证券研究报告行业月报：9月百强房企月度销售报告：“金九”成色不足，月末政策密集出台助力市场改善

房地产 证券研究报告|行业月报 2024年10月06日 9月百强房企月度销售报告：“金九”成色不足，月末政策密集出台助力市场改善 9月成交延续降势，百强单月权益成交额为年内仅次于1月和2月的低点，“金九”成色不足。9月末重磅政策密集出台，包括924央行宣布的数项与地产相关 增持（维持） 政策，926政治局会议关于房地产“促进止跌回稳”等相关表述，以及四个一线城 市购房政策跟进放松。我们认为，中央维稳和支持房地产态度已十分明确，市场在政策出台后情绪层面和信心层面有望得到改善，后续政策落地及效果是主要观察点。从累计情况看，1-9月TOP100房企实现操盘口径销售金额26338.6亿元，同比降低36.6%，较上月累计同比降低0.1pct；权益口径销售金额为20849.9亿元，同比降低36.2%，较上月同期持平。从9月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额2517.1亿元，同比降低37.7%，环比增长0.2%；权益口径销售金额1923.6亿元，同比降低36.1%，环比降低3.3%。 TOP10房企1-9月操盘销售额降幅维持32%，其他梯队房企降幅在40%左右。从2024年1-9月操盘销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比-32.1%；其次是TOP31-50房企，同比-40.2%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比-42.4%。从1-9月权益销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比-30.7%；其次是 行业走势 10% 0% -10% -20% -30% -40% 房地产沪深300 TOP51-100房企，同比-39.1%。跌幅最大的是TOP11-20房企，同比-42.2%。 对比2024年1-9月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的 2023-102024-022024-062024-09 作者 是100强门槛。具体看，10强门槛从1271.8亿元下降至640.0亿元，同比-49.7%； 20强门槛从484.6亿元下降至258.5亿元，同比-46.7%；30强门槛从302.7亿 元下降至178.3亿元，同比-41.1%；50强门槛从187.5亿元下降至106.3亿元， 同比-43.3%；100强门槛从81.7亿元下降至49.9亿元，同比-38.9%。 百强房企9月销售表现延续分化，国央企和相对稳健的民企累计跌幅较小。2024 年1-9月累计操盘口径销售额排名前�的是保利发展、中海地产、绿城中国、万科 地产、华润置地，分别实现销售额2203、1889、1872、1684、1550亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企仅1家同比正增，重点房企中，绿城中国-2.6%、中海地产-16.8%、越秀地产-26.4%、保利发展-27.1%、华润置地-28.8%、招商蛇口-34.9%、华发股份-35.2%、建发房产-35.8%、滨江集团-38.6%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改 善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线 +2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A股的招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 重点标的 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师肖依依 执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W39：本周新房成交同比- 33.6%，中央重磅政策密集出台》2024-09-29 2、《房地产开发：政治局会议点评：维稳房地产态度明确，后续配套资金及落地效果是主要观察点》2024- 09-26 3、《房地产开发：地产政策又一波来袭，信贷、收储、土地收购有新变化》2024-09-24 股票代码 股票名称 投资评级 EPS（元） PE 2023A 2024E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E 001979.SZ 招商蛇口 买入 0.70 0.65 0.65 0.65 13.20 18.83 18.86 18.81 002244.SZ 滨江集团 买入 0.81 0.90 0.95 0.94 10.40 12.59 11.98 12.01 600048.SH 保利发展 买入 1.01 1.05 1.13 1.12 8.00 10.46 9.76 9.81 600325.SH 华发股份 买入 0.67 0.61 0.60 0.61 8.30 12.00 12.16 12.14 600153.SH 建发股份 买入 4.45 1.15 1.36 1.44 1.60 8.85 7.50 7.10 资料来源：Wind，国盛证券研究所 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、“金九”成色不足，月末政策密集出台助力市场改善3 二、房企延续分化，国央企和相对稳健的民企累计跌幅较小6 三、投资建议9 风险提示9 图表目录 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额3 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额3 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额4 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积4 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额5 图表6：各梯队房企权益比重5 图表7：各梯队操盘口径销售金额门槛变化情况（亿元）5 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况7 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况8 一、“金九”成色不足，月末政策密集出台助力市场改善 9月成交延续降势，百强单月权益成交额为年内仅次于1月和2月的低点，“金九”成色不足。9月末重磅政策密集出台，包括924央行宣布的数项与地产相关政策，926政治局会议关于房地产“促进止跌回稳”等相关表述，以及四个一线城市购房政策跟进放松。我们认为，中央维稳和支持房地产态度已十分明确，市场在政策出台后情绪层面和信心层面有望得到改善，后续政策落地及效果是主要观察点。从累计情况看，1-9月 TOP100房企实现操盘口径销售金额26338.6亿元，同比降低36.6%，较上月累计同比降低0.1pct；权益口径销售金额为20849.9亿元，同比降低36.2%，较上月同期持平。从9月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额2517.1亿元，同比降低37.7%，环比增长0.2%；权益口径销售金额1923.6亿元，同比降低36.1%，环比降低 3.3%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 60% 单月操盘金额（亿元，左轴） 同比（右轴） 环比（右轴） 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 单月权益金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 TOP10房企1-9月操盘销售额降幅收窄至32%，其他梯队房企仍在40%左右的降幅。从2024年1-9月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降 32.1%；TOP31-50房企排名第2，同比下降40.2%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降42.4%。 从2024年1-9月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降30.7%；TOP51-100房企排名第2，同比下降39.1%。跌幅最大的是TOP11-20房企，同比下降42.2%。 具体看各梯队数据，2024年1-9月TOP10房企实现操盘口径销售金额13485.1亿元，同比下降32.1%；操盘口径销售面积7365.2万方，同比下降36.8%；权益口径销售金额10004.0亿元，同比下降30.7%，权益比重73.0%。 2024年1-9月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额4411.2亿元，同比下降40.8%； 操盘口径销售面积2728.8万方，同比下降40.8%；权益口径销售金额3303.2亿元，同比下降42.2%，权益比重69.4%。 2024年1-9月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额2043.7亿元，同比下降42.4%； 操盘口径销售面积1359.1万方，同比下降33.8%；权益口径销售金额1786.1亿元，同比下降41.5%，权益比重68.3%。 2024年1-9月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额2815.3亿元，同比下降40.2%； 操盘口径销售面积1601.0万方，同比下降38.8%；权益口径销售金额2530.0亿元，同比下降39.7%，权益比重75.6%。 2024年1-9月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额3583.3亿元，同比下降40.3%； 操盘口径销售面积1947.3万方，同比下降37.7%；权益口径销售金额3226.6亿元，同比下降39.1%，权益比重77.3%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 累计操盘口径销售金额（亿元，左轴） 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 同比（%，右轴） -32.1% -40.2%-40.3% -40.8% -42.4% -30% -32% -34% -36% -38% -40% -42% -44% 8000 -33.8% -36.8% -37.7% -40.8% -38.8% 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 累计操盘口径销售面积（万方，左轴） 同比（%，右轴） -31% -33% -35% -37% -39% -41% -43% -45% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额图表6：各梯队房企权益比重 12000 10000 8000 6000 累计权益口径销售金额（亿元，左轴） 同比（%，右轴） -30.7% -30% -32% -34% -36% -38% 权益比重 权益比重 77.3% 75.6% 73.0% 69.4% 68.3% 78% 76% 74% 72% 4000 2000 0 -39.7% -42.2%-41.5% -39.1% -40% -42% -44% 70% 68% 66% 64% 62% TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 对比2024年1-9月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是100强门槛。具体看，10强门槛