房地产行业周报：第二支箭加速落地，政策组合拳重塑市场信心

核心观点：第二支箭加速落地，政策组合拳重塑市场信心 在十月以来销售数据依旧低迷的情况下，交易商协会公告将支持约2500亿元民营企业债券融资落地，继由中债增担保发债之后持续加大对民营房企融资的支持力度，龙湖集团200亿储架式注册发行已受理，新城控股也公告了150亿元债务融资工具的注册额度，我们认为民企融资陆续恢复将有效提振行业市场信心。同时杭州限购区实行首套房认房不认贷，调低二套住房首付比例，因城施策调控有往更高能级城市倾斜的趋势。我们预计在中央和地方政策组合拳积极出台以及疫防疫政策开始优化的情况下，居民预期将持续改善，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：民企债券融资持续推进，杭州首套房实行认房不认贷 中央层面：交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。发改委发文进一步完善政策环境，加大力度支持民间投资发展，持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点等。 地方层面：杭州限购区首套房实行认房不认贷，降低二手房首付比例，临平区放松限购。深圳商品房预售资金监管模式正在推进改革，政府将接替商业银行成为监管主体。北京通州区台湖、马驹桥地区商品住房(包括新建商品住房和二手住房)执行北京经开区商品住房政策有关规定。 市场端：二手房成交量持续增长，南京四批次供地均底价成交 销售端：2022年第45周，全国64城商品住宅成交面积280万平米，同比下降42%，环比下降27%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达18083万平米，累计同比下降33%，一二线城市走势较好于三四线。全国23城二手房成交面积为136万平米，同比增速46%，前值56%；年初至今累计成交面积5689万平米，同比增速-15%，前值-16%。 投资端：2022年第45周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积5443万平方米，成交土地规划建筑面积4002万平方米，同比增加49%，成交溢价率为5.4%。 南京第四批次集中4宗地块均以底价成交，地块全部位于江北新区核心区，同时也隶属市场热度较高的江北新区中央商务区，江景资源优势明显，均不设未来新房毛坯限价，总规划建面29.3万m，成交总价66亿元，均为国资摘得。 融资端：国内信用债发行同比减少 2022年第45周，信用债发行51.1亿元，同比减少44%，环比增加3%，平均加权利率3.74%，环比增加28BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、民企债券融资持续推进，杭州首套房实行认房不认贷 中央层面：（1）交易商协会:继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。（2）证监会、国资委:11月11日，中国证监会、国资委联合发布《关于支持中央企业发行科技创新公司债券的通知》。:一是通过优化市场服务运行机制、监管考核标准、融资决策程序等方式多措并举支持中央企业发行科技创新公司债券募集资金，并积极支持中央企业开展数据中心、工业互联网、人工智能等新型基础设施领域REITs试点。二是鼓励中央企业增加研发投入，同时将募集资金通过权益出资、供应链金融、园区孵化等途径带动中小企业创新协同发展三是增强证监会与国资委在规范与服务中央企业科创融资等方面的政策协同形成引导金融资源向科技创新领域聚集的合力。（3）发改委:发文进一步完善政策环境，加大力度支持民间投资发展。从6个方面出台21项具体举措，明确发挥重大项目牵引和政府投资撬动作用，支持民间投资参与102项重大工程等项目建设，发挥政府投资引导带动作用，支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点等。（4）建设银行:建设银行11月8日举行住房租赁基金成立发布暨合作签约仪式，宣布建信住房租赁基金(有限合伙)、建信住房租赁私某基金管理有限公司正式成立，并与北京、重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山等地签署子基金意向协议，以及首批十余个项目收购协议。建信住房租赁基金募集规模为300亿元。截至目前，重点推进项目20余个，项目资产总规模超过100亿元。 基金投资项目成熟稳定后，可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。 地方层面：（1）杭州：对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行。 政策调整范围为杭州市限购区；贷款购买第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例为40%，政策调整范围为杭州市限购区。（2）宁波：优化升级基础人才购房补贴申领政策:限售规定适当放宽，取消原领补贴后五年限售要求；对于“合伙购房”，新政策不再限制申请人持有的最低产权比例，可按产权比例享受购房补贴。（3）郑州:多家银行出台针对企业和个人住房按揭的延期还本付息政策，加强对小微企业、个体工商户及社会民生的金融支持，以保市场主体稳就业。（4）成都：高层次人才本人可不受户籍、社保缴纳时间和住房限购区域的限制购房，购买商品住房时视为无房居民家庭参与商品住房申购，本人及家庭限购套数须符合限购政策相关规定，所购住房限售5年。（5）河南：积极做好存量债务展期，加大对保交楼项目配套融资支持力度。截至10月末，全省银行机构对开发贷实施延期展期314.1亿元，对问题楼盘和保交楼项目提供配套融资已批复262亿元、已投放151.5亿元。（6）义乌:鼓励房企开展团购活动，对使用货币化凭证购买对象，再给予一定的让利:首套、二套及以上购房契税补贴100%、80%延长至年底。（7）合肥:调整摇号政策:市区范围内新建商品房的登记购房人数与可售房源之比超1.2即触发摇号(原为1.5)。（8）深圳：明确深圳商品房预售资金监管模式正在推进改革，政府将接替商业银行成为监管主体。 表1：民企债券融资持续推进，杭州首套房实行认房不认贷 2、销售端：新房成交量同比仍下滑，二手房同比持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比下滑 根据房管局数据，2022年第45周，全国64城商品住宅成交面积280万平米，同比下降42%，环比下降27%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达18083万平米，累计同比下降33%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2022年第45周64大中城市成交面积同比环比下降 图4：2022年第45周64大中城市中一线城市成交面积同比环比下降 图5：2022年第45周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 图6：2022年第45周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比下降 根据房管局数据，2022年第45周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-33%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-35%、-39%、-54%，年初至今累计增速-24%、-31%、-39%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比增长 2022年第45周，全国23城二手房成交面积为136万平米，同比增速46%，前值56%；年初至今累计成交面积5689万平米，同比增速-15%，前值-16%。 图8：23城二手房成交单周同比大幅提升 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，南京四批次供地均底价成交 2022年第45周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积5443万平方米，成交土地规划建筑面积4002万平方米，同比增加49%，成交溢价率为5.4%。一线城市成交土地规划建筑面积65万平方米，同比增加941%；二线城市成交土地规划建筑面积1152万平方米，同比增加30%；三线城市成交土地规划建筑面积2785万平方米，同比增加56%。南京第四批次集中4宗地块均以底价成交，地块全部位于江北新区核心区，同时也隶属市场热度较高的江北新区中央商务区，江景资源优势明显，均不设未来新房毛坯限价，总规划建面29.3万m，成交总价66亿元，均为国资摘得。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率有所回升 4、融资端：国内信用债发行同比减少 2022年第45周，信用债发行51.1亿元，同比减少44%，环比增加3%，平均加权利率3.74%，环比增加28BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比减少 图14：海外债无新增发行 图15：债券发行规模累计同比降幅仍较大 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年11月7-11日，下同）房地产指数上涨10.24%，沪深300指数上涨0.56%，相对收益为9.68%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第1位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：新城控股、三湘印象、阳光城、特发服务、*ST银亿，涨跌幅排名后5位的个股分别为万业企业、珠江股份、万通发展、*ST中房、*ST绿景。 图16：本周房地产指数上涨10.24%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中新城控股、三湘印象、阳光城涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中万业企业、珠江股份、万通发展跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 1-9月统计局商品房销售面积累计同比降幅在低基数影响下略有缩窄，但整体市场依旧疲软，房地产企业到位资金依旧偏弱，后续行业拿地面积、新开工面积预计继续承压。十月以来新房成交情况同比仍处于下降趋势，但二手房市场同比持续增长率先企稳回暖，在销售维持低迷的情况下，各城土拍成交也以低溢价、国央企拿地为主。我们预计政府后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合，在宽松政策预期和低基数影响下，市场将对房地产板块逐渐恢复信心，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。