招财日报2024.9.25 中国经济/地产行业国新办政策、名创优品公司点评

宏观策略 中国政策-更强力信贷刺激以提振信心 中国央行和金融监管机构宣布一揽子更强力的信贷刺激措施，包括政策利率下调20-30个基点、存款准备金率下调50个基点、存量房贷利率下调50个基点以及特别再融资机制，以提振房市与股市。此次政策组合力度超预期并以集中方式出台，一改以往小规模挤牙膏式的政策风格，标志着中国经济政策刺激向更强力方向转变。 此次金融政策组合将显著提振市场信心，未来2-3个月中国股市和人民币汇率将迎来一轮不错的反弹周期。金融政策的本质是鼓励经济主体加杠杆，但目前私人部门仍面临收入疲弱、信心低迷和通货紧缩的压制。我们认为仍需三方面政策配合来重振经济，包括财政向家庭较大规模转移支付、有效化解产能过剩和市场化导向的改革。 行业点评 中国地产行业-宽松政策可能短期提振板块交易情绪 中国央行于昨日（9月24日）国新办发布会上宣布一系列与地产相关的支持政策。我们认为对板块表现有短期的提振作用，但对实际销售的左右可能有限。相关政策包括：1）降低存量房贷利率0.5个百分点，预计单年释放资金2,000亿元，对居民消费有一定提振。2）统一一二套房首付比例为15%，可能对销售提振效果不明 显。原因是多地早已实施挂售挂租房屋不计入购房者住房套数且可享受首套待遇再购房。3）“金融16条”及“经营性物业贷新规”有效期延长至2026年末对开发商流动性稳定起到支持作用，在销售前景不明背景下对板块稳定性提供支撑。4）3000保障性住房再贷款的央行支持比例从60%提高至100%，可能缓解商业银行压力但资金落地仍存在挑战。截至6月30日，相关贷款发放仅为121亿元。销售方面，高频数据显示九月旺季不旺。截至9月23日，九月新房/二手房的日平均交易量分别较八月降低了21%/12%。第38周（9月16日-9月22日）一线城市观察也证实这一趋势，四个一线城市的新房和二手房销量均大幅低于1H24的周均水平。我们的领先指标显示，九月至十月的销售下滑幅度可能继续扩大。短期来看，销售的低迷以及对新政策的预期可能使板块表现持续震荡。长期来看，随着主要难点的逐步解决和利好的政策前景持续，我们预计行业在中长期内将持续复 苏。选股方面，我们倾向于存量市场的受益者，包括物管公司华润万象生活（1209HK）、绿城服务（2869HK）、保利物业（6049HK）、滨江服务（3316HK）和万物云（2602HK），中介平台贝壳（BEKEUS），代建公司绿城管理（9979HK）和开发商中具有长期持有价值的华润置地（1109HK）。 公司点评 大股东 名创优品（9896HK/MNSOUS，未评级）已收购永辉超市（601933CH）29.4%的股份，并成为其最 名创优品将以62.7亿元人民币现金从牛奶公司和京东（分别持有21.1%和8.3%股份）手中购买这部分股份，收购价对比收盘价有约3%的溢价。而此投资不会并入财务报表。 此举将耗尽其现有的绝大部分现金储备（截至2024年上半年大约为66亿元人民币），但名创优品相信其运营现金流十分强劲，并有能力从银行借款。此收购并不会影响公司五年内的目标，即20%的销售年复合增长率及更高的净利润年复合增长率。 招银国际点评：我们认为此收购的影响较为负面，因为我们担心现金减少、海外业务比例下降、超市的商业模式，以及业绩反转所需要的执行力。 1）我们对收购时机和规模略有怀疑，因为这将会消耗公司95%以上的现金（大约相当于当前市值的17%）来购买一个过去3年都在亏损的资产（2023财年净利润率为-2%）。在目前宏观环境不明朗的情况下，它的吸引力的确较低。 2）这可能会让希望投资海外市场的投资者望而却步，本来名创优品的海外业务相当成功，占比亦在大幅提升，但现在永辉的门店主要都在中国地区（管理层认为岀海概念可能很快变为红海，但我们不认同）。 3）相比名创优品的轻资产模式（小店、低且快的库存周转、开放加盟等），超市业务的模式并不是很吸引 （大店、更多生鲜产品、比较复杂的供应链、利润率低）。另外，阿里巴巴也曾在2020年收购高鑫零售 （6808HK），但高鑫至今仍然亏损。 4）管理层认为永辉已经在扭转局势，采用胖东来的商业模式改革门店（通过更多直接采购，并提供优质商品、以客户和员工为优先的运营等）。改革后的单店销售和坪效数据都不错，像郑州的门店表现良好，并认为 和名创优品会有多种协同效应（续约时获得更好的租金条款和门店位置、能更好优化产品设计、采购和定价从而提高毛利率等）。 5）然而，我们仍持保守态度，因为不确定胖东来模式能否大规模复制，其净利润率仍可能低于名创优品的水平（由于其以客户和员工为中心的经营理念）。 总体而言，虽然我们持保守态度，但如果股价下跌17%或更多（几乎相当扣除大部份现金），负面因素可能已经反映在股价中，估值会再次变得吸引。 免重 责要 本档仅供参考，投资者应仅依赖此发售之发行通函所载资料作出投资决定。版权归招银国际及相关内容提供方所有，免责声明见招银国际官方网站：http://www.cmbi.com.hk。 声披 明露