同比2023年H1呈下滑趋势，土地出让金同比下滑35%，但青海土地出让金同比增幅较大达161%；2024Q2较Q1土地出让金环比上涨11%。 我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，来对应重点观察土地市场的变化： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：所有省份上半年的土地出让金同比均下滑，广东、江苏、浙江土地出让金同比下滑64%、52%、37%。上海、山东、北京、福建土地出让金同比下滑19%、18%、16%、1%。而其中，仅北京、广东2024Q2环比下滑。 （2）湖北、安徽、江西、河南：土地出让金均同比下滑，分别达25%、54%、43%和32%。但其中，仅河南2024Q2环比下滑。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：除新疆外，土地出让金同比均下滑，但其中，仅陕西2024Q2环比下滑，下滑46%。 （4）天津、云南、广西：土地出让金同比下滑幅度均超过40%，分别达60%、40%、49%。但其中，仅广西2024Q2环比下滑13%。 （5）其他区域：仅青海土地出让金同比增加，达161%；其余省份土地出让金均同比下滑，其中宁夏、贵州、吉林土地出让金下滑幅度均超30%，分别为62%、46%和38%。而2024Q2环比下滑的仅宁夏、青海和河北。 图1：2024年H1各省土地市场表现一览（亿元，%） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 注：债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出）土地出让金同比增速中，蓝色表示正增长，灰色表示负增长。 1.22024H1，各地市土地市场表现如何? 进一步从地市级层面来看，各省内地级市的土地成交情况如何？ （1）江苏、浙江、福建、山东、广东区域内： 2024H1，土地出让金同比增加：其中山东滨州、淄博、泰安和威海；广东汕尾、珠海；江苏扬州土地出让金同比增幅较大，均在60%以上。而江苏泰州；山东枣庄；福建福州；广东河源的土地出让金同比增幅均在10%以下。 2024H1，土地出让金同比下滑：其他地市中，江苏：下滑最严重的为宿迁市、常州市、南京市，无锡市，苏州市同比分别达79%、73%、67%、64%和64%。浙江：下滑最严重的为温州市、台州市，同比分别达67%、63%。福建：下滑最严重的为南平市，同比达67%。山东：德州下滑幅度最大，达58%。广东：同比下滑幅度最大的是广州市、东莞市、茂名市、深圳市、揭阳市和湛江市，下跌均超过60%。 图2：江苏各地市2024H1土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 注：债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出）土地出让金规模中，灰色表示历年H1数据，红色表示2024H1数据。(下同) 图3：浙江各地市2024H1土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图4：福建各地市2024H1土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图5：山东各地市2024H1土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图6：广东各地市2024H1土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 （2）湖北、安徽、江西、河南区域内： 2024H1，土地出让金同比增加：湖北鄂州、黄冈；江西景德镇；河南平顶山、焦作、三门峡土地出让金同比增加超100%。另外，湖北黄石、孝感、恩施；安徽淮北、宿州、滁州；河南商丘土地出让同比也有所增加。 2024H1，土地出让金同比下滑：其他地市中，湖北：荆州、荆门、咸宁、襄阳土地出让金同比下滑均超过50%。安徽：阜阳、芜湖、合肥、淮南同比下滑均超过60%。江西：南昌、抚州、宜春土地出让同比下滑超55%。河南：大部分地市土地出让规模均同比下滑，其中安阳、驻马店、鹤壁分别同比下滑74%、71%、65%。 图7：湖北各地市2024H1土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图8：安徽各地市2024H1土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图9：江西各地市2024H1土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 省份 城市 2023H1 土地出让金 2024H1 土地出让2024Q2比2024Q12024H1比2023H1 金 2020-20242023年2023年2024年 2024 土地出让金规模债务率广义债务率到期规模到期/存量 图10：河南各地市2024H1土地市场表现（亿元） 河南 周口市 49.7 23.5 14.55% -52.78% 510% 13 4% 河南 安阳市 35.4 9.1 14.76% -74.38% 29% 324% - - 河南 洛阳市 56.6 43.1 -27.24% -23.77% 123 15% 河南 新乡市 30.4 16.2 48.78% -46.75% 8 4% 河南 南阳市 36.9 29.4 -48.72% -20.40% 27% 375% 22 18% 河南 漯河市 7.2 2.8 116.09% -62.03% 26% 418% 23 19% 河南 鹤壁市 4.9 1.7 13.78% -65.34% - - 河南 郑州市 122.0 95.9 -67.43% -21.42% 25% 516% 99 7% 河南 信阳市 26.1 12.8 -9.86% -50.94% 15 11% 河南 许昌市 22.4 12.7 12.19% -43.22% 38 16% 河南 平顶山市 8.9 20.7 -19.37% 133.19% 46 27% 河南 驻马店市 30.9 9.0 -37.96% -70.78% 29 14% 河南 商丘市 27.8 27.9 51.20% 0.42% 562% 84 23% 河南 濮阳市 22.1 11.8 52.93% -46.62% 34% 477% 30 22% 河南 开封市 27.5 10.1 -51.88% -63.34% 537% 59 18% 河南 三门峡市 2.5 6.2 79.25% 149.25% 27 16% 河南 焦作市 3.0 13.2 -33.70% 343.23% 26% 414% 7 5% 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 （3）湖南、四川、陕西、新疆区域内： 2024H1，土地出让金同比增加：湖南张家界、郴州土地出让金同比增幅超 70%；四川雅安、甘孜藏族；陕西延安、宝鸡、榆林；新疆喀什土地出让金同比增幅超100%。 2024H1，土地出让金同比下滑：湖南：娄底、邵阳、常德、株洲、益阳、永州土地出让金同比下滑均超过60%。四川：眉山、广安、莲宁、阿坝藏族羌族自治州土地出让金同比下跌幅度均超过70%。陕西：汉中、铜川，土地出让金同比下跌幅度均超过90%。新疆：阿克苏、克拉玛依、和田、巴音郭楞蒙古自治州地区土地出让金同比下跌幅度均超过50%。 省份 城市 2023H1土地出让金 2024H1 土地出让金 2024Q2比2024Q1 2024H1比2023H1 2020-2024土地出让金规模 2023年 债务率 2023年 广义债务率 2024年2024 到期规模到期/存量 湖南 娄底市 11.4 3.5 42.21% -69.33% 34% 667% 4 3% 湖南 邵阳市 20.5 3.5 185.62% -82.67% 35% 652% 12 5% 湖南 怀化市 21.4 9.8 134.54% -54.18% 52% 627% 47 22% 湖南 常德市 28.7 5.5 -43.95% -80.70% 25% 744% 101 11% 湖南 岳阳市 83.2 51.1 -87.63%