【宏观快评】财政支持地产政策点评：隐秘的增量

核心观点与政策解读

• 财政支持地产政策落地：财政部、税务总局、住房城乡建设部及自然资源部相继发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》和《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，标志着财政支持地产政策的具体实施。
• 契税政策超预期支持居民购房：
  • 购房面积不超过140平方米的，契税税率降至1%（无论是否为唯一住房或二套房）。
  • 购房面积超过140平方米的，唯一住房契税减按1.5%，二套房契税按2%。
  • 取消了对北上广深二套房的差异化契税政策（面积不超过140平方米的契税为1%，140平方米以上的契税为2%）。
• 土地增值税预征率下限降低：
  • 各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，东部地区为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。
  • 此举旨在缓解房地产企业财务压力，避免因市场调整导致土地增值税负担过重。
• 土储专项债或成为4万亿级别增量政策：
  • 疫情以来，部分地方政府因卖地不畅，城投公司托底土地市场，占用资金近4万亿。
  • 土储专项债可能以“类化债”逻辑，大额释放这部分流动性，支持地方政府项目建设和经济发展。
  • 《通知》明确收回收购的土地原则上当年不再用于房地产开发，但可用于民生领域和实体经济项目，符合城投公司的优势领域。

研究结论

• 财政政策仍有增量可能：预计明年两会之前，财政政策仍可能有新的增量措施出台，风险偏好上行概率显著大于下行，为资本市场提供活跃窗口。
• 资本市场关注不足：当前资本市场对土储专项债的重视程度不足，其潜在的4万亿级别增量政策值得关注。

风险提示

• 财政政策不及预期。
• 市场反应超预期。
• 测算基于一定前提假设，存在偏差风险。