房地产行业：“金九”销售略有回稳，政策组合拳助力市场信心重建

核心观点与关键数据

• 销售回稳：9月前百家开发商销售总额环比上升0.4%至2,736亿元，主要上市开发商销售额环比微升1.2%。国企销售表现优于民企，前九个月国企合同销售额市占率增至72.7%。
• 价格下行：8月各线城市新建商品住宅和二手商品住宅价格指数同比/环比均下跌，跌幅有所扩大。
• 政策支持：9月底国家层面出台多项楼市支持政策，包括降低存量房贷利率和首付比例、加大保障性住房再贷款支持、支持收购房企存量土地等。各地政府积极响应，放松限购、限贷等政策。
• 市场信心：政策组合拳有助于稳定市场、重建信心，预计4季度销售将边际复苏。

实体市场表现

• 成交量：9月10城新房成交量环比回落12.34%，30城新房成交量环比减少15.36%。
• 供应量：9月前四周30城新房供应量环比上升24.6%，库存去化周期上升至约19.63个月。
• 价格趋势：8月新建商品住宅和二手商品住宅价格指数同比/环比均下跌，但预计4季度随着政策执行，价格有望稳定。

政策回顾

• 中央层面：9月24日发布多项政策，包括存量房贷利率下调、首付比例降低、保障性住房再贷款资金支持、支持收购房企存量土地、延长房地产金融政策期限等。9月26日政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳，调整住房限购政策，降低存量房贷利率。9月29日商业银行统一对存量房贷利率实施批量调整。
• 地方层面：超过60个城市出台政策放松措施，包括放松限购、放宽限贷、调整公积金贷款政策、发放购房补贴等。

公司更新

• 万科集团：成立深圳市泊寓住房租赁管理有限公司，拓展住房租赁业务；新增担保10亿元。
• 碧桂园：更换核数师，9只境内公司债券分期款项展期至2025年3月兑付；1-8月累计实现合同销售金额约327.9亿元。
• 融创中国：计划提出债务重组方案，面临多起合同纠纷诉讼；选择于9月30日支付新票据利息，未偿还本金额增至60亿美元。
• 龙光集团：境外重组工作稳步推进，延长最后截止日期至11月11日。
• 保利发展：发行公司债券成功，使用债券闲置募集资金补充流动资金，取消2024年度第六期中期票据发行，竞得广州天河区地块。

投资启示

• 二级市场需求将有所改善，一级实体房地产市场将保持基本稳定。
• 买家将继续偏好国企项目，华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入）中长期表现可期。
• 领先的民营企业可能借机加速债务重组进程。