房地产行业：“金九”销售略有回稳，政策组合拳助力市场信心重建

交银国际研究行业更新 房地产行业 行业评级同步 2024年10月10日 “金九”销售略有回稳，政策组合拳助力市场信心重建 9月前百开发商销售回稳。根据克而瑞数据，随着传统淡季的度过，9月前百开发商的全口径销售总额由8月的2,725亿元（人民币，下同）环比上升0.4%至2,736亿元。我们跟踪的24家主要上市开发商9月的销售额略有回升，环比提升1.2%。在9月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企1家（龙湖集团，排名第7位）。在前50的房企中，前九个月国企合同销售额市占率略有增加至72.7%。 国家统计局8月数据显示各线城市价格指数环比下行。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，8月一、二手房价格指数同比跌幅均有所扩大。新建商品住宅价格同比/环比分别下跌5.7%/0.7%（7月：-5.3%/-0.6%），而二手商品住宅价格同比/环比分别下跌8.6%/0.9%（7月： -8.2%/-0.8%）。 楼市支持政策频出，助力市场信心重建。9月24日，国新办公布多项楼市新政，包括降低存量房贷利率和首付比例、加大保障性住房再贷款资金支持、支持收购房企存量土地等。9月26日政治局会议首提要促进房地产市场止跌回稳。各地政府迅速作出响应，相继在限购政策、首付比例、税收等方面进行调整。虽然政策实施仍需时间，但各部委对于供需端的聚焦有助于具体措施的制定，从而稳定市场、重建市场信心。随着政策逐步解禁与执行，我们预计行业基本面将有所恢复，10月销售回升可期。 投资启示：我们预计随着购房门槛的降低和抵押贷款承受能力的提高，二级市场的需求将有所改善，而一级实体房地产市场将保持基本稳定。我们认为买家将继续偏好国企项目，这些项目在2024年4季度和2025上半年的销售表现仍将优于其他民企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长线我们则继续看好华润置 地（1109HK/买入）和越秀地产（123HK/买入），这两家公司在过去几 年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY24EFY25EFY24EFY25EFY24EFY25EFY24E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 96.10 86.45 7.697 8.425 11.2 10.3 0.41 0.40 4.5 华润置地 1109HK 买入 24.94 25.95 3.549 3.664 6.6 6.4 0.59 0.54 5.6 领展房托 823HK 买入 47.70 37.75 2.631 2.649 14.4 14.2 0.54 0.54 7.0 越秀地产 123HK 买入 6.60 6.40 0.813 0.901 7.1 6.4 0.40 0.39 5.6 碧桂园服务 6098HK 买入 6.08 6.78 0.795 0.712 7.7 8.6 0.56 0.55 3.2 新世界发展 17HK 买入 11.44 8.68 0.547 0.655 15.9 13.3 0.12 0.12 2.3 中海物业 2669HK 买入 6.30 6.09 0.470 0.543 11.8 10.2 3.50 2.83 2.6 雅居乐集团 3383HK 买入 1.16 1.05 -0.965 -0.983 NA NA 0.08 0.09 0.0 雅生活服务 3319HK 买入 3.20 3.71 0.718 0.886 4.7 3.8 0.39 0.37 2.1 越秀服务 6626HK 买入 4.72 3.40 0.361 0.433 8.5 7.1 1.26 1.16 5.9 恒基地产 12HK 中性 23.84 25.50 2.245 2.449 11.4 10.4 0.38 0.37 7.4 时代邻里 9928HK 中性 0.60 0.55 0.183 0.211 2.7 2.4 0.32 0.29 5.5 平均 9.3 8.5 0.71 0.64 4.3 资料来源：FactSet、交银国际预测 行业与大盘一年趋势图 行业表现恒生指数 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 10/232/246/24 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 诸葛乐懿 Gloria.Zhuge@bocomgroup.com (852)37661845 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 第一部分:股市 近一个月中国企业指数弱于内地开发商股价表现。行业资产净值折让缩小至 88.6%。 图表1:五大涨跌股，近一个月总回报图表2:五大涨跌股，年初至今总回报 资料来源:彭博、交银国际（截至2024年10月7日）资料来源:彭博、交银国际（截至2024年10月7日） 图表3:行业资产净值折让 资料来源:彭博、交银国际预测（截至2024年9月27日） 第二部分:房企销售表现 9月百强开发商销售额边际回升；政策组合拳落地助力市场信心重建 9月前百开发商销售数据有所回稳，环比提升0.4% 根据克而瑞的初步数据，9月随着行业传统淡季的度过，加之楼市支持政策频出，前百开发商的销售额环比有所回稳。2024年9月全口径销售总额由8月 2,725亿元（人民币，下同）环比上升0.4%至2,736亿元。2024年9月销售总面积约为1,527万平方米，环比下跌1.6%。2024年前九个月合同销售总额同比下跌38.6%至28,605亿元（2023年前九个月：46,567亿元）。 24家上市开发商的9月销售额环比微升1.2% 我们跟踪的24家主要上市开发商9月销售额略有回升，环比增加1.2%，主要是由于销售面积小幅增加（环比+2.2%），而销售均价有所减少（环比-4.6%）。24家开发商首九月销售额与去年同期相比仍保持全线下跌，其中国企的跌幅普遍小于民企，国企合同销售跌幅基本在15-35%，而民企跌幅则达到40-70%。在9月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅有1家（为龙湖集团，排名第7位）。在前50的房企中，前九个月国企合同销售额市占率略增加至72.7%（首七个月：72.5%）。 政策组合拳落地，长远利于重建市场信心 9月底国家层面的楼市支持政策频出。9月24日，国务院新闻办举行新闻发布会，央行、金融监管总局和证监会公布多项新的政策举措，包括降低存量房贷利率和首付比例、加大保障性住房再贷款资金支持、支持收购房企存量土地和延长房地产金融政策期限等。9月26日政治局会议进一步提出要促进房地产市场止跌回稳，并调整住房限购政策，降低存量房贷利率。各地政府对此积极响应，四大一线城市更是迅速发布楼市新政，在限购政策、首付比例、税收政策方面进行调整。虽然政策的实施需要时间，但各部委对供需端的关注有助于相关部门制定更具体的措施，稳定市场。从长远来看，这也有利于市场信心的重建。随着政策的逐步解禁与执行，我们预计整体购房情绪将持续边际复苏，行业基本面也将有所恢复，4季度销售回升可期。 图表4:2024年9月主要开发商的合同销售额 公司名称 股票代码 ————合同销售额(十亿人民币)——— —————销售面积(千平方米)———— —— 销售均价 (每平方米人民币)—— 2024年9月环比(%) 同比(%) 2024 年 9月 环比(%) 同比(%) 2024 年9月 环比(%) 同比(%) 保利发展 600048CH 21.3-4% -36% 1,213 -6% -17% 17,560 2% -22% 中海地产 688HK 18.82% -32% 809 26% -26% 23,239 -19% -8% 华润置地 1109HK 16.911% -36% 828 10% -14% 20,411 1% -26% 万科地产 2202HK 16.7-3% -51% 1,185 -10% -50% 14,127 8% -3% 招商蛇口 001979CH 14.21% -31% 580 -16% -29% 24,500 20% -3% 绿城中国 3900HK 11.036% -14% 379 35% -20% 28,971 0% 8% 龙湖集团 960HK 8.023% -45% 607 15% -20% 13,213 8% -31% 越秀地产 123HK 7.8-22% -24% 200 -49% -42% 39,000 52% 31% 建发房产 1908HK 7.558% -46% 374 41% -39% 20,134 13% -12% 中国金茂 817HK 7.013% -42% 399 16% -34% 17,544 -3% -12% 碧桂园 2007HK 5.327% -31% 653 27% -31% 8,070 0% 0% 保利置业 119HK 3.742% 15% 160 23% 0% 23,125 16% 15% 世茂集团 813HK 2.913% 46% 241 19% 38% 12,199 -6% 6% 美的置业 3990HK 2.5-7% -40% 241 1% -27% 10,373 -8% -18% 新城控股 1030HK 2.3-9% -61% 292 -1% -64% 7,842 -8% 8% 旭辉集团 884HK 2.14% -62% 178 1% -55% 11,573 2% -14% 融创中国 1918HK 1.4-81% -86% 125 -11% -83% 10,960 -79% -17% 雅居乐 3383HK 0.9-26% -57% 67 -34% -64% 13,881 12% 19% 建业集团 832HK 0.828% -7% 110 21% -11% 7,000 6% 4% 宝龙地产 1238HK 0.6-5% -68% 52 -17% -57% 11,923 16% -26% 时代中国 1233HK 0.60% -20% 47 -19% -16% 11,702 23% -5% 合景泰富 1813HK 0.5-7% -35% 27 -23% -40% 20,000 21% 8% 中骏集团 1966HK 0.5-65% -53% 58 -48% -50% 8,966 -33% -7% 龙光集团 3380HK 0.539% -64% 38 41% -56% 13,158 -1% -18% 平均 1.2% -39.1% 2.2% -35.7% -4.6% -5.2% 资料来源：克而瑞、交银国际 图表5:主要开发商2024年前九月合同销售额 公司名称 股票代码 ——合同销售额(十亿人民币)—— 2024年2023年 首九月首九月同比(%) ———销售面积(千平方米)——— 2024年2023年 首九月首九月同比(%) ——销售均价 2024年 首九月 (每平方米人民币)—— 2023年 首九月同比(%) 保利发展 600048CH 242.1 332.1 -27% 13,430 18,902 -29% 18,027 17,570 3% 中海地产 688HK 198.8 239.0 -17% 7,377 10,569 -30% 26,949 22,610 19% 万科地产 2202HK 180.5 280.6 -36% 13,308 18,336 -27% 13,563 15,303 -11% 华润置地 1109HK 172.3 234.3 -26% 7,517 9,893 -24% 22,921 23,685 -3% 招商蛇