房地产市场周报：多部门政策组合拳发力，近期楼市销售有所回暖

证券研究报告 策略点评 多部门政策组合拳发力，近期楼市销售有所回暖 房地产市场周报（10.21-10.27） 2024年10月21日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 30% 20% 10% 0% -10% 2023-102024-01 2024-04 2024-07 2024-10 % 1M 3M 12M 上证指数 19.41 9.58 9.56 沪深300 22.93 11.19 12.10 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：中央明确止跌回稳目标，宏观政策将更为积极2024-10-16 2房地产市场周报：重磅支持举措相继落地，核 心城市有望引领市场2024-10-08 3房地产市场周报：楼市旺季销售不及预期，政策有待进一步优化2024-09-24 本周观点：在政策支持力度持续加大的背景下，上周（10.14-10.20） 商品房销售量延续回暖态势。30大中城市商品房成交面积环比增加15.28%；各能级城市成交面积均明显增加，其中一二三线城市环比分别增加27%、5.14%、17.20%，一线城市引领市场。从政策面来看，继财政部明确要叠加运用多种财政政策工具支持推动房地产市场止跌回稳后，住建部、金融监管总局近日也宣布了两项重要新政，一是通过货币化安置的方式新增100万套城中村和危旧房改造。二是将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，并将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”。在中央宏观政策持续发力的同时，“因城施策”也在加快推进，特别是地方政府针对房地产市场的各项行政限制已相继放宽或取消。10月16日，天津市正式宣布取消新建商品住房和二手住房购买、转让等方面的限制性措施；西安市也于10月17日宣布取消住房“限售”政策。随着限制性政策的取消，商品房将加快回归商品属性，这将有助于推动房价筑底企稳。总体而言，房地产市场在政策助力下已出现一些积极的变化，特别是核心城市表现强劲，期待各项新政加快落地，但整体市场的企稳可能还需要时间。 上周房地产政策动态及市场重要消息：（1）国家统计局10月18日公布1-9月全国房地产市场基本情况，新建商品房销售面积70284万 平方米，同比下降17.1%。（2）国新办10月17日举行新闻发布会，住建部部长倪虹表示，将选择在前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，加大政策支持力度。（3）金融监管总局副局长肖远企10月17日在国新办新闻发布会表示，今后符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应该按照“白名单”管理。 上周商品房与土地市场重点高频数据：10月14日至10月20日，30大中城市商品房周度成交面积环比增加15.28%，同比减少8.37%，其 中一二三线城市环比分别增加27%、5.14%、17.20%，市场需求延续回暖态势；从累计值来看，1月1日至10月20日，30大中城市商品房累计成交面积同比减少32.74%，绝对量仍处于低位。 投资建议：（1）目前房地产支持政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是 今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2上周政策动态及重要消息5 2.11—9月新建商品房销售面积同比下降17.1%5 2.2住建部：以货币化安置方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造5 2.3金融监管总局：要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，而同期我国城镇化率为66.16%。因此，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝壳研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢 大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年9月，全国商品房销售面积累计同比下降17.1%,销售额累计同比下降22.7%，降幅呈持续收窄态势； 商品房销售面积当月值已连续36个月同比下降,持续时间远超上一轮较大的下行周期 （2014年2月至2015年3月）。此外，2024年1-9月，全国房地产开发投资同比下降10.1%，降幅相比前8个月略有收窄。总体来看，7月以来受政策利好的助力，全国商品房市场出现边际回暖，但下行趋势暂未出现明显逆转；9月国房景气指数为92.41点，相比前值略有回升，但仍处于历史低位。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20% 区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，各项政策正在形成合力，市场筑底或将加速。在政策支持力度持续加大 的背景下，上周（10.14-10.20）商品房销售量延续回暖态势。30大中城市商品房成交面积环比增加15.28%；各能级城市成交面积均明显增加，其中一二三线城市环比分别增加27%、5.14%、17.20%，一线城市引领市场。从政策面来看，继财政部明确要叠加运用多种财政政策工具支持推动房地产市场止跌回稳后，住建部、金融监管总局近日也宣布了两项重要新政，一是通过货币化安置的方式新增100万套城中村和危旧房改造。二是将 “白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，并将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”。在中央宏观政策持续发力的同时，“因城施策”也在加快推进，特别是地方政府针对房地产市场的各项行政限制已相继放宽或取消。10月16日，天津市正式宣布取消新建商品住房和二手住房购买、转让等方面的限制性措施；西安市也于10月17日宣布取消住房“限售”政策。随着限制性政策的取消，商品房将加快回归商品属性，这将有助于推动房价筑底企稳。总体而言，房地产市场在政策助力下已出现一些积极的变化，特别是核心城市表现强劲，期待各项新政加快落地，但整体市场的企稳可能还需要时间。 2上周政策动态及重要消息 2.11—9月新建商品房销售面积同比下降17.1% 1—9月份，全国房地产开发投资78680亿元，同比下降10.1%。1—9月份，房地产 开发企业房屋施工面积715968万平方米，同比下降12.2%。房屋新开工面积56051万平方米，下降22.2%。房屋竣工面积36816万平方米，下降24.4%。1—9月份，新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%。新建商品房销售额68880亿元，下降22.7%。9月末，商品房待售面积73177万平方米，同比增长13.4%。1—9月份，房地产开发企业到位资金78898亿元，同比下降20.0%。其中，国内贷款11466亿元，下降6.2%；利用外资29亿元，下降19.9%；自筹资金28680亿元，下降9.1%；定金及预收款23593亿元，下降29.8%；个人按揭贷款11079亿元，下降34.9%。20.8%。9月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为92.41。 来源：国家统计局 2.2住建部：以货币化安置方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造 国新办10月17日举行新闻发布会，住建部部长倪虹介绍：随着城市发展进程，新房子会变成老房子，有的老房子会变成