如何解读财政支持地产20241012

如何解读财政支持地产？20241012_导读 2024年10月13日16：17 关键词 财政支持地产专项债券土地储备收购存量房税收政策化债地方政府中央政府举债空间房地产市场增量政策特别国债资本金生活补助房地产企业高价地财政部债务限额促发展保民生 全文摘要 在一次专业投资机构客户会议中，方正地产讨论了财政支持地产的最新政策，包括专项债券用于土地储备、支持收购存量房优化保障房供给、以及优化税收政策等措施。这些政策旨在促进房地产市场的平稳健康发展，同时提升地方政府收储及回收土地的能力。会议强调，这些措施将加大对地方化解债务风险的支持、优化专项债及补助资金的使用、运用特别国债，并发放生活补助，旨在增强地方政府促发展、保民生的积极性。 如何解读财政支持地产？20241012_导读 2024年10月13日16：17 关键词 财政支持地产专项债券土地储备收购存量房税收政策化债地方政府中央政府举债空间房地产市场增量政策特别国债资本金生活补助房地产企业高价地财政部债务限额促发展保民生 全文摘要 在一次专业投资机构客户会议中，方正地产讨论了财政支持地产的最新政策，包括专项债券用于土地储备、支持收购存量房优化保障房供给、以及优化税收政策等措施。这些政策旨在促进房地产市场的平稳健康发展，同时提升地方政府收储及回收土地的能力。会议强调，这些措施将加大对地方化解债务风险的支持、优化专项债及补助资金的使用、运用特别国债，并发放生活补助，旨在增强地方政府促发展、保民生的积极性。讨论了专项债券在缓解房企财务压力、改善资产结构、促进保交楼和新地块获取方面的积极作用，以及财政政策新措施对房地产市场的积极影响。此外，还涉及了国有和民营企业在高价地销售上的不同策略，以及贷款利率和相关支持政策的调整空间。最后，方正地产建议投资者关注困境反转机会和从中长期角度捕捉阿尔法机会的地产标的。 章节速览 ●00：00解读财政支持地产政策及其对市场影响 方正地产在一次专业投资机构客户会议中讨论了财政支持地产的最新政策，主要包括专项债券用于土地储备、支持收购存量房以优化保障房供给、及优化相关税收政策。此外，政策对化解债务、扩大举债空间等方面的表态超出了预期。会议强调，这些财政支持措施旨在促进房地产市场的平稳健康发展，同时提升了地方政府收储及回收土地的能力和意愿。对于政策的后续落实，会议从四个方面进行了解读：加大支持地方化解债务风险、专项债及补助资金的使用、特别国债的运用以及生活补助的发放，旨在增强地方政府促发展、保民生的积极性。 ●04：38专项债券支持土地回收政策详解 专项债券可用于土地储备回收，按照原价回收，有助于化解房地产企业高价地负担，促进房地产市场健康发展。回收土地能缓解房企财务压力，改善资产结构，促进保交楼和新地块获取，形成市场正向循环。 ●07：37广州地方国企以票据形式退还房企土地款 今年9月初，一家广州地方国企将一块位于番禺区暨南大学北侧的地块退还给广州市土地开发中心，补偿方式是一张等值50亿元的票据，可在一年内用于当地土地市场拿地。房企之前以原价50亿元获得该地块，但由于市场和财务状况，地块可能一直处于闲置状态。地方政府因财政压力，难以提供现金补偿，票据成为一种替代方案。若 专项债能用于土地收购或储备，房企可能会收到现金补偿，有助于改善现金流和新地收购。 ●11：402021年高价地销售与财政政策影响分析 讨论了2021年高价地的销售情况以及相关房地产企业的财务状况，指出当时土地市场火热，许多企业拿下了高价地。随后分析了国有和民营企业在高价地销售上的不同策略，特别是对于较早拿地的企业，销售意愿较低。讨论还涉及了地方政府回收高价地的可能性，以及这对房地产企业资产负债表和土地储备结构的积极影响。同时，介绍了财政政策新措施，如专项债的使用，用于支持收购存量商品房和保障性住房，这将丰富资金来源并促进房地产市场的健康发展。 ●17：33地方收储项目融资成本与税收政策优化 国有大行在湖南收购项目的贷款利率通常不高于3%，但通过贴息可能降至2.5%甚至更低，租金收益率则可达到 2%到3%，利于地方政府保本或盈利。财政部支持地方政府划债，有助于释放更多资源用于发展和民生保障，提升收储能力。同时，增值税和土地增值税政策调整优化，可能取消普通住宅与非普通住宅间的增值税差异，以及调整契税政策，促进房地产市场健康发展。 ●23：19房贷利率和政策调整空间分析 讨论了房贷利率和相关支持政策的调整空间，包括LPR下降可能性、存量房贷利率加点的调整、首付比例及房贷 利率在北上广深的下调空间，以及增值税和契税调降的可能。 ●26：37解读财政发力支持地产政策与投资机会 讨论了中央提出的专项债用于地产收储、土地回收及保障性安居工程补助资金的政策，以及专项债作为项目资本金的搭配使用。建议投资者关注估值修复阶段的困境反转机会和从中长期角度捕捉阿尔法机会的标的，包括新城控股、华润置地、龙湖集团、我爱我家、贝壳、华润万象生活、招商蛇口、滨江集团及建发国际集团等。强调了电话会议结束后的提问方式，并邀请投资者与方正地产进一步联系。 问答回顾 发言人问：财政部如何解读地产支持政策并评估其超预期部分？ 发言人答：本次会议中，财政部强调了地产支持政策的三个方面，包括允许专项债券用于土地储备、支持收购存量房以优化保障房供给以及优化相关税收政策。此外，会议还对化债问题给予了较大支持，并提出扩大地方政府和中央政府的举债空间，这些综合措施在整体表述上被评价为符合预期，但在化债和加大举债空间等方面则超出预期。总体来看，这些政策综合起来对地产、化债及举债空间加大等方面产生了超预期影响。 发言人问：财政部新闻发布会中提到的财政支持地产的后续落实方向有哪些？ 发言人答：关于后续落实财政支持地产的方向，主要从四个角度进行了分析解读。首先，允许专项债券用于土地储备，以实现土地回收，并结合房地产企业高价地堰塞湖问题的解决，有助于缓解房地产企业的现金流压力，推动保交楼和新地块获取，促进房地产市场进入正向循环。其次，广州地方国企的一个案例显示，通过票据形式的补偿方式，房企可以置换优质地块，缓解了原地块的闲置问题。最后，这一体制创新模式对于房企来说是一种灵活的资金周转方式，既保护了企业的利润表，又避免了长时间土地闲置造成的损失。 发言人问：专项债券用于土地储备的具体操作模式及其影响是什么？ 发言人答：专项债券用于土地储备的操作模式是按原价回收土地，即使有折让也幅度不大。这一政策有助于化解房地产企业因高价地形成的堰塞湖问题，缓解其财务压力，减少亏损可能，改善房地产企业的现金流状况，从而有利于保交楼和拿地，进一步促进房地产市场健康发展。具体案例中，广州一家地 方国企通过将一块高价地块以50亿元原价回收给土地开发中心，并用等额票据进行置换，实现了高效的土地资源优化配置。 发言人问：在地方政府回收高价地并退还给房企时，房企能否直接获得现金？ 发言人答：如果现在允许专项债用于收购闲置土地或土地储备，那么房企就可以拿到一笔现金。这笔现金对房企现金流的改善以及新地投资有直接帮助。 发言人问：地方政府回收高价地后，对于房企资产负债表和土地储备结构有何影响？ 发言人答：高价地通过地方政府回收后，能够明显改善房企的资产负债表和土地储备结构。房企无需长时间等待房价上涨后才推出高价地，而是可以直接获得资金，并在当地政府土地市场购买更合理价位的土地，从而帮助现金流、土地投资以及当地房地产市场开发。 发言人问：专项债如何用于收购存量商品房和保障性住房供给？ 发言人答：专项债首次提出可以用于收购存量商品房并用于保障性住房建设，改变了以前主要由货币政策支持的资金来源模式，形成了财政和货币双轨驱动的局面。资金使用形式可能包括用于项目资本金、借款部分（如保障房再贷款）以及购房补贴或贷款利率贴息等。 发言人问：专项债用于收购项目的借款比例大概是多少？ 发言人答：假设借款比例为80%或70%，专项债的借款额度可能在2000亿附近，用于资本金的比例大约为20%到30%。如果结合保障性安居工程补助资金用于购房补贴或贴息，则可以进一步降低收购项目的贷款利率，甚至可能降至2%以内，使租金收益率高于贷款利率。 发言人问：地方政府如何通过市场化、法制化途径实现保本或盈利状态，以及如何优化资源配置以加快保收储进程？财政部如何支持地方政府化解债务，提升其土地收储及发展能力？ 发言人答：地方政府在市场化、法制化框架下，能够通过收购等方式保证土地收储及回收的保本或盈利状态。此外，资金搭配使用的合理规划对于快速推进保收储工作至关重要。财政部将大力度支持地方政府化解债务问题，通过提高债务限额的方式，使得地方政府能够腾出更多精力和财力资源来推动经济发展和民生保障。这将增强地方政府进行土地收储及回收的积极性和能力。 发言人问：目前税收政策有何调整方向，以及对现行增值税和契税政策的解读是什么？ 发言人答：税收政策优化方面，正在抓紧研究取消普通住宅和非普通住宅之间的增值税和土地增值税差异政策，并将进一步加大支持力度，调整优化相关税收政策，可能涉及契税等其他税种。现行增值税政策区分北上广深和其他区域，非普通住宅需按差额乘以5%税率征收，而契税则根据不同城市和房屋面积实行不同税率。 发言人问：未来货币政策空间及地产信贷政策调整的可能性有哪些？ 发言人答：货币政策方面，预计LPR有望进一步下降，存量房贷利率加点也有下降空间，从而导致明年房贷利率可能降至3%甚至以下。同时，首付比例和房贷利率在北上广深等城市仍有下调空间，其中首付比例可能有10个百分点的下调空间，房贷利率也有望进一步降低。此外，增值税和契税政策在北上广深等地可能有调降可能性，特别是针对非普通住宅和二套房的契税。 发言人问：收储政策有哪些调整方向以及当前地产板块的投资机会？ 发言人答：中央提出专项债可用于土地收储、回收土地及保障性安居工程补助资金，并强调项目资本金的灵活搭配使用。对于地产板块的投资机会，短期关注有困境反转的企业，长期则聚焦二手房、商业地产、物业管理及优质地产开发企业等标的，例如我爱我家、贝壳、新城控股、华润置地、龙湖集团、华润万象生活、招商蛇口、滨江集团等。