房地产行业行业周报：政策组合拳托底楼市，央国企销售逐步复苏

本周A股港股地产下跌，物业板块先涨后跌。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.5%，在各板块中位列第13；WIND港股房地产板块涨跌幅为-6.2%，在各板块中位列第18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.3%，沪深300指数涨跌幅为-1.3%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.1%和-4.1%。 本周上海、深圳、苏州、沈阳等地土拍结束，各城热度分化。本周全国300城宅地成交建面1805万㎡，单周环比5%，单周同比36%，平均溢价率3%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面36083万㎡，累计同比-44%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房成交延续快速反弹趋势，同环比均明显提升。本周（9月24日-9月30日）35个城市商品房成交合计796万平米，周环比+51%，周同比+17%。其中 ，一线城市周环比+23%， 周同比+8%； 二线城市周环比+66%，周同比+23%；三四线城市周环比+28%，周同比+0%。 本周二手房表现活跃，环比小幅下降，同比提升。本周（9月24日-9月30日）15个城市二手房成交合计176万平米，周环比-4%，周同比+28%。其中，一线城市周环比+22%，周同比+8%；二线城市周环比-12%，周同比+38%；三四线城市周环比+9%，周同比+28%。 9月百强销售表现与上月相当，头部央国企房企销售更具韧性。2022年1-9月百强房企累计销售同比-46%，降幅较1-8月收窄2pct；9月单月百强房企销售环比+4%，同比-26%。①从梯队来看：头部TOP10房企销售更具韧性，1-9月累计销售同比-39%，9月单月销售环比+7%，同比-7%；9月TOP30房企中已有14家销售环比为正，11家同比为正。②从房企性质来看：央国企销售逐步复苏，头部招商蛇口、华润臵地、中海地产和保利发展单月同比均为正，而越秀地产表现最为强势，同环比均超过100%。 全国层面出台政策组合拳，支持刚性和改善性需求。①央行、银保监会发布通知：2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限；政策实质是对这类城市的定向和结构化降息，对首套房需求的释放有促进作用。②财政部发布通知：2022.10.1至2023.12.31期间出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；与房贷利率下限调政府互补，加速存量房的流通，促进臵换改善需求释放。③9月30日央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以上调整为3.1%。我们预计后续各城市在认房认贷标准方面或有进一步松动，叠加利率下调、减免税费及各地的四限松绑，促进房地产行业的健康发展。 投资建议 首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 2022年1-9月TOP100房企销售情况 9月百强销售表现与上月相当，头部央国企房企销售更具韧性。2022年1-9月百强房企累计销售同比-46%，降幅较1-8月收窄2pct；9月单月百强房企销售环比+4%，同比-26%。①从梯队来看：头部TOP10房企销售更具韧性，1-9月累计销售同比-39%，9月单月销售环比+7%，同比-7%，均好于百强其他梯队；9月TOP30房企中已有14家销售环比为正，11家同比为正。②从房企性质来看：央国企背景的房企销售逐步复苏，头部招商蛇口、华润臵地、中海地产和保利发展单月同比均为正，而越秀地产表现最为强势，同环比均超过100%。 图表1：2022年1-9月TOP100房企销售情况 图表2：TOP100房企累计全口径销售金额及同比走势 图表3：TOP100房企单月全口径销售金额及同比走势 全国层面出台楼市政策组合拳 税收、信贷等政策的密集出台充分利好楼市。2022年9月29日-30日，国家层面出台1条税收优惠政策和2条信贷支持政策，均有利于降低购房成本、提振市场信心，对促进市场活跃度和流动性，促进房地产销售企稳和健康发展有一定的积极意义。 9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。70个大中城市中，8个二线城市、15个三四线满足条件。 9月30日，财政部发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告：自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 9月30日，央行发布：自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.5%，在各板块中位列第13；WIND港股房地产板块涨跌幅为-6.2%，在各板块中位列第18。本周地产涨跌幅前5名为华联控股、金地集团、荣丰控股、招商蛇口、上实城市开发，涨跌幅分别为+15.3%、+4.1%、+4.1%、+3.5%、+3.4%；末5名为旭辉控股集团、绿地香港、祥生控股集团、合景泰富集团、数源科技，涨跌幅分别为-38%、-28%、-25.3%、-21.8%、-18%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.3%，沪深300指数涨跌幅为-1.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.1%和-4.1%。本周物业涨跌幅前5名为金科服务、德信服务集团、新大正、佳兆业美好、绿城服务，涨跌幅分别为+31.9%、+2%、+0.9%、+0.8%、+0.2%；末5名为旭辉永升服务、世茂服务、康桥悦生活、碧桂园服务、C特发，涨跌幅分别为-19.6%、-16.5%、-15.8%、-15%、-13.3%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第40周，全国300城宅地成交建面1805万㎡，单周环比5%，单周同比36%，平均溢价率3%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面36083万㎡，累计同比-44%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五，分别为784、631、530、518、511亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表13：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（9月24日-9月30日）35个城市商品房成交合计796万平米，周环比+51%，周同比+17%，月度累计同比-13%，年度累计同比-30%。其中： 一线城市：周环比+23%，周同比+8%，月度累计同比+13%，年度累计同比-24%； 二线城市：周环比+66%，周同比+23%，月度累计同比-19%，年度累计同比-28%； 三四线城市：周环比+28%，周同比0%，月度累计同比-16%，年度累计同比-44%。 图表14：40城新房成交面积及同比增速 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表17：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（9月24日-9月30日）15个城市二手房成交合计176万平米，周环比-4%，周同比+28%，月度累计同比+21%，年度累计同比-16%。其中： 一线城市：周环比+22%，周同比+8%，月度累计同比+9%，年度累计同比-31%； 二线城市：周环比-12%，周同比+38%，月度累计同比+25%，年度累计同比-8%； 三四线城市：周环比+9%，周同比+28%，月度累计同比+50%，年度累计同比-38%。 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表21：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.6亿平米，环比+0.3%，同比+5.7%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为18.4月，较上周+0.1个月，较去年同比+2.5个月。 图表22：12城商品房的库存和去化周期 图表23：12城各城市能级的库存去化周期 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表25：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表26：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表27：物管行业资讯 物管公司动态 图表28：物管公司动态 行业估值 图表29：A股地产PE- TTM 图表30：港股地产PE- TTM 图表31：港股物业股PE- TTM 图表32：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。