【宏观快评】财政支持地产政策点评：隐秘的增量

宏观研究 证券研究报告 宏观快评2024年11月14日 【宏观快评】 隐秘的增量——财政支持地产政策点评 华创证券研究所 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 证券分析师：高拓 电话：010-66500860 邮箱：gaotuo1@hcyjs.com执业编号：S0360521080001 相关研究报告 《【华创宏观】科技与安全仍是高层关注重点— —政策周观察第1期》 2024-10-22 《【华创宏观】2024财年，美国财政如何花的钱？》 2024-10-21 《【华创宏观】9.24以来，增量政策落地如何？— —政策观察双周报第88期》 2024-10-20 《【华创宏观】消费的双重使命——9月经济数据点评》 2024-10-19 《【华创宏观】地产转向新特征或已明确》 2024-10-17 事项 11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》（下统称《公告》）；11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称《通知》）。 主要观点 10月12日财政部发布会上，蓝部长将“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。”列为一揽子有针对性增量政策举措的第三条（仅次于化债、特别国债注资大行）；副部长廖岷展开介绍了财政部的三方面考虑：第一，允许专项债券用于土地储备。第二，支持收购存量房，优化保障性住房供给。第三，及时优化完善相关税收政策；11月8日，蓝部长在人大常委会新闻发布会上提到“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出”。11月11日~13日，《通知》、《公告》相继发布，财政支持地产政策落地兑现。 一、《公告》：显性的增量，契税、土地增值税超预期支持居民、企业 《公告》调整了哪些税？可分两部分：一是明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策（增值税和土地增值税），符合预期，属于“四个取消”、赋予地市政府调控自主权，已由财政部部长助理宋其超在10月17日住建部发布会上阐述（详见《地产转向新特征或已明确》；二是针对居民和企业的税收政策（契税和土地增值税），超预期，结合有关部委负责人介绍： 契税的增量点在哪？针对居民，超预期支持刚性和改善性住房需求： 1、购房不超140平米，契税降至1%（无论唯一住房、二套房）； 2、购房140平米以上，唯一住房契税减按1.5%，二套房契税按2%； 3、不再区别对待北上广深二套房（面积不超过140平米，契税1%；140平米以上，契税2%）。 土地增值税的增量点在哪？针对企业（个人销售住房暂免征收土地增值税），超预期缓解房地产企业财务困难（随着地产市场持续调整，部分地产项目增值率降幅较大，土地增值税预征率下限过高，或导致企业持续多缴税、累积资金压力）：将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，即东部下限为1.5%，中部和东北下限为1%，西部下限为0.5%（注：为保障土地增值税收入及时均衡入库，土地增值税实行预征制度，即税务部门对纳税人在项目竣 工结算前转让房地产取得的收入，按一定比例预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补；税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限，其中：东部为2%，中部和东北为1.5%，西部为1%）。 二、《通知》：隐秘的增量，土储专项债支持地方政府，或有4万亿 《通知》虽由自然资源部发布，但内容对应廖副部长10月12日介绍的“有利于房地产平稳发展的政策措施”三方面考虑之首，预计土储专项债有望成为4万亿级别的增量政策，资本市场当前对其重视程度仍不足。 为何政策量级或有4万亿？提供一个参考视角：疫情以来，一些地方政府由于卖地不畅，让城投托底土地市场，对其形成较大资金占用；我们测算2020~2024年城投超常规拿地占用资金近4万亿，土储专项债或以“类化债”逻辑，大额释放这部分流动性（具体土储专项债是否全部、何种节奏支持城投，尚不清楚，仅从支持地方政府角度，提示一个支持该工具放量的视角）。 对于地方政府而言，若明年土储专项债重启发行，当地又有符合中央战略要求或当地民生、实体经济需要的项目，当年或就能形成进入经济循环的增量（仍属地方合理发展权（详见《好饭不怕晚，空间在路上———人大常委会新闻发 布会点评》））。《通知》明确“收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产 开发”，但“收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制”，城投长期以来作为地方政府项目建设的重要抓手，本身优势就不在房地产开发、而在民生领域和实体经济项目建设，符合《通知》要求。 三、对资本市场意味着什么：好饭不怕晚，空间在路上 重申明年两会之前，预计财政政策随时仍有增量可能，几乎没有明确证伪的风险，风险偏好上行概率料将显著大于下行，是珍贵的、确定性较高的活跃窗口 （详见《好饭不怕晚，空间在路上———人大常委会新闻发布会点评》）。 风险提示：财政政策不及预期，市场反应超预期，测算基于一定前提假设存在偏差风险。 目录 一、《公告》：显性的增量，契税、土地增值税超预期支持居民、企业4 二、《通知》：隐秘的增量，土储专项债支持地方政府，或有4万亿4 三、对资本市场意味着什么：好饭不怕晚，空间在路上5 一、《公告》：显性的增量，契税、土地增值税超预期支持居民、企业 《公告》调整了哪些税？可分两部分：一是明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策（增值税和土地增值税），符合预期，属于“四个取消”、赋予地市政府调控自主权，已由财政部部长助理宋其超在10月17日住建部发布会上阐述（详见《地产转向新特征或已明确》；二是针对居民和企业的税收政策（契税和土地增值税），超预期，结合有关部委负责人介绍： 契税增量点在哪？针对居民，超预期支持刚性和改善性住房需求： 1、购房不超140平米契税降至1%（无论唯一住房、二套房）； 2、购房140平米以上，唯一住房契税减按1.5%、二套房契税按2%； 3、不再区别对待北上广深二套房（面积不超过140平米，契税1%；140平米以上，契税2%）。 土地增值税增量点在哪？针对企业（个人销售住房暂免征收土地增值税），超预期缓解房地产企业财务困难（随着地产市场持续调整，部分地产项目增值率降幅较大，土地增值税预征率下限过高，或导致企业持续多缴税、累积资金压力）：将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，即东部下限为1.5%，中部和东北下限为1%，西部下限为0.5%（注：为保障土地增值税收入及时均衡入库，土地增值税实行预征制度，即税务部门对纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，按一定比例预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补；税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限，其中：东部为2%，中部和东北为1.5%，西部为1%）。 二、《通知》：隐秘的增量，土储专项债支持地方政府，或有4万亿 《通知》虽由自然资源部发布，但内容对应廖副部长10月12日介绍的“有利于房地产 平稳发展的政策措施”三方面考虑之首，预计土储专项债有望成为4万亿级别的增量政策，资本市场当前对其重视程度仍不足。 为何政策量级或有4万亿？提供一个参考视角：疫情以来，一些地方政府由于卖地不畅，让城投托底土地市场，对其形成较大资金占用；我们测算2020~2024年城投超常规拿地占用资金近4万亿，土储专项债或以“类化债”逻辑，大额释放这部分流动性（具体土储专项债是否全部、何种节奏支持城投，尚不清楚，仅从支持地方政府角度，提示一个支持该工具放量的视角）。 对于地方政府而言，若明年土储专项债重启发行，当地又有符合中央战略要求或当地民生、实体经济需要的项目，当年或就能形成进入经济循环的增量（仍属地方合理发展权， （详见《好饭不怕晚，空间在路上———人大常委会新闻发布会点评》））。《通知》明确“收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发”，但“收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制”，城投长期以来作为地方政府项目建设的重要抓手，本身优势就不在房地产开发、而在民生领域和实体经济项目建设，符合《通知》要求。 图表1土储专项债放量逻辑或“类化债”：城投超常规拿地占用资金已近4万亿 资料来源：企业预警通，华创证券测算注：2020年~2024年城投超常规拿地按（当年城投拿地比-2019年城投拿地比）*当年土地出让金测算 三、对资本市场意味着什么：好饭不怕晚，空间在路上 重申明年两会之前，预计财政政策随时仍有增量可能，几乎没有明确证伪的风险，风险偏好上行概率料将显著大于下行，是珍贵的、确定性较高的活跃窗口（详见《好饭不怕晚，空间在路上———人大常委会新闻发布会点评》）。 宏观组团队介绍 研究所副所长、首席宏观分析师：张瑜 研究方向：长期从事国内外宏观经济、大类资产配置、人民币汇率及金融市场等方面研究。现任华创证券研究所副所长、宏观经济研究主管、首席宏观分析师，曾任民生证券投资决策委员会委员、首席宏观分析师、资产配置与投资战略研究中心负责人。目前还兼任中国人民大学国际货币研究所研究员，中国人民大学财税研究所兼职研究员，澳门城市大学经济研究所特约研究员，中国金融四十人论坛（CF40）青年论坛会员，中国保险资产管理业协会资管百人。作为首席带队连续多年获得资本市场奖项。2019至2021年，连续多年获新财富最佳分析师、水晶球最佳分析师、新浪金麒麟最佳分析师、上证报最佳宏观经济分析师、金牛最具价值分析师、21世纪金牌分析师、Wind金牌分析师及路演领军人物等奖项。2022年最新获奖详情：新财富最佳分析师第三名、水晶球最佳分析师第二名、上证报最佳分析师第二、中证报最佳分析师第二、新浪金麒麟最佳分析师第三。 副组长、高级分析师：陆银波 研究方向：宏观政策、经济增长及行业比较。中国人民大学汉青研究院数量经济学硕士研究生，统计学院数学与经济学双学士学位，CPA，2019年加入华创证券研究所。曾任职于中信证券股权衍生品部、另类投资部，主要负责可转债研究及大类资产配置，具有六年证券从业经历。凤凰卫视、第一财经等特约连线评论员，对外经济贸易大学特聘讲师作为核心成员，连续两年获得资本市场多个奖项，包括2020-2022年新财富最佳分析师等。 高级研究员：文若愚 研究方向：金融利率，流动性分析，信用扩张等方面。美国得克萨斯大学达拉斯分校硕士，2021年加入华创证券研究所。具有四年宏观研究经验，曾任职于华融证券，长江证券，期间多次在国内金融市场研究，北大金融评论，中国货币市场等学术期刊发表研究文章。作为团队成员获得“远见杯”中国经济，全球市场预测双冠军。2022年新财富最佳分析师团队核心成员。 高级分析师：高拓 研究方向：财政政策。麦克马斯特大学金融学硕士，CFA，2019年加入华创证券研究所。具有多年海外宏观与大宗商品策略研究经验，曾在加拿大任职于海外大宗商品基金，回国后任财富管理公司研究部负责人，长期在新浪财经、扑克财经、华尔街见闻等多家财经平台担任特约专栏作者。2020-2022年新财富最佳分析师团队核心成员。 高级分析师：殷雯卿 研究方向：海外宏观与大类资产。中国人民大学国际商务硕士，2019年加入华创证券研究所。曾任职于兴业证券经济与金融研究院，主要负责贵金属研究，具有四年海外宏观与大宗商品研究经验。2020-2022年新财富最佳分析师团队核心成员。 分析师：付春生 研究方向：全球通胀和海外经济。中国人民大学金融硕士，2020年加入华创证券研究所，具有3年宏观研究经验。 2020-2022年新财富最佳分析师团队核心成员。研究员：李星宇 研究方向：大类资产。清华大学金融硕士，2021年加入华创证券研究所。 助理研究员：夏雪 研究方向：海外宏观。中国人民大学